Réflexe : Les travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constituent un trouble manifestement illicite, justifiant l’engagement d’une action en référé. Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l’espèce, l’installation d’un spa de nage sur une terrasse, considérée comme partie commune spéciale, sans l’autorisation requise, enfreint les dispositions du règlement de copropriété qui stipulent que toute modification des parties communes doit être approuvée par la majorité des copropriétaires, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété des immeubles bâtis.
L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale, sauf pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés. Dans ce cas, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 février 2023 a bien autorisé le syndic à agir en justice contre les époux [W] pour l’enlèvement du spa, ce qui valide la capacité d’agir du syndicat des copropriétaires.
Les époux [W] avaient l’obligation d’obtenir cette autorisation avant d’installer le spa, ce qui n’a pas été fait, rendant leur action illicite. En conséquence, le syndicat des copropriétaires a légitimement agi pour faire cesser ce trouble, et le tribunal a ordonné l’enlèvement du spa sous astreinte, conformément aux règles de droit applicables en matière de copropriété et de référé. Résumé : Un acheteur et son conjoint ont acquis un appartement en l’état futur d’achèvement dans une résidence. Après la livraison de l’immeuble, ils ont installé un spa de nage sur leur terrasse, sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a alors assigné les époux en référé, demandant leur condamnation à retirer le spa, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.
Le tribunal judiciaire a rendu une ordonnance en janvier 2025, ordonnant aux époux de retirer le spa dans un délai d’un mois, sous peine d’astreinte. Les époux ont été déboutés de leurs prétentions et condamnés à payer des frais au syndicat. En réponse, ils ont interjeté appel, contestant la décision et arguant que le syndic n’avait pas reçu l’autorisation d’agir en justice.
Dans ses conclusions, le syndicat a demandé la confirmation de l’ordonnance, tout en contestant la recevabilité des demandes des époux, qui incluaient des dommages et intérêts pour préjudice. La cour a examiné la capacité à agir du syndicat, notant que le syndic avait été autorisé à agir en justice pour faire cesser le trouble causé par l’installation non autorisée du spa.
La cour a confirmé que l’installation du spa constituait un trouble manifestement illicite, justifiant l’action en référé. Elle a également constaté que les époux avaient été informés de la nécessité d’obtenir une autorisation, mais n’avaient pas respecté cette exigence. En conséquence, la cour a confirmé l’ordonnance de première instance, rejetant la demande de dommages et intérêts des époux comme étant nouvelle et irrecevable. Les époux ont été condamnés aux dépens et à verser une indemnité au syndicat des copropriétaires.
COUR D’APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025
N° RG 25/00543 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OECM
[V] [W]
[M] [W]
c/
S.D.C. DE LA RESIDENCE [11]
Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 13 janvier 2025 par le Président du TJ de bordeaux (RG : 24/00064) suivant déclaration d’appel du 31 janvier 2025
APPELANTS :
[V] [W]
né le 30 Juillet 1955 à [Localité 16] (68)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
[M] [W]
née le 06 Juillet 1955 à [Localité 13] (68)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
Représentés par Me Jacqueline PUCHEU, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉ :
S.D.C. DE LA RESIDENCE COLLECTION ILOT D Prise en la personne de son syndic la société IMMO DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°528.998.602, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.
demeurant [Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Hélène FLORENT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Laurence MICHEL, Présidente,
Bénédicte LAMARQUE, conseillère,
Tatiana PACTEAU, conseillère
Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL
ARRÊT :
– contradictoire
– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
1 – M. et Mme [V] et [M] [W] ont acquis, sous le régime de vente en l’état futur d’achèvement, le lot n°66 situé au 6ème étage du bâtiment de la résidence collection ilot [14] sur la commune [Localité 15] [Localité 10]. Ce lot était décrit comme suit dans l’état descriptif de division : ’appartement comprenant une entrée avec un placard, un WC, une salle de bains, un séjour-cuisine, deux chambres avec un placard, ainsi que le droit de jouissance exclusif et privatif d’une terrasse et de deux loggias dont une avec un cellier’.
L’immeuble a été livré au cours de l’été 2021.
Un spa de nage a été installé sur la terrasse du logement des époux.
2 – Faisant valoir que cette installation s’était effectuée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence et que la situation n’avait pas été régularisée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] a fait assigner les époux [W], en référé, par acte du 3 janvier 2024 devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir à titre principal leur condamnation à retirer le spa de nage, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.
3 – Par ordonnance de référé contradictoire du 13 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
– condamné les époux [W] à retirer le spa de nage situé sur la terrasse, partie commune, attenante à l’appartement D2-61 (lot n°66) dont ils sont propriétaires au sein de la Résidence [11], dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, passé lequel courra à leur encontre une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un délai de trois mois, au terme duquel il pourra de nouveau être fait droit ;
– dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;
– débouté les époux [W] de l’intégralité de leurs prétentions ;
– condamné in solidum les époux [W] à payer au [Adresse 17] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné in solidum les époux [W] aux dépens.
4 – Les époux [W] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 31 janvier 2025, en ce qu’elle a :
– condamné les époux [W] à retirer le spa de nage situé sur la terrasse partie commune, attenante à l’appartement D2-61 (lot n°66) dont ils sont propriétaires au sein de la Résidence [11], dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, passé lequel courra à leur encontre une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un délai de trois mois, au terme duquel il pourra de nouveau être fait droit ;
– dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;
– débouté les époux [W] de l’intégralité de leurs prétentions ;
– condamné in solidum les époux [W] à payer au SDC Résidence Collection Ilot D une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné in solidum les époux [W] aux dépens.
5 – Par dernières conclusions déposées le 25 mars 2025, les époux [W] demandent à la cour de :
– voir infirmer en totalité la décision dont appel ;
– voir rejeter toutes les demandes du [Adresse 17], prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine représentée par son représentant légal qui n’a pas reçu l’autorisation à agir en justice du fait de la résolution 26 non votée lors de l’assemblée du 27 Juin 2023 ;
– dire que le Juge des référés était incompétent sur la demande de démolition du spa des époux [W] et rejeter toute demande de condamnation à leur égard ;
– constater qu’un rapport d’expertise, réalisé par un expert sur liste a dit qu’il n’y avait aucun péril et que les travaux avaient été réalisés dans les règles de l’art, sans aucun risque d’effondrement ;
– constater que ces éléments ont été confirmés par l’architecte du promoteur et l’entreprise qui a réalisé les travaux et contrôlés par le Bureau de contrôle ;
– dire que le seul problème réside dans l’autorisation préalable pour le spa qui pouvait être couverte par une régularisation postérieure ;
– condamner le [Adresse 17], prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine représentée par son représentant légal à payer aux époux [W] la somme 21 624,45 euros correspondant aux frais d’enlèvement du spa et au préjudice résultant de leur obligation de vendre le spa ainsi que la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.
6 – Par dernières conclusions déposées le 14 avril 2025, le [Adresse 17] demande à la cour de :
in limine litis :
– juger irrecevable la demande indemnitaire formulée par les époux [W] à l’encontre du SDC Résidence Collection Ilot D pour la première fois en cause d’appel.
Sur le fond :
– confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 janvier 2025 en toutes ses dispositions.
En outre, et statuant nouvellement :
– débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du [Adresse 17], située [Adresse 8]), prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine ;
– condamner in solidum les époux [W] à verser au [Adresse 17], située [Adresse 7] ([Adresse 2]), prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum les époux [W] aux entiers dépens.
7 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 9 octobre 2025, avec clôture de la procédure au 25 septembre 2025.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME, dans les limites de l’appel, l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 13 janvier 2025 ;
Y ajoutant :
DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [V] et [M] [W] comme étant une demande nouvelle en cause d’appel;
CONDAMNE in solidum M. et Mme [V] et [M] [W] aux dépens d’appel;
CONDAMNE in solidum M. et Mme [V] et [M] [W] à payer au [Adresse 18] Collection Ilot D, prise en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, Présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,