Dans le cadre des baux ruraux, la requalification d’une convention d’occupation précaire en bail rural soulève des enjeux juridiques importants, notamment en ce qui concerne l’application des petites parcelles. Cette note de jurisprudence examine les implications légales et les critères à considérer pour une telle requalification, offrant ainsi un éclairage sur les pratiques en matière de bail rural.
Dernière mise à jour : 29 janvier 2026
L’essentiel
- Confirmation du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux.
- Application du régime des petites parcelles pour 11 a 45 ca.
- Article L411-3 exclut dérogation pour parcelles divisées récemment.
- Preuve déterminante : parcelle éloignée des bâtiments d’exploitation.
- Importance d’établir nature et superficie des parcelles en litige.
Contexte de l’affaire
Le tribunal de proximité a, dans un jugement de juillet 2023, requalifié la convention d’occupation précaire en bail rural et a renvoyé l’affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Ce dernier a statué en avril 2025, déclarant que la convention était soumise au régime des petites parcelles, condamnant l’exploitant aux dépens et le déboutant de sa demande d’indemnité de procédure.
L’exploitant a interjeté appel, soutenant que la parcelle concernée ne relevait pas du régime dérogatoire des petites parcelles, car sa superficie était supérieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral. Il a également affirmé que la parcelle était essentielle à son exploitation, étant proche de son corps de ferme et nécessaire à son activité agricole.
Le propriétaire a contesté cette position, arguant que seule la partie occupée par l’exploitant devait être considérée pour déterminer l’application du régime dérogatoire. Il a également soutenu que la parcelle occupée ne constituait pas une partie essentielle de l’exploitation.
La cour a confirmé le jugement du tribunal paritaire, considérant que la superficie occupée par l’exploitant était inférieure au seuil requis et que celle-ci ne pouvait être qualifiée de partie essentielle de son exploitation. L’exploitant a été condamné aux dépens d’appel et à verser une indemnité au propriétaire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Superficie occupée par le preneur inférieure au seuil de 20 ares fixé par l’arrêté préfectoral.
- Absence de preuve que la parcelle occupée constitue une partie essentielle de l’exploitation agricole du preneur.
- Éloignement de la parcelle occupée par rapport aux bâtiments d’exploitation.
- Non-démonstration d’un empiétement des arbres de la propriété voisine sur la parcelle occupée.
- Application des dispositions de l’article L411-3 du code rural et de la pêche maritime concernant les petites parcelles.
- Conformité des constatations des procès-verbaux avec les arguments présentés par les parties.
Réflexe juridique
La cour a également relevé que le preneur n’a pas démontré que la parcelle occupée constituait une partie essentielle de son exploitation, ni qu’elle était indispensable à son activité agricole. Les éléments de preuve, notamment les constatations des procès-verbaux, ont montré que la parcelle était éloignée des bâtiments d’exploitation et que les arbres sur la propriété voisine ne constituaient pas un empiétement.
En conséquence, la cour a confirmé les dispositions relatives aux dépens et à la condamnation du preneur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en le condamnant à verser une indemnité à l’autre partie. Les professionnels doivent veiller à bien établir la nature et la superficie des parcelles en litige pour déterminer le régime applicable, en tenant compte des éléments de preuve pertinents.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Superficie occupée par le preneur inférieure au seuil de 20 ares fixé par l’arrêté préfectoral.
- Absence de preuve que la parcelle occupée constitue une partie essentielle de l’exploitation agricole du preneur.
- Éloignement de la parcelle occupée par rapport aux bâtiments d’exploitation.
- Non-démonstration d’un empiétement des arbres de la propriété voisine sur la parcelle occupée.
- Application du régime dérogatoire des baux de petites parcelles conformément à l’article L411-3 du code rural et de la pêche maritime.
- Confirmation des constatations des procès-verbaux comme éléments de preuve pertinents.
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige. Le preneur, en tant que défendeur, se voit contraint de supporter les frais de justice et de verser une indemnité, tandis que le propriétaire, en tant que demandeur, obtient une confirmation de ses droits sur la parcelle contestée.
- Le preneur doit payer les dépens d’appel, ce qui augmente ses coûts juridiques.
- Le preneur est condamné à verser une indemnité de 1500 euros au propriétaire, impactant sa situation financière.
- Le propriétaire voit ses droits confirmés, renforçant sa position sur la parcelle en question.
- Le preneur doit revoir sa stratégie de preuve pour d’éventuels futurs litiges concernant d’autres parcelles.
- Le jugement souligne l’importance de la documentation et des preuves concernant l’utilisation des parcelles agricoles.
- Le propriétaire peut envisager d’autres actions pour protéger ses intérêts sur des parcelles similaires.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la superficie des parcelles en litige.
- Établir des preuves de l’importance de la parcelle pour l’exploitation agricole.
- Documenter l’éloignement de la parcelle par rapport aux bâtiments d’exploitation.
- Contrôler l’absence d’empiétement des propriétés voisines.
- Se référer à l’article L411-3 pour déterminer le régime applicable.
À éviter
- Ignorer les seuils de superficie fixés par l’arrêté préfectoral.
- Omettre de fournir des éléments de preuve pertinents.
- Ne pas tenir compte des constatations des procès-verbaux.
- Contester sans fondement solide sur l’importance de la parcelle.
- Retarder la soumission de documents dans les délais impartis.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant le régime des baux ruraux et les petites parcelles ?
L’article L411-3 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l’autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à cette date. La dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans. Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l’article 1774 du code civil. »
L’arrêté du préfet du Nord du 10 mars 1948 fixe que « Toute parcelle de terre ou tout groupe de parcelles appartenant au même bailleur et louées au même preneur, d’une superficie supérieure à 20 ares est considérée comme partie essentielle d’une exploitation agricole et soumise obligatoirement aux dispositions des chapitres I et II du titre I de la loi du 13 avril 1946 relatifs au droit de préemption et à l’amélioration de l’habitat rural, et à celles du chapitre 1er du titre II de la loi susvisée relatif à la conclusion, la durée et le prix du bail. »
Quels sont les critères pour déterminer si une parcelle est considérée comme partie essentielle d’une exploitation agricole ?
Pour déterminer si une parcelle est considérée comme partie essentielle d’une exploitation agricole, il convient de prendre en compte la superficie occupée par le preneur et non la superficie totale de la parcelle. En l’espèce, la partie occupée par le preneur est d’une surface de 11 a 45 ca, soit bien inférieure au seuil de 20 ares fixé par l’arrêté préfectoral du 10 mars 1948.
De plus, il est nécessaire de démontrer que la parcelle occupée présente un caractère essentiel pour l’exploitation agricole du preneur. Dans le cas présent, le preneur n’a pas établi que la parcelle occupée était essentielle à son exploitation, notamment en raison de son éloignement des bâtiments d’exploitation.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la décision ?
L’article 700 du code de procédure civile permet à la cour de condamner une partie à payer à l’autre une somme au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Dans la décision, le preneur a été condamné à payer à l’intimé la somme de 1500 euros en application de cet article, en raison des frais engagés par l’intimé dans le cadre de la procédure d’appel.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour confirmer le jugement entrepris ?
La juridiction a retenu que la superficie occupée par le preneur était inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral, ce qui rendait applicable le régime dérogatoire des baux de petites parcelles. De plus, il a été constaté que le preneur n’a pas démontré que la parcelle occupée était essentielle à son exploitation, notamment en raison de son éloignement des bâtiments d’exploitation et de l’absence de preuve d’empiétement des arbres de l’intimé sur la propriété du preneur.
Ces éléments ont conduit la cour à conclure que les premiers juges avaient fait une exacte appréciation des faits et du droit, confirmant ainsi le jugement entrepris.
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Au nom du Peuple Français
COUR D’APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 15/01/2026
N° de MINUTE :
N° RG 25/02919 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WHN6
Jugement (N° 51/02308) rendu le 07 Mars 2025 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Hazebrouck
APPELANT
Monsieur [T] [K]
né le 07 Mai 1977 à [Localité 5] – de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras
INTIMÉ
Monsieur [F] [G]
né le 21 Juin 1943 à [Localité 6] – de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Didier Cattoir, avocat au barreau de Dunkerque
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Cécile Mamelin, président de chambre
Isabelle Facon, conseiller
Thomas Bigot, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez
DÉBATS à l’audience publique du 20 novembre 2025
Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 21 avril 2011, l’Association Foncière de Remembrement de [Localité 4] TGV a donné en location à M. [T] [K], « à titre précaire et révocable », un terrain XC47 (partie), situé à [Localité 4], d’une contenance de 11 a 45 ca, en contrepartie d’une indemnité annuelle d’occupation de 6,5 kg de blé l’are.
M. [K], exploitant agricole, est propriétaire de la parcelle XC46 et M. [F] [G] est propriétaire de la parcelle XC115, toutes les deux contiguës à la parcelle XC47 qui les séparent.
Par acte notarié du 16 mars 2021, l’Association Foncière de Remembrement de [Localité 4] TGV a vendu à M. [F] [G] la pleine propriété de la totalité du terrain non constructible situé à [Localité 4], cadastré XC[Cadastre 3], [Adresse 7], d’une contenance de 22 a 90 ca.
Par acte du 25 novembre 2021, M. [G], se plaignant d’empiétements sur sa parcelle XC47, a fait assigner M. [K] devant le tribunal de proximité d’Hazebrouck, aux fins d’obtenir la dépose des poteaux de bétons présents sur son terrain et de la haie de bambous ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance.
Par jugement contradictoire du 31 juillet 2023, le tribunal de proximité a :
– Déclaré M. [K] recevable à la fois dans son exception d’incompétence et dans sa demande de requalification de la convention d’occupation précaire ;
– Requalifié en bail rural la convention d’occupation précaire consentie par l’Association Foncière de Remembrement de [P] TGV à M. [K] le 21 avril 2011 ;
– Renvoyé l’affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck ;
– Condamné M. [G] aux dépens,
– Débouté M. [K] de sa demande d’indemnité de procédure.
À l’audience de conciliation du 24 mai 2024, les parties ne sont parvenues à aucun accord. L’affaire a été retenue et plaidée lors de l’audience du 7 mars 2025.
Par jugement contradictoire du 24 avril 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck a :
– Dit que la convention d’occupation consentie à M. [K] par acte du 21 avril 2011 est soumise au régime des petites parcelles ;
– Condamne M. [K] aux dépens, ne comprenant pas les frais des constats faits par commissaire de justice ;
– Déboute M. [K] de sa demande d’indemnité de procédure et le condamner à payer à M. [G] la somme de 1213 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le 03 juin 2025, M. [K] a relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement par courrier électronique de son avocat.
Les parties ont été régulièrement convoquées devant la cour par lettres recommandées avec accusé de réception.
L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.
Par conclusions développées oralement à l’audience, M. [K], représenté par son conseil, demande à la cour de :
infirmer sur le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
statuant à nouveau,
dire que la parcelle XC [Cadastre 3] (partie) situé sur le territoire de la commune de [Localité 4] occupée par M.[K] relève du régime des baux ruraux et n’est pas soumis au régime dérogatoire applicable aux baux de petites parcelles ;
en conséquence,
débouter M. [G] de l’ensemble de ces demandes ;
fixer le montant du fermage à la somme de 23,78 euros annuels ;
condamner M. [G] au paiement de 2000 euros en application de l’article 700 du compte de procédure civile ;
condamné M. [G] aux entiers dépens.
M. [K] soutient, sur le fondement de l’article L411-3 du code rural et de la pêche, que le régime dérogatoire des baux de petites parcelles n’est pas applicable à la parcelle XC47, celle-ci ayant une superficie supérieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral du 10 mars 1948 applicable dans le département du Nord.
M. [K] ajoute qu’un bien loué dont la superficie est inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral est soumis à l’intégralité du statut du fermage s’il constitue une partie essentielle de l’exploitation du preneur, ce qui est le cas en l’espèce. Il fait valoir, d’une part, que la parcelle XC[Cadastre 3] se situe à proximité immédiate du corps de ferme, elle est exploitée comme une pâture manoir, utilisée dans le prolongement immédiat des bâtiments, intégrée au même lot et participant directement à l’activité quotidienne de l’exploitation, formant, à ce titre, une composante du corps de ferme. Il fait valoir, d’autre part, qu’elle est indispensable pour maintenir une exploitation normale de ses terres compte tenu de l’état manifeste de négligence du bois appartenant à M. [G].
Par conclusions développées oralement à l’audience, M. [G], représenté par son conseil, demande de :
confirmer le jugement le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
à titre subsidiaire, si la parcelle devait être considérée comme relevant dispositions des baux ruraux, fixer le montant du fermage à la somme de 23,78 euros annuel ;
en tout état de cause, condamner M. [K] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les procès-verbaux du commissaire de justice.
M. [G] soutient qu’il ne faut pas prendre en compte la superficie totale de la parcelle XC47 mais la superficie de la partie qui est occupée par M. [K] pour déterminer si le régime dérogatoire des baux de petites parcelles est applicable. Or, en l’espèce, la partie occupée par M. [K] est bien inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral.
M. [G] soutient également que la partie de la parcelle occupée par M. [K] ne peut être considérée comme présentant un caractère essentiel pour l’exploitation agricole de celui-ci et qu’elle n’abrite pas non plus de corps de ferme. Il est ajouté que les arbres prétendument envahissants présents sur la parcelle de M. [G] sont situés à plus de 4 mètres de la propriété de M. [K].
Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.
SUR CE,
Sur la demande principale :
L’article L411-3 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’ « Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l’autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à cette date.
La dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.
Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l’article 1774 du code civil. »
L’arrêté du préfet du Nord du 10 mars 1948, fixant les seuils de superficie pour les baux de petites parcelles, prévoit que « Toute parcelle de terre out tout groupe de parcelles appartenant au même bailleur et louées au même preneur, d’une superficie supérieure à 20 ares est considérée comme partie essentielle d’une exploitation agricole et soumise obligatoirement aux dispositions des chapitres I et II du titre I de la loi du 13 avril 1946 relatifs au droit de préemption et à l’amélioration de l’habitat rural, et à celles du chapitre 1er du titre II de la loi susvisée relatif à la conclusion, la durée et le prix du bail.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le terrain vis-à-vis duquel M. [K] souhaite voir appliquer le régime des baux ruraux ne correspond pas à la totalité de la parcelle CX[Cadastre 3], mais seulement à la partie de cette parcelle qu’il occupe depuis qu’il a conclu une convention avec l’Association Foncière de Remembrement de [Localité 4] TGV le 21 avril 2011.
Selon cette convention, la partie occupée par M. [K] est d’une surface de 11 a 45 ca, soit exactement la moitié de la parcelle CX[Cadastre 3], ce que corroborent les procès-verbaux de constat produits par M. [G].
Pour déterminer si le régime dérogatoire des baux de petites parcelles est applicable, il faut tenir compte de la superficie occupée par M. [K] et pour laquelle celui-ci souhaite voir appliquer le régime des baux ruraux, et non de la superficie totale de la parcelle. La superficie est donc bien inférieure au seuil de 20 ha fixé par l’arrêté préfectoral du 10 mars 1948.
Par ailleurs, M. [K] ne démontre pas que la partie de la parcelle CX[Cadastre 3] qu’il occupe est une partie essentielle de son exploitation.
En effet, s’il soutient qu’elle forme une composante du corps de ferme, une vue aérienne des lieux permet de constater qu’elle est éloignée des bâtiments d’exploitation situés sur une autre parcelle. À l’évidence, elle ne peut être considérée comme étant une composante du corps de ferme. En tout état de cause, il n’est pas établi qu’elle serait essentielle à l’exploitation.
En outre, s’il soutient qu’elle lui permettrait d’assurer l’entretien des terres pour éviter l’envahissement de la végétation provenant du fonds de M. [G], les premiers juges ont justement relevé qu’il n’est pas démontré que les arbres plantés sur la propriété de M. [G] empiètent sur la propriété de M. [K] puisque quatre mètres les séparent de celle-ci selon les procès-verbaux de constat versés aux débats.
Il résulte de ces éléments que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que M. [G] était bien fondé à soutenir que la convention qui avait été consentie à M. [K] était soumise aux petites parcelles.
Le jugement entrepris sera donc confirmé.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [K] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à M. [G] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Condamne M. [K] aux dépens d’appel ;
Condamne M. [K] à payer à M. [G] une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Le président
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Douai, 15 janvier 2026, RG n° 25/02919 — Thématiques associées : Baux ruraux — Bail rural — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 29 janvier 2026.
Baux ruraux
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