Conflit de voisinage et troubles de jouissance : obligations du bailleur en question – Cour d’appel de Versailles, 2 décembre 2025, N° de RG 24/02662

📘 L’Essentiel

Le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Cette obligation implique que le locataire doit user des lieux loués sans troubler les autres occupants. En cas de manquement, le bailleur peut demander la résiliation du bail. La notion de trouble anormal de voisinage engage la responsabilité de l’auteur, même sans faute. Les critères d’appréciation incluent l’intensité, la durée et la répétition du trouble. Le bailleur doit prouver le manquement du preneur pour résilier le bail.. Source : Cour d’appel de Versailles, 2 décembre 2025, N° de RG 24/02662

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 2 décembre 2025, N° de RG 24/02662

La SCIC d’HLM AB Habitat a loué deux appartements à usage d’habitation à deux couples, l’un occupant le porte n°36 et l’autre le porte n°42, dans la même localité. Les occupants du porte n°36, se plaignant de nuisances sonores causées par leurs voisins du porte n°42, ont assigné la société AB Habitat en justice, arguant que cette dernière n’avait pas pris de mesures efficaces pour remédier à la situation. Ils ont demandé la résiliation du bail des voisins, leur expulsion, ou à défaut, leur relogement dans un logement social sécurisé. Ils ont également réclamé des dommages-intérêts pour préjudices de jouissance, de santé et d’anxiété.

En réponse, la société AB Habitat a assigné les occupants du porte n°42 en intervention forcée, demandant la résiliation de leur bail et leur expulsion, tout en sollicitant des indemnités d’occupation. Le tribunal a rendu un jugement contradictoire, déboutant les deux couples de leurs demandes de résiliation de bail et ordonnant à la société AB Habitat de reloger les occupants du porte n°36 dans un autre appartement. La société a été condamnée à verser des dommages-intérêts aux deux couples.

La société AB Habitat a interjeté appel, contestant le jugement et soutenant qu’elle n’avait pas manqué à ses obligations contractuelles. Les occupants du porte n°36 ont également demandé la confirmation du jugement initial. La cour a examiné les éléments de preuve, notamment les plaintes et attestations des parties, mais a conclu que les troubles de voisinage n’étaient pas anormaux et que la société n’avait pas failli à ses obligations. En conséquence, la cour a infirmé certaines décisions du jugement initial, notamment celles concernant le relogement et les dommages-intérêts, tout en confirmant d’autres dispositions. Les deux couples ont été déboutés de leurs demandes, et la société a été condamnée à récupérer des arriérés locatifs.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la demande de résiliation de bail par la société AB Habitat ?

La société AB Habitat fonde sa demande de résiliation des baux sur l’article 1728 du Code civil, qui stipule que le locataire doit jouir paisiblement des lieux loués. Cet article précise que le bailleur peut demander la résiliation du bail si le locataire ne respecte pas cette obligation. En effet, l’article 1728 dispose : « Le preneur est tenu de jouir de la chose louée en bon père de famille. »

La société AB Habitat soutient que les époux [V] et [O] ont manqué à cette obligation en causant des troubles de voisinage, justifiant ainsi la résiliation de leurs baux. Cependant, le juge a estimé qu’il n’existait pas de certitude sur la réalité et l’intensité des troubles, ce qui a conduit à débouter la société de sa demande.

Quel est le rôle de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans ce litige ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués et de ne pas troubler la jouissance des autres occupants. Cet article précise que « le locataire est tenu de jouir paisiblement des lieux loués. » En cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Dans cette affaire, la société AB Habitat a tenté de prouver que les époux [V] et [O] avaient causé des troubles anormaux de voisinage, ce qui aurait justifié la résiliation de leurs baux. Toutefois, le tribunal a jugé que les troubles allégués ne constituaient pas des manquements suffisamment graves pour entraîner une résiliation.

Quel est le critère du trouble anormal de voisinage selon la jurisprudence ?

Le trouble anormal de voisinage est défini par la jurisprudence comme un trouble qui excède les inconvénients normaux de voisinage. Les critères pour établir un trouble anormal incluent l’intensité, la durée et la répétition des nuisances, ainsi que les circonstances de temps et de lieu. La Cour de cassation a précisé que « la vie en commun dans un immeuble collectif impose à chacun de subir les bruits normaux et inéluctables provenant des appartements voisins. »

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que les nuisances sonores, bien que gênantes, relevaient des gestes de la vie quotidienne d’une famille avec enfants et ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage. Ainsi, la société AB Habitat n’a pas pu prouver que les époux [V] ou [O] avaient causé un trouble justifiant la résiliation de leur bail.

Quel est le fondement des demandes de dommages et intérêts formulées par les époux [V] ?

Les époux [V] ont formulé des demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, qui prévoit que « tout débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. » Ils soutiennent que l’inaction de la société AB Habitat a constitué une faute contractuelle, entraînant un préjudice de jouissance, de santé et d’anxiété.

Le tribunal a accordé une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, considérant que la société AB Habitat n’avait pas respecté son obligation d’assurer une jouissance paisible du bien. Cependant, les demandes de dommages et intérêts pour préjudice de santé et d’anxiété ont été déboutées faute de preuve suffisante.

Quel est le cadre juridique de la mutation ou du relogement des locataires ?

La mutation ou le relogement des locataires dans un logement social est régie par les articles L. 441 et L. 442 du Code de la construction et de l’habitation. Ces articles stipulent que l’attribution et la mutation des logements sociaux sont des décisions administratives qui relèvent de la compétence d’une commission d’attribution des logements.

Dans cette affaire, la société AB Habitat a contesté l’ordonnance du tribunal de procéder à la mutation des époux [V], arguant que le juge judiciaire n’a pas compétence pour ordonner une telle mesure. Le tribunal a confirmé cette position, soulignant que les décisions d’attribution ou de mutation de logements sociaux ne peuvent pas être imposées par le juge.

Quel est l’impact de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le tribunal a accordé des sommes de 600 euros à M. et Mme [O] et à M. et Mme [V] sur le fondement de cet article.

La société AB Habitat a contesté ces condamnations, mais le tribunal a confirmé les décisions en raison de la situation respective des parties et des frais engagés dans le cadre de la procédure. L’article 700 est donc un outil permettant de compenser les frais de justice, même si les parties succombent en partie dans leurs demandes.