Le tribunal judiciaire d’Ajaccio a rendu un jugement en décembre 2023, constatant la résiliation du bail à la date du décès et déclarant la fille occupante sans droit. Le tribunal a ordonné son expulsion si elle ne libérait pas les lieux dans un délai imparti et a condamné la fille à verser une indemnité d’occupation à la S.A. Logirem, tout en déboutant cette dernière de sa demande de dommages et intérêts.
La fille a interjeté appel, contestant la résiliation du bail et l’absence de réponse à ses écritures. Elle a également soutenu que la S.A. Erilia, qui a fusionné avec la S.A. Logirem, ne justifiait pas de sa qualité à agir. En réponse, la S.A. Erilia a confirmé la validité de son intervention, se prévalant de la fusion et demandant la confirmation du jugement.
La cour d’appel a examiné la recevabilité de l’intervention de la S.A. Erilia, concluant qu’elle était fondée. Elle a également rejeté les arguments de la fille concernant la prescription de l’action et la demande de transfert du bail, soulignant que le logement n’était pas adapté à sa situation familiale. La cour a confirmé le jugement de première instance, déboutant la fille de ses demandes de dommages et intérêts et la condamnant aux dépens.
Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail suite au décès du locataire ?
La résiliation du bail en cas de décès du locataire est régie par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ».
Dans le cas présent, le juge a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 14 janvier 2022, date du décès du locataire. Cela signifie que, en l’absence de descendants remplissant les conditions de cohabitation, le bail est automatiquement résilié.
Quel est le statut de l’occupante après le décès du locataire ?
L’occupante, en l’occurrence la fille du locataire décédé, a été qualifiée d’« occupante sans droit ni titre » par le tribunal. Cela signifie qu’elle n’avait pas de droit légal à occuper le logement après le décès de son père, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 2224 du code civil précise que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Dans ce contexte, l’occupante ne peut pas revendiquer un droit sur le bail, car celui-ci a été résilié de plein droit.
Quel est le processus d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?
Le processus d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est encadré par le Code de procédure civile. Selon l’article 561, l’expulsion peut être ordonnée par le juge, et l’occupant doit être mis en demeure de quitter les lieux. Si l’occupant ne libère pas les lieux dans le délai imparti, le bailleur peut faire procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique.
Dans le jugement rendu, il a été stipulé que si l’occupante ne libérait pas les lieux dans un délai de quinze jours après notification de la décision, la S.A. Logirem pourrait faire procéder à son expulsion, ce qui est conforme aux dispositions légales.
Quel est le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupante ?
L’indemnité d’occupation est fixée en fonction du dernier loyer perçu par le bailleur avant le décès du locataire, conformément à la jurisprudence. L’article 1728 du Code civil précise que le locataire doit payer le loyer convenu. Dans ce cas, l’indemnité d’occupation a été fixée à un montant égal au dernier loyer perçu, plus les charges, du 14 janvier 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Il est important de noter que l’indemnité d’occupation peut être supérieure au loyer, car elle vise à compenser les pertes subies par le bailleur en raison de l’occupation sans droit ni titre.
Quel est le rôle de la S.A. Erilia dans cette affaire ?
La S.A. Erilia est intervenue dans l’instance en tant que société ayant absorbé la S.A. Logirem suite à une fusion. L’article L236-2 du Code de commerce stipule que la fusion entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la société absorbante. Cela signifie que la S.A. Erilia a le droit de poursuivre les actions en cours de la S.A. Logirem.
L’intervention de la S.A. Erilia a été jugée recevable par le tribunal, car elle a démontré sa qualité à agir en produisant les documents nécessaires, tels que les procès-verbaux d’assemblée générale et l’extrait Kbis de la S.A. Logirem.
Quel est le critère d’adéquation du logement à la composition de la famille ?
L’adéquation du logement à la composition de la famille est régie par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le logement doit être adapté à la taille du ménage. En l’espèce, il a été constaté que l’occupante vivait seule dans un appartement de type F4, ce qui constitue une sous-occupation selon l’article L621-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Cet article définit la sous-occupation comme un logement comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Par conséquent, l’occupante ne peut prétendre à un transfert de bail, car le logement n’est pas adapté à sa situation familiale.
Quel est le recours possible pour l’occupante en cas de refus de transfert de bail ?
En cas de refus de transfert de bail, l’occupante peut contester cette décision devant le tribunal. Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, elle doit prouver qu’elle a cohabité avec le locataire décédé pendant au moins un an avant son décès et que le logement est adapté à sa situation familiale.
Cependant, dans cette affaire, le tribunal a jugé que l’occupante n’avait pas démontré la cohabitation effective et que le logement n’était pas adapté à sa situation, ce qui a conduit à la confirmation de la résiliation du bail et à l’expulsion.
Quel est le principe de la résistance abusive en matière d’expulsion ?
La résistance abusive est définie par l’article 1240 du Code civil, qui stipule que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, si un occupant refuse de quitter les lieux sans justification légale, cela peut être considéré comme une résistance abusive.
Dans cette affaire, la S.A. Erilia a demandé des dommages et intérêts pour résistance abusive, mais le tribunal a jugé que ni l’occupante ni la S.A. Erilia n’avaient démontré la faute de l’autre partie, ce qui a conduit à un rejet de cette demande.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Bastia, 17 décembre 2025, N° de RG 24/00050 – Thématiques associés : Baux d’habitation / Logement – Expulsion judiciaire – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 26 décembre 2025