Le juge des référés a ordonné aux copropriétaires de retirer les planches dans un délai de huit jours, sous peine d’astreinte, et a condamné ces derniers à verser une somme à la société Pin’s pour couvrir ses frais de justice. Le juge a justifié sa décision en affirmant que la jouissance exclusive de la cour ne leur permettait pas d’entraver les droits des autres copropriétaires, et que l’obstruction des ouvertures constituait un trouble manifestement illicite.
Un copropriétaire a interjeté appel de cette décision, contestant toutes ses dispositions. En cours d’appel, la société Pin’s a maintenu sa demande de suppression des obstructions et a demandé des dommages-intérêts supplémentaires. Les débats ont été rouverts, et la cour a examiné les éléments de preuve, notamment des constats d’huissier attestant de l’obstruction des fenêtres.
La cour d’appel a finalement infirmé l’ordonnance du juge des référés, considérant que la société Pin’s n’avait pas prouvé l’existence d’un trouble manifestement illicite. En conséquence, elle a débouté la société Pin’s de sa demande de suppression des obstructions et a condamné cette dernière à verser une somme aux copropriétaires pour couvrir leurs frais de justice. La société Pin’s a également été condamnée aux dépens de la procédure.
La jurisprudence précise que l’existence de contestations n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, à condition que ces contestations ne remettent pas en cause l’existence ou l’illicéité du trouble. Pour apprécier la réalité de ce trouble, le juge doit se placer à la date de la décision du premier juge et non à celle où il statue. De plus, le juge des référés a une appréciation souveraine sur le choix de la mesure à prendre pour faire cesser le trouble.
En l’espèce, la cour a constaté que la société Pin’s n’avait pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite, en raison de l’incertitude entourant les circonstances de l’obstruction des ouvertures. Les obstructions étaient anciennes et avaient été présentes avant l’acquisition des locaux par les parties en cause, ce qui a conduit à l’infirmation de l’ordonnance initiale.
Concernant l’article 700 du code de procédure civile, il prévoit que la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la société Pin’s, ayant succombé, a été déboutée de sa demande en application de cet article et a été condamnée à verser une somme à M. [G] [I] pour couvrir ses frais.
Les dépens, quant à eux, sont régis par les articles 696 et suivants du code de procédure civile, qui stipulent que la partie perdante est généralement condamnée aux dépens de l’instance. Dans cette affaire, la société Pin’s a été condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel.
Quel est le fondement juridique de la demande de la société Pin’s concernant l’obstruction des ouvertures ?
La demande de la société Pin’s repose sur l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, qui stipule que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Cet article permet au juge des référés d’intervenir pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation. Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente de la règle de droit. Dans ce cas, la société Pin’s a soutenu que l’obstruction des ouvertures de son lot constituait un tel trouble.
Quel a été le raisonnement du juge des référés concernant la jouissance exclusive de la cour par les copropriétaires ?
Le juge des référés a considéré que la jouissance exclusive de la cour, conférée aux copropriétaires, ne leur permettait pas de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. En effet, les lots de la société Pin’s étaient équipés de fenêtres donnant sur cette cour. Le juge a souligné que l’obstruction des ouvertures par des planches en bois constituait une voie de fait, entraînant un trouble manifestement illicite.
Il a également noté qu’il n’était pas prouvé que les copropriétaires concernés faisaient usage de la cour en passant par les fenêtres ou portes-fenêtres, ce qui aurait pu justifier leur comportement. Ainsi, le juge a conclu que l’obstruction sans autorisation des ouvertures était illégale et devait être faite cesser.
Quel est l’impact de l’ancienneté des obstructions sur la décision du juge ?
L’ancienneté des obstructions a joué un rôle crucial dans l’appréciation du caractère manifestement illicite du trouble. Les constatations faites par les procès-verbaux et les témoignages ont établi que les obstructions étaient présentes depuis les années 1970, bien avant l’acquisition des locaux par les copropriétaires.
Le juge a noté que, bien que les fenêtres soient des parties privatives, l’obstruction avait un impact sur la façade de l’immeuble, qui est une partie commune. Cependant, l’absence de preuve d’une délibération du syndicat des copropriétaires concernant la modification de la façade a conduit à une incertitude sur le caractère illicite de l’obstruction. Par conséquent, le juge a estimé que la société Pin’s ne démontrait pas l’existence d’un trouble manifestement illicite.
Quel est le fondement de la décision relative aux frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ?
La décision relative aux frais irrépétibles repose sur l’article 700 du Code de procédure civile, qui dispose que « la partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. » Dans ce cas, le juge a infirmé l’ordonnance initiale qui avait condamné les copropriétaires à verser à la société Pin’s une somme de 1 500 euros.
Étant donné que la société Pin’s a succombé dans sa demande, elle a été déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et a été condamnée à verser à M. [G] [I] la somme de 1 500 euros sur le même fondement. Cela illustre le principe selon lequel la partie qui perd l’instance peut être tenue de rembourser les frais engagés par la partie gagnante.
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires dans ce litige ?
Le syndicat des copropriétaires n’a pas été partie à l’instance, ce qui a soulevé des questions sur la légitimité des actions entreprises par la société Pin’s. Le juge a noté que l’obstruction des fenêtres avait un impact sur la façade de l’immeuble, une partie commune, et que le syndicat n’avait pas été interrogé sur une éventuelle délibération concernant cette modification.
L’absence de participation du syndicat des copropriétaires a été un facteur déterminant dans l’appréciation du caractère illicite de l’obstruction. Cela souligne l’importance de la consultation et de l’accord des copropriétaires dans les affaires touchant aux parties communes d’un immeuble en copropriété.
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 OCTOBRE 2025
N° 2025/601
Rôle N° RG 23/10325 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLXMA
[G] [I]
C/
[R] [I]
S.C.I. PIN’S
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Myriam MANSEUR
Me Frédéric GROSSO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 8] en date du 07 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00724.
APPELANT
Monsieur [G] [I]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000217 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])
né le 08 Août 1962 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Myriam MANSEUR, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
S.C.I. PIN’S
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTERVENANT [Localité 7]
Monsieur [R] [I]
né le 29 Juin 1965 à [Localité 6] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 2]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Séverine MOGILKA, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.
ARRÊT
Rendu par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,
Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
La société civile immobilière (SCI) Pin’s est propriétaire dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à Marseille des lots n°1, 2 et 28 composés d’un local au rez-de-chaussée à droite de l’immeuble comprenant un magasin, un arrière magasin et une cave au sous-sol.
Monsieur [G] [I] et monsieur [R] [I] sont propriétaires indivis des lots n°3 et 27, ce dernier lot étant constitué d’un magasin au rez-de-chaussée de l’immeuble à gauche avec l’appartement attaché. Ils disposent de la jouissance exclusive de la cour de derrière l’immeuble.
Par acte de commissaire de justice en date des 10 et 13 février 2023, la société Pin’s a fait assigner MM. [P], devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir leur condamnation à :
– enlever, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, les planches qu’ils ont déposées sur les trous-ouvertures obstruant les fenêtres, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant 3 mois ;
– payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a condamné MM. [I] in solidum à :
– procéder à la suppression des planches obstruant les ouvertures du lot n° 28 appartenant à la société Pin’s, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois ;
– à verser à la société Pin’s la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.
Ce magistrat a, notamment, considéré que :
– la jouissance exclusive de la cour derrière l’immeuble, partie commune, conférée à MM. [I] ne les ’autorisait pas à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires dont les lots étaient équipés de fenêtres qui ouvraient sur cette cour ;
– il n’était pas prouvé que ces copropriétaires fassent usage de la cour en passant par les fenêtres ou portes fenêtres ;
– l’obstruction sans aucune autorisation de trois ouvertures par des planches en bois fixées à l’arrière des barreaudages était une voie de fait constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.
Par déclaration transmise le 2 août 2023, M. [G] [I] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.
Par ordonnance en date du 5 février 2024, le conseiller de la chambre désigné par le premier président a déclaré l’incident soulevé par la société Pin’s irrecevable et laissé à chacune des parties la prise en charge de ses frais irrépétibles et dépens.
Par arrêt avant dire droit en date du 5 septembre 2024, la cour a rouvert les débats et renvoyé l’affaire en faisant injonction à M. [L] [P] d’intimer M. [R] [P].
Par conclusions transmises le 11 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] [I] conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant, demande à la cour de :
– constater la prescription de la demande de la société Pin’s ;
– condamner la société Pin’s au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre « les 2 600 euros qu’il a exécuté à ce titre » ;
– condamner la société Pin’s aux dépens de la procédure.
Par conclusions transmises le 7 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Pin’s conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée et demande à la cour, y ajoutant, de :
– condamner M. [G] [I] et M. [R] [I] à libérer sous astreinte de 200 euros par jour de retard les trois ouvertures de la société Pin’s de tous les éléments qui empêchent l’ouverture et la fermeture des volets et de voir au travers des fenêtres, et notamment les planches, les barres de fer, le ciment et les parpaings ;
– condamner M. [G] [I] et M. [R] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des constats d’huissier.
M. [R] [P], régulièrement intimé, n’a pas constitué avocat.
L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 10 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
– Sur la libération des ouvertures :
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
L’existence de contestations n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite que si elles amènent à douter ni de son existence ou de son illicéité. Pour apprécier la réalité de ce dernier, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il constate.
En l’espèce, la société Pin’s verse aux débats deux procès-verbaux de constat datés des 27 décembre 2022 et 23 février 2024 qui établissent que les locaux comportent une porte-fenêtre protégée par un barreaudage scellé et obstruée par une planche en bois fixée à l’arrière du barreaudage et deux fenêtres protégées par un barreaudage scellé et des volets.
Le procès-verbal de constat établi à la demande de M. [G] [I], le 21 juillet 2023, confirme l’obstruction des ouvertures, donnant sur la cour intérieure, des locaux de la société Pin’s par la pose de planches. Les photographies prises depuis l’intérieur de la cour permettent aussi de constater l’implantation de barres d’acier sur le mur afin de bloquer les volets.
Ce constat précise aussi que les matériaux obstruant les ouvertures sont de facture ancienne. L’attestation de Mme [T] [C] confirme l’ancienneté des obstructions : occupante d’un appartement depuis 1975, elle indique que les fenêtres du local sont fermées de manière permanente et scellées par des barres depuis les années 1970.
Aussi, les obstructions apparaissent antérieures à l’acquisition des locaux par MM. [I] mais aussi à l’acquisition de la société Pin’s.
Il doit être relevé que la société intimée ne produit aucun descriptif des locaux lors de son acquisition et que son titre de propriété mentionne une absence de plans des lots.
Par ailleurs, même si les fenêtres sont des parties privatives, l’obstruction a eu une incidence sur la façade de l’immeuble qui est une partie commune de la copropriété. Or, le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause et n’a manifestement pas été interrogé sur une éventuelle délibération intervenue, dans les années 1970, sur la modification de la façade.
Si en l’état, l’obstruction des fenêtres est établie, les circonstances dans lesquelles celle-ci a eu lieu sont indéterminées de sorte que le caractère manifestement illicite du trouble ne peut être retenu.
La société Pin’s ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un trouble manifestement illicite.
Dès lors, il convient de dire n’y avoir pas lieu à référé sur la demande présentée par la société de suppression des planches obstruant les ouvertures donnant sur la cour intérieure, sous astreinte, et la demande présentée sous ’y ajoutant’ de libérer libérer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, les trois ouvertures de la société de tous les éléments qui empêchent l’ouverture et la fermeture des volets et de voir au travers des fenêtres, et notamment les planches, les barres de fer, le ciment et les parpaings.
L’ordonnance déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a condamné MM. [I] in solidum à procéder à la suppression des planches obstruant les ouvertures du lot n° 28 appartenant à la société Pin’s, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois .
– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [G] [I] et M. [R] [I] in solidum à verser à la société Pin’s la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
La société Pin’s, succombant à l’instance, doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à verser à M. [G] [I] la somme de 1 500 euros sur ce même fondement au titre de la première instance et de l’appel.
Elle devra, en outre, supporter les dépens de première instance et d’appel.
Enfin, il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre la restitution de sorte qu’il n’y pas lieu de condamner la société intimée à rembourser les sommes ayant fait l’objet d’une exécution forcée.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la société Pin’s de ses demande tendant à voir condamner MM. [G] et [R] [I] à procéder à la suppression des planches obstruant les ouvertures de son lot, sous astreinte, et à libérer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, les trois ouvertures de la société de tous les éléments qui empêchent l’ouverture et la fermeture des volets et de voir au travers des fenêtres, et notamment les planches, les barres de fer, le ciment et les parpaings ;
Condamne la société Pin’s à verser à M. [G] [I] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Pin’s de sa demande présentée sur ce même fondement ;
Condamne la société Pin’s aux dépens de première instance et d’appel.
La greffière La présidente
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel d’aix-en-provence, 30 octobre 2025, RG n° 23/10325 – Thématiques associés : Immobilier – Obstruction des ouvertures – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 décembre 2025