Bail commercial : non-renouvellement sans indemnité d’éviction, conditions à respecter – Cour d’appel de Nancy, 21 janvier 2026, RG n° 24/01998

Quelle est la règle de droit applicable concernant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans indemnité d’éviction ?

Le refus de renouvellement d’un bail commercial sans indemnité d’éviction est régi par l’article L. 145-17 du code de commerce. Selon cet article, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, si le motif invoqué est l’inexécution d’une obligation, le bailleur doit avoir préalablement délivré une mise en demeure par acte extrajudiciaire, précisant le motif et laissant au preneur un délai d’un mois pour y remédier. À défaut de cette mise en demeure, le congé est irrégulier et ouvre droit à l’indemnité d’éviction.

Quels sont les critères de validité d’une mise en demeure préalable au congé ?

Pour être valide, la mise en demeure préalable au congé doit être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le ou les motifs invoqués et reproduire les termes de l’article L. 145-17, I, 1° du code de commerce. En l’espèce, les mises en demeure adressées par le bailleur à la locataire n’ont pas été signifiées par acte d’huissier de justice, ce qui les rend irrégulières et non conformes aux exigences légales.

Quelle est la portée de l’absence de mise en demeure régulière dans le cadre d’un congé pour motif grave et légitime ?

L’absence de mise en demeure régulière, conforme aux exigences de l’article L. 145-17 du code de commerce, empêche le bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. En effet, si le manquement reproché au locataire ne présente pas un caractère irréversible, le congé est considéré comme irrégulier, ce qui ouvre droit au locataire au paiement d’une indemnité d’éviction.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant le motif de non-renouvellement pour défaut d’entretien ?

La juridiction a retenu que le bailleur n’avait pas prouvé l’existence d’un défaut d’entretien généralisé de l’immeuble, se basant uniquement sur un pré-rapport d’expertise judiciaire circonscrit à un aspect technique du bâtiment. De plus, les mises en demeure adressées par le bailleur n’ayant pas été effectuées par acte extrajudiciaire, elles ne pouvaient pas se substituer aux formalités prévues par la loi. Ainsi, le tribunal a conclu qu’aucun motif grave et légitime ne justifiait le non-renouvellement sans indemnité d’éviction.

Quelle est la règle applicable concernant la reprise des lieux par le bailleur pour exploitation en régie ?

La reprise des lieux par le bailleur pour exploitation en régie ne constitue pas un motif prévu par l’article L. 145-17 du code de commerce pour justifier un non-renouvellement sans indemnité d’éviction. Par conséquent, ce motif ne peut pas exonérer le bailleur de son obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Quels sont les effets du congé donné par le bailleur sur la situation du locataire ?

Le congé donné par le bailleur met fin au bail, mais si le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction, il ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité. Jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce.