Retard de livraison en VEFA : indemnisation du préjudice de jouissance

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° 12 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03379 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK3NR

Décision déférée à la cour : ordonnance du 31 octobre 2024 – président du TJ de [Localité 9] – RG n° 24/01149

APPELANTE

S.C.C.V. APROMEOS XV, RCS de [Localité 10] n°843255829, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Matthieu Raoul de la SELARL d’avocats Martin et associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0158

INTIMÉ

Mme [W] [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Keppler Fils, avocat au barreau de Paris, toque : C 1393

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformémentà l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
La société Apromeos XV est une société civile immobilière de construction-vente.

Elle a assuré la maîtrise d’ouvrage d’une opération de construction, dénommée [U] visant à l’édification d’un ensemble immobilier à usage d’habitation sis à l’angle de l'[Adresse 5] et de l'[Adresse 6] à [Localité 7].

Pour la réalisation de cette opération, un arrêté de permis de construire, du 17 octobre 2019, a été obtenu puis a été transféré au profit de la société Apromeos le 16 mars 2020. Ce permis de construire prévoyait la réalisation d’un ensemble immobilier de trois étages, sur trois niveaux de sous-sols. Le chantier a débuté le 22 juillet 2020.

Aux termes d’un acte authentique reçu le 24 octobre 2020, publié le 4 novembre 2020, la société Apromeos XV a vendu à Mme [D] les lots n° 23 et n° 79 pour un prix de 220 600 euros en l’état futur d’achèvement. Il était convenu que ce prix serait payé selon l’échéancier en conformité avec l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation.

Un litige est né entre les parties concernant la livraison du bien.

Par acte d’assignation du 14 août 2024, Mme [D] a fait assigner la société Apromeos XV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de notamment :

déclarer recevables et bien fondées les demandes de Mme [D] ;

dire et juger qu’il y a lieu à référé ;

dire et juger que le refus de livraison de l’appartement de la société Apromeos est injustifié;

ordonner à la société Apromeos XV d’organiser la livraison de l’appartement sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la société Apromeos XV à payer une provision de 5 000 euros à Mme [D] en raison du préjudice de jouissance que subi Mme [D] du fait du refus injustifié de la société Apromeos XV d’organiser la livraison de l’appartement ;

condamner la société Apromeos au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Apromeos XV aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 31 octobre 2024, le juge des référés a :

ordonné à la société Apromeos XV de procéder à la livraison à Mme [D] des lots de copropriété 23 et 79 de l’immeuble situé à [Adresse 8], objets de la vente en l’état futur d’achèvement reçue le 24 octobre 2020 ;

ordonné que cette livraison intervienne dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à l’encontre de la société Apromeos XV une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

réservé à la présente juridiction la liquidation de l’astreinte ;

autorisé Mme [D] à consigner la somme de 11 030 euros à la caisse des dépôts et consignation dans les 8 jours suivants la signification de la présente ordonnance, laquelle demeura consignée jusqu’à l’accord des parties, ou à défaut la décision de justice à intervenir au fond ;

condamné la société Apromeos XV à payer à Mme [D] la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné la société Apromeos XV à payer à Mme [D] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Apromeos XV aux dépens de l’instance en référé ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 11 février 2025, la société Apromeos XV a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2025, la société Apromeos XV demande à la cour de :

juger la société Apromeos XV recevable et bien-fondé en son appel et, y faisant droit :

infirmer l’ordonnance rendue le 31 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle l’a condamnée à payer à Mme [N] :

la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau :

juger que le refus de livraison de l’appartement, par la société Apromeos XV, à Mme [D] était justifié par l’absence de règlement, lors de la livraison qui avait été proposée, du solde de la vente ou, à défaut, de sa consignation ;

juger que le report du délai de livraison est justifié par la survenance de diverses causes légitimes de report du délai de livraison attestées par le maître d »uvre d’exécution ;

juger que la demande provisionnelle formée par Mme [D] se heurte, dans son principe même, mais également dans son quantum, à diverses contestations sérieuses.

en conséquence,

débouter Mme [D] de sa demande provisionnelle ;

débouter également Mme [D] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens d’instance.

en tout état de cause :

condamner Mme [D] à payer à la société Apromeos XV la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Matthieu Raoul de la société Martin & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 juillet 2025, Mme [D] demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance rendue le 31 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions ;

débouter la société Apromeos XV de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société Apromeos XV à payer à Mme [D] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Apromeos XV aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Keppler Fils, avocat à la cour, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2025.
Sur ce,

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, ’dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’.

Aux termes de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, ’les paiements ou dépôts imputables à l’acquéreur d’un bien vendu en l’état futut d’achèvement ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

– soit par versements périodiques constants ;

– soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois’.

Au cas présent, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoit le paiement par l’acquéreur d’une somme équivalente à 5 % à la livraison, soit la somme de 11 030 euros.

L’article intitulé ’constatation de l’achèvement des ouvrages et prise de possession’ stipule que : ’l’exécution de l’obligation d’achever ci-dessus contractée, sera constatée dans les conditions ci-après precisées.

Le vendeur notifiera à l’acquéreur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le certificat de l’architecte ou du maître d’oeuvre attestant l’achèvement tel qu’il est défini à l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le vendeur invitera l’acquéreur à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heure fixés, et prendre livraison des biens, en respectant un délai minimum de dix (10) jours après l’envoi de ce courrier.

Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal.

L’acquéreur aura la faculté d’insérer audit procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat.

Il est rappelé, a cet égard, qu’aux termes de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation précité : la constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux provisions du contrat ni renonciation aux droits que les acquéreurs tiennent de l’article 1642-1 du code civil.

Les réserves de l’acquéreur seront acceptées ou contredites par le vendeur.

Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des biens à sa disposition.

ll est spécifié que la remise des clés ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé l’intégralité des sommes dues au vendeur et notamment le solde du prix en principal, les intérêts de retard éventuels.’

Aux termes de cet acte de vente la société Apromeos XV s’est engagée à livrer les biens à Mme [D] au plus tard le 30 juin 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

La livraison est effectivement intervenue courant 2024.

Le premier juge a condamné la société Apromeos XV à payer à Mme [D] la somme provisionnelle de 3 000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance subi en raison du retard injustifié dans la livraison du bien.

Selon l’appelante, le report de livraison des biens immobiliers était justifié par les causes légitimes qui se sont manifestées dans le cadre de cette opération.

Mais pour contester son obligation d’indemniser Mme [D], la société Apromeos XV se borne à produire une attestation du maître d’oeuvre rédigée tardivement – le 16 octobre 2024 – dans des termes généraux invoquant le déplacement du transformateur Enedis, des intempéries, un arrêt de chantier, à la défaillance de constructeurs et au retard de concessionnaires.

Cette pièce n’est pas de nature à justifier sérieusement le retard dans la livraison des biens.

Le préjudice de jouissance éprouvé par Mme [D], nonobstant la question du paiement du solde du prix, est évident, peu important la situation dans laquelle elle est logée dans l’attente de la livraison de son appartement et de sa place de stationnement.

La société Apromeos XV n’oppose aucune contestation sérieuse à son obligation d’indemniser Mme [D] du préjudice subi.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la société Apromeos XV au paiement d’une somme provisionnelle de 3 000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de la société Apromeos XV.

La société Apromeos XV sera condamnée à payer à Mme [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Apromeos XV aux dépens d’appel dont distraction au profit de Me Keppler Fils, avocat ;

Condamne la société Apromeos XV à payer à Mme [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT