Cour d’appel de Paris, 2 octobre 2025, RG n° 24/15272

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15272 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7EO

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 23/00026

APPELANTE

SOCIÉTÉ ETANCHISOL

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentée par Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, subsituée à l’audience par Me Philippine GARRIGUE la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

IDFM – ETABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM)

[Adresse 9]

[Localité 14]

représenté à l’audience par Me Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Pôle d’Évaluation Domaniale

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée à l’audience par Monsieur [N] [S], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, dont les effets ont été prorogés pour cinq ans par arrêté inter-préfectoral du 05 octobre 2021, l’opération de réalisation de la ligne de bus à haut niveau de service T ZEN 5 a été déclarée d’utilité publique au profit de l’établissement publique Ile-de-France Mobilités (ci-après IDFM).

Sont notamment concernés par la procédure les lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 et situés n°19bis, [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13].

Ces lots étaient la propriété de la société Natiocréditbail, qui a consenti à la société [O], par acte notarié du 17 novembre 2016, un contrat de crédit-bail portant sur les lots susmentionnés ainsi que sur les lots n°103, 104, 110, 111, 416 et 417 situés dans le même ensemble immobilier, qui ne sont pas concernés par la présente procédure.

L’ensemble de ces lots ont été mis à disposition de la SAS Etanchisol par la société [O] aux termes d’un contrat de sous-location d’une durée de neuf ans à effet au 17 novembre 2016.

Il s’agit de locaux d’activité, de bureaux, et de onze places de stationnement. Les lots objets de la procédure sont neuf emplacements de stationnement.

Par arrêté préfectoral du 22 novembre 2021, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de l’opération ont été déclarés immédiatement cessibles au profit d’IDFM.

Par ordonnance d’expropriation du 23 décembre 2021, IDFM est devenue propriétaire desdites parcelles.

L’indemnité de dépossession des 9 lots privatifs de copropriété (emplacements de stationnement) devant revenir à la société [O] a été définitivement fixée en valeur occupée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023.

A défaut d’accord entre les parties, et par mémoire reçu au greffe le 28 juillet 2023 IDFM a saisi le juge de l’expropriation du Val-de-Marne aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Le transport sur les lieux est intervenu le 21 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 17 juin 2024, le juge de l’expropriation du Val-de-Marne a :

– ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 21 novembre 2023 ;

– FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par IDFM à la SAS Etanchisol au titre de l’opération d’expropriation des lots de copropriété lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, [Cadastre 10], 414 et [Cadastre 12] et situés n°19bis, [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13], à la somme de 21.345 euros ;

– PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

o Indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro ;

o Indemnité de remploi : 0 euro ;

o Indemnité pour perte de rentabilité/bénéfice : 0 euro ;

o Indemnité pour perte partielle de valeur du fonds : 0 euro ;

o Indemnité pour trouble commercial : 21.345 euros ;

– DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte de rentabilité/bénéfice ;

– DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte partielle de valeur du fonds de commerce ;

– DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande subsidiaire d’expertise ;

– CONDAMNÉ IDFM à payer à la SAS Etanchisol la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNÉ IDFM aux dépens ;

– REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

Par LRAR et par RPVA du 24 juillet 2024, la société Etanchisol a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

– FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par IDFM à la SAS Etanchisol au titre de l’opération d’expropriation des lots de copropriété lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 et situés n°[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13], à la somme de 21.345 euros ;

– PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

o Indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro ;

o Indemnité de remploi : 0 euro ;

o Indemnité pour perte de rentabilité/bénéfice : 0 euro ;

o Indemnité pour perte partielle de valeur du fonds : 0 euro ;

o Indemnité pour trouble commercial : 21.345 euros ;

– DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte de rentabilité/bénéfice ;

– DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte partielle de valeur du fonds de commerce ;

– DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande subsidiaire d’expertise ;

– REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 22 octobre 2024 par la SAS Etanchisol, appelante, notifiées le 26 décembre 2024 (AR IDFM le 30/12/2024, AR CG le 13/01/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

– INFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du Val-de-Marne du 17 juin 2024 en ce qu’il a :

o FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par IDFM à la SAS Etanchisol au titre de l’opération d’expropriation des lots de copropriété lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] et situés n°19bis, [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13], à la somme de 21.345 euros ;

o PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro ;

Indemnité de remploi : 0 euro ;

Indemnité pour perte de rentabilité/bénéfice : 0 euro ;

Indemnité pour perte partielle de valeur du fonds : 0 euro ;

Indemnité pour trouble commercial : 21.345 euros ;

o DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte de rentabilité/bénéfice ;

o DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte partielle de valeur du fonds de commerce ;

o DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande subsidiaire d’expertise ;

o REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

– CONFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du Val-de-Marne du 17 juin 2024 condamnant IDFM à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Et statuant à nouveau, par effet dévolutif de l’appel,

A titre principal,

– FIXER l’indemnité principale pour perte partielle de la valeur du fonds de commerce revenant à la SAS Etanchisol dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 124.904,93 euros ;

o En cas de rejet de la demande de fixation d’une indemnité principale, FIXER l’indemnité accessoire pour perte partielle de fonds lui revenant dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 124.904,93 euros ;

– FIXER l’indemnité de remploi revenant à la SAS Etanchisol dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 10.190,49 euros ;

– FIXER l’indemnité accessoire revenant à la SAS Etanchisol pour trouble commercial à un montant de 569.751,15 euros ;

o A titre subsidiaire, FIXER l’indemnité accessoire pour frais supplémentaires lui revenant dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 272.751 euros ;

– FIXER l’indemnité accessoire revenant à la SAS Etanchisol pour trouble commercial à un montant de 152.462 euros ;

– CONDAMNER IDFM à verser à la SAS Etanchisol la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

– CONDAMNER IDFM aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

A titre subsidiaire,

– ORDONNER une expertise et DÉSIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

o Convoquer les parties ;

o Se faire remettre tous éléments utiles à sa mission ;

o Se faire assister de tout sapiteur utile à l’accomplissement de sa mission, après avoir recueilli l’accord des parties sur le choix de ce sapiteur ;

o Se rendre sur place, décrire les conséquences de la suppression de places de stationnement dans le cadre de l’expropriation partielle sur l’activité de la société Etanchisol (perte de rentabilité, surcoût, aggravation des conditions d’exploitation, perte de chiffre d’affaires, perte de bénéfices, moins-value du fonds’) ;

o Fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer l’importance des préjudices et de leur indemnisation ;

o Dresser un pré-rapport et recueillir les observations des parties ;

o Laisser un délai aux parties pour leur permettre de faire leurs observations ;

– METTRE la consignation des frais d’expertise à la charge d’IDFM ;

– SURSEOIR à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

2/ Déposées au greffe le 03 décembre 2024 par IDFM, intimé, notifiées le 29 janvier 2025 (ARs le 03/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

– CONFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 17 juin 2024 dans toutes ses dispositions ;

– DÉCLARER irrecevable la demande nouvelle en cause d’appel de la société Etanchisol concernant l’octroi d’une indemnité principale ;

– DÉBOUTER la société Etanchisol de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

– CONDAMNER la société Etanchisol à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

3/ Adressées au greffe le 14 mars 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 08 avril 2025 (ARs le 11/04/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de ne pas allouer d’indemnités d’éviction à la SAS Etanchisol.

4/ Déposées au greffe le 14 mai 2025 par la SAS ETANCHISOL (conclusions d’appelant n°2), notifiées le 19 mai 2025 ( AR intimée et CG le 22 mai 2025) aux termes desquelles, elle conclut dans son dispositif de manière identique que dans ses conclusions du 22 octobre 2024, tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, après avoir cependant – dans le corps desdites conclusions – répliqué à IDFM sur l’irrecevabilité de sa demande nouvelle en cause d’appel concernant l’octroi d’une indemnité principale.

L’indemnité de dépossession de l’emprise au sol (partie commune) concernant notamment 15 places de stationnement dont les 9 concernés par la présente procédure devant revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a été fixée en valeur libre par la cour d’appel de Paris par un arrêt du 3 avril 2025.

*****

L’actuelle procédure devant la cour est donc la dernière concernant la SAS ETANCHISOL, sous-locataire de la société [O], son actionnaire, et titulaire dans le cadre de la copropriété précitée d’un droit de jouissance exclusif sur les 9 emplacements de stationnement concernés par cette procédure d’expropriation commune aux trois parties, mais sur des fondements juridiques distincts (dépossession et éviction).

La procédure d’appel et les prétentions devant la cour d’appel ayant été exposées de manière détaillée supra, la cour examinera point par point les moyens développés par les parties et par le commissaire du Gouvernement, tout en suivant le plan du premier juge, la question de l’irrecevabilité de la demande nouvelle devant la cour faisant l’objet de développements spécifiques au sein du chapitre  » indemnité principale « , étant fait d’ores et déjà référence aux dispositions spécifiques en la matière, à savoir notamment celles de l’article L 321- 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui opère une distinction explicite entre indemnité principale et indemnités accessoires, corollaire du principe de la réparation intégrale du préjudice.

I Sur la recevabilité de l’appel principal de la SAS ETANCHISOL et de l’appel incident implicite du commissaire du Gouvernement qui demande à la cour de ne pas allouer d’indemnité d’éviction à la société évincée

Ces appels, répondant aux exigences fixées par l’article R 311- 24 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sont recevables.

II Sur la recevabilité des conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement

Ces conclusions, répondant aux exigences fixées par l’article R 311-26 du même code, sont également recevables.

III Sur les principes du droit de l’expropriation

La cour fondera sa décision dans le respect des textes du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, cités par le premier juge et relatifs à :

– La réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain ( L 311-5 et L 321-1) ;

– Au principe analogue applicable au commerçant ou à l’exploitant évincé, partiellement ou totalement ;

– A la date d’appréciation de la consistance du bien selon les dispositions de l’article L.322- 1 dudit code (date de l’ordonnance d’expropriation : 23 décembre 2021);

– A la date d’estimation précisée à l’article L 322-2 du même code (date du jugement : 17 juin 2024).

IV Sur les éléments préalables à la détermination de l’indemnité d’éviction

S’agissant de la date de référence et de la situation d’urbanisme, la cour s’appuiera notamment sur les dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, comme le premier juge, pour retenir celle du 12 avril 2022 (date d’affichage de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 17] (EPT Grand Orly Seine Bièvre).

A cette date, l’ensemble immobilier était situé en zone UFi du PLU correspondant à une zone d’activités économiques avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues le secteur i signifiant zone inondable.

S’agissant de la consistance matérielle du bien, il s’agit de 9 places de stationnements correspondant chacune à un lot de copropriété, le premier juge précisant qu’à l’occasion de son transport sur les lieux (il renvoie au procès-verbal correspondant), les places étaient occupées par des véhicules de particuliers et des camionnettes, s’agissant de places standard et non d’emplacements poids -lourds.

S’agissant de la situation locative, ces 9 emplacements sont sous-loués à la SAS ETANCHISOL par la société [O] (crédit-preneur) pour une durée de 9 ans à compter du 17 novembre 2016 , le loyer étant fixé à 68 500 euros HT HC pour la période intercalaire et la première année pleine, puis 70 000 euros HT HC par an pour la deuxième année et les suivantes.

V Sur la demande d’irrecevabilité

S’agissant de la détermination de l’indemnité principale, il est effectivement noté dans le jugement que « la société ETANCHISOL, après avoir affirmé que son droit à une indemnité principale était acquis et que la jurisprudence admettait l’existence d’une perte partielle du droit au bail sur la surface concernée par l’emprise partielle, avait cependant indiqué que les recherches effectuées n’avaient fait ressortir aucun différentiel de loyer entre la valeur d’une place de stationnement sur le marché et celle des places, objet de la présente procédure telle qu’évaluée par le juge de l’expropriation dans le dossier relatif à l’indemnité allouée à la société [O] et ne réclamait par conséquent aucune somme au titre de l’indemnité principale d’éviction « .

Le premier juge rappelle toutefois  » les deux méthodes privilégiées pour la détermination de l’indemnité principale en matière d’éviction commerciale, étant précisé que la SAS ETANCHISOL avait indiqué ne pas vouloir quitter les lieux et poursuivre son activité dans les locaux loués à la société [O] qui incluent les places de stationnement expropriées « .

Le c’ur de sa motivation est la suivante :  » La société ETANCHISOL ne justifie pas de la perte alléguée de la valeur du fonds et donc du droit au bail en raison de la disparition de 9 places de stationnement. S’agissant de l’éviction de lots de copropriété distincts des locaux d’activités, cessibles indépendamment de ceux-ci, et non d’une éviction partielle, il n’y a pas lieu en l’espèce de considérer que l’éviction entraîne une perte de la valeur du droit au bail de la SAS ETANCHISOL. Dès lors qu’il n’y a en l’espèce ni perte de fonds de commerce , ni perte du droit au bail, aucune indemnité principale d’éviction ne peut être accordée à la SAS ETANCHISOL « .

Le dispositif du jugement évoque dans son dispositif l’indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro et déboute entre autres la SAS ETANCHISOL de sa demande accessoire d’indemnité pour perte partielle de valeur du fonds à hauteur de 124 904,93 euros, étant précisé que dans sa motivation sur ce dernier point, le premier juge avait indiqué que  » la perte de la valeur du fonds ne pouvait être indemnisée que dans le cadre de l’indemnité principale « . (déjà rejetée supra).

Devant la cour, la SAS ETANCHISOL reprend cette dernière demande pour un montant identique au titre d’une indemnité principale tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, d’où l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en cause d’appel concernant l’octroi d’une indemnité principale soulevée par l’expropriant.

S’appuyant sur les termes du jugement rappelés en détail supra et sur ceux des conclusions de première instance d’ETANCHISOL (pièce n°4 de l’expropriant) ainsi que sur les dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile et de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, IDFM demande à la cour de déclarer irrecevable cette demande nouvelle concernant l’indemnité principale en cause d’appel.

Il approuve notamment le premier juge d’avoir écarté l’éviction partielle s’agissant de lots de copropriété, distincts des locaux d’activités, cessibles indépendamment de ceux-ci.

En réplique, la SAS ETANCHISOL entend se prévaloir au nom du principe du droit à indemnisation des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile en soulignant que ses prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir l’indemnisation intégrale du préjudice subi du fait de l’expropriation de ces 9 parkings, même si leur fondement juridique est différent (indemnité principale/indemnité accessoire)

Le commissaire du Gouvernement ne se prononce pas sur cette question spécifique de procédure mais constate que la société ETANCHISOL réclamait, en première instance, une demande d’indemnisation accessoire pour perte partielle de valeur du fonds de commerce dont l’indemnisation relevait selon le jugement du cadre de l’indemnité principale.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels principal et incident,

Déclare recevables ces appels ;

Déclare recevables les conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement ;

Vu les articles 563, 564 et 564 du code de procédure civile et L 321- 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Rejette la demande d’irrecevabilité soutenue par IDFM et dit que la demande d’indemnité principale pour perte de valeur partielle du fonds initialement présentée devant le premier juge au titre de demande accessoire pour le même montant ne constitue pas une prétention nouvelle au sens des articles susvisés ;

INFIRME partiellement le jugement entrepris sur :

– l’indemnité accessoire pour perte de valeur partielle du fonds et en fixe le montant à titre d’indemnité principale à 34 696 euros ;

– l’indemnité accessoire de remploi et en fixe le montant correspondant à 2 320 euros ;

Dit que le montant global desdites indemnités à la charge d’IDFM et relatives aux neuf emplacements de voitures concernés par cette éviction partielle s’élève donc 37 016 euros.

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, en ce comprise l’indemnité au titre du trouble commercial à hauteur de 21 345 euros.

Dit que le montant indemnitaire global dû par IDFM à la société ETANCHISOL s’élève à 58 361 euros.

Condamne IDFM à verser la somme de 1 000 euros à la société ETANCHISOL en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT