En novembre 2019, la société civile immobilière a assigné la société de gestion devant le tribunal de grande instance de Marseille, demandant réparation pour un préjudice matériel de 24 361,02 euros et un préjudice moral de 5 000 euros. Le tribunal a condamné la société de gestion à verser 18 000 euros pour le préjudice matériel, 3 000 euros pour le préjudice moral, ainsi qu’une somme pour les frais de justice.
La société de gestion a interjeté appel de cette décision, contestant la responsabilité qui lui était imputée. Dans ses conclusions, elle a demandé la réformation du jugement et le déboutement de la société civile immobilière de toutes ses demandes. En réponse, la société civile immobilière a demandé la confirmation du jugement et une indemnisation supplémentaire.
La cour d’appel a examiné les obligations de la société de gestion en tant que mandataire. Elle a constaté que celle-ci avait respecté ses obligations en vérifiant la solvabilité des locataires et en souscrivant une assurance appropriée. Toutefois, elle a relevé un manquement dans la gestion des clés et des dégradations, entraînant une perte de chance pour la société civile immobilière. Finalement, la cour a réduit le montant des dommages-intérêts à 2 844,78 euros, tout en rejetant la demande de préjudice moral. Les dépens ont été mis à la charge de la société de gestion.
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 05 NOVEMBRE 2025
N° 2025/ 438
Rôle N° RG 21/09339 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVWI
S.A.S.U. FONCIA OTIM venant aux droits de la S.A.S. OTIM IMMOBILIER
C/
SCI CARAIBES 1
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Olivier BLANC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/12535.
APPELANTE
S.A.S.U. FONCIA OTIM venant aux droits de la S.A.S. OTIM IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié et demeurant au siège social
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et Me Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
INTIMÉE
S.C.I. CARAIBES 1
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [K] [H] domicilié ès qualité au siège social
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Olivier BLANC de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025
Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé des faits et de la procédure
Par contrat de mandat du 13 septembre 2006, la société civile immobilière Caraïbes 1 a confié à la société par actions simplifiée OTIM immobilier la gestion locative d’un bien lui appartenant à [Localité 4].
La société OTIM immobilier a souscrit pour son compte une assurance destinée à garantir les loyers impayés ainsi que les travaux à effectuer dans l’appartement en cas de détérioration du bien par le locataire.
Le 5 septembre 2014, le logement a été donné à bail à M. [D] et Mme [I], qui, à compter du mois de novembre 2016, ont été défaillants dans le paiement des loyers.
Par acte du 18 novembre 2019, la société Caraïbes 1 a assigné la société OTIM immobilier devant le tribunal de grande instance de Marseille en responsabilité afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 24 361, 02 euros en réparation de son préjudice matériel, ainsi qu’une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.
Par jugement réputé contradictoire du 8 avril 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné la société OTIM immobilier à payer à la société Caraïbes 1 la somme de 18 000 euros en réparation de son préjudice matériel, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Le tribunal a considéré que les manquements de la société OTIM immobilier à ses obligations de mandataire étaient démontrés par la production de courriers, de factures, d’un constat d’huissier et de décomptes.
Il a estimé que le préjudice matériel correspondait à une perte de chance de gains à hauteur de 18 000 euros et évalué son préjudice moral à la somme de 3 000 euros.
Par acte du 22 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société OTIM Immobilier a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 août 2025.
Prétentions et moyens des parties
Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 20 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société Foncia OTIM, venant aux droits de la société OTIM immobilier, demande à la cour de :
’ constater qu’elle vient aux droits de la société OTIM immobilier ;
’ réformer le jugement ;
’ débouter la société Caraïbes 1 de l’intégralité de ses demandes ;
Statuant à nouveau,
’ condamner la société Caraïbes 1 au paiement des sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.
Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 1er août 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Caraïbes 1 demande à la cour de:
’ confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
’ débouter la société OTIM immobilier de l’ensemble de ses demandes ;
’ condamner la société OTIM immobilier à lui payer, en réparation d’une perte de chance, la somme de 18 000 euros et subsidiairement la somme de 14 349, 56 euros ;
En tout état de cause,
’ condamner la société OTIM immobilier à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.
Par ces motifs
La cour,
Dit que la cour n’est saisie d’aucun appel incident à l’encontre du chef du jugement qui a condamné la société OTIM immobilier à payer à la SCI Caraïbes une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SAS OTIM immobilier à payer à la SCI Caraïbes 1 la somme de 18 000 euros en réparation de son préjudice matériel et la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,
Condamne la SASU Foncia OTIM à payer à la SCI Caraïbes 1 une somme de 2 844,78 euros en réparation de son préjudice ;
La déboute de sa demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral ;
Condamne la SASU Foncia OTIM aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;
Déboute la SASU Foncia OTIM de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
Condamne la SASU Foncia OTIM à payer à la SCI Caraïbes 1 une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.
La greffière La présidente