Expulsion sans droit – Expulsion d’occupants : FAQ juridique

📘 L’Essentiel

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l’expulsion de l’occupant. Le juge peut prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse. En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur dans un délai de trois mois suivant le versement de l’indemnité d’éviction. La compensation des créances réciproques s’opère à due concurrence lorsque ses conditions sont réunies.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la demande de constatation du paiement par compensation de l’indemnité d’éviction ?

La demande de constatation du paiement par compensation de l’indemnité d’éviction repose sur l’article 1347 du Code civil, qui stipule que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes ». Cette compensation s’opère à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies, sous réserve d’être invoquée.

Dans le cas présent, la cour d’appel de Paris a condamné la société défenderesse à payer une indemnité d’occupation, tandis que la commune de Montreuil a été condamnée à verser une indemnité d’éviction. La compensation entre ces créances a été établie comme ayant eu lieu le 1er mai 2022, ce qui a été confirmé par la mise en demeure adressée à la société défenderesse le 17 janvier 2025. Cette mise en demeure a rappelé que la compensation privait la société défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux depuis le 31 juillet 2022.

Quel est le cadre juridique de la demande d’expulsion ?

La demande d’expulsion est fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile, qui permet au juge de prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la commune de Montreuil a justifié sa demande d’expulsion en prouvant qu’elle est propriétaire des locaux litigieux et que la société défenderesse occupe ces locaux sans droit ni titre. La mise en demeure du 17 janvier 2025 et les sommations de quitter les lieux, délivrées les 16, 17 et 18 avril 2025, n’ayant pas été suivies d’effet, le juge a considéré que l’occupation de la société défenderesse constituait un trouble manifestement illicite, justifiant ainsi l’expulsion.

Quel est le principe de la provision en référé selon le Code de procédure civile ?

L’article 835 du Code de procédure civile, alinéa 2, précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. Cela signifie que le juge doit d’abord constater l’existence d’une obligation non sérieusement contestable avant d’accorder une provision.

Dans cette affaire, la commune de Montreuil a demandé des provisions pour des indemnités d’occupation impayées et pour l’évacuation de déchets. Cependant, le juge a relevé qu’il existait une contestation sérieuse sur le principe même de ces créances, ce qui a conduit à la décision de ne pas faire droit à ces demandes en référé.

Quel est le délai de restitution des lieux après éviction selon le Code de commerce ?

L’article L. 145-29 du Code de commerce stipule qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur dans un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction ou de la notification de son versement à un séquestre.

Dans le cas présent, la commune de Montreuil a informé la société défenderesse de la compensation intervenue le 1er mai 2022, ce qui a eu pour effet de priver la société défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux. Le juge a constaté que la société défenderesse n’avait pas restitué les lieux dans le délai imparti, ce qui a justifié la demande d’expulsion.

Quel est le rôle du juge en matière de référé selon le Code de procédure civile ?

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Dans cette affaire, la société défenderesse n’ayant pas comparu ni constitué avocat, le juge a pu statuer sur les demandes de la commune de Montreuil en se basant sur les éléments fournis dans l’assignation et les pièces versées aux débats. Le juge a ainsi pu constater la compensation intervenue et ordonner l’expulsion, considérant que les demandes étaient fondées et que l’occupation de la société défenderesse était sans droit ni titre.