Bail commercial : contestation de refus de renouvellement et droit à indemnité d’éviction – Cour d’appel de Paris, 22 janvier 2026, RG n° 22/17772

Quel est le fondement juridique du refus de renouvellement du bail commercial ?

Le refus de renouvellement du bail commercial est fondé sur les dispositions des articles L.145-14 et L.145-17 du code de commerce, qui stipulent que le bailleur qui entend refuser le renouvellement doit justifier d’un motif grave et légitime. En l’espèce, le refus est motivé par l’absence d’activité conforme au bail et le défaut d’immatriculation pour l’activité exercée.

Quelles sont les conditions de validité d’une assignation en justice ?

L’assignation en justice doit être délivrée par une personne ayant le pouvoir d’agir au nom des parties. Selon les articles 117, 118 et 119 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d’une personne représentant une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte. Cette nullité peut être soulevée en tout état de cause sans que celui qui s’en prévaut n’ait à justifier d’un grief.

Quels sont les critères d’immatriculation au registre du commerce pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, l’article L.145-1 du code de commerce exige que le locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans les locaux. L’immatriculation doit être effectuée pour l’activité autorisée au bail, qu’il s’agisse d’un établissement principal ou secondaire.

Quelle est la portée de l’unicité d’exploitation dans le cadre des baux commerciaux ?

L’unicité d’exploitation permet de dispenser le locataire d’une double immatriculation lorsque les locaux forment un ensemble indivisible et que leur exploitation est interdépendante. Cette notion est admise lorsque les locaux sont physiquement contigus et que l’activité exercée dans l’un des locaux est complémentaire à celle exercée dans l’autre.

Quels éléments déterminent la conformité de l’activité exercée par le locataire au bail commercial ?

La conformité de l’activité exercée par le locataire est déterminée par les termes du bail. En l’espèce, l’activité de « petit déjeuner – restaurant » a été explicitement autorisée par les bailleurs lors de la cession du droit au bail. Le locataire n’est pas contraint d’exercer toutes les activités prévues au bail, et le choix de se limiter à l’activité de petit déjeuner ne constitue pas un manquement.

Quels sont les critères pour établir l’absence d’activité conforme au bail ?

L’absence d’activité conforme au bail est établie lorsque le locataire abandonne l’activité principale prévue par le bail au profit d’une activité accessoire. En l’espèce, les bailleurs soutiennent que le locataire n’exerce qu’un service de petits-déjeuners, ce qui ne correspond pas à l’activité de « restaurant traditionnel » stipulée dans le bail.

Quelles sont les conséquences d’un défaut d’immatriculation pour le locataire ?

Le défaut d’immatriculation au registre du commerce pour l’activité exercée peut entraîner la perte du bénéfice du statut des baux commerciaux, comme le stipule l’article L.145-1 du code de commerce. En l’espèce, le locataire n’était pas immatriculé pour l’activité de « petit déjeuner – restaurant » au moment de la délivrance du refus de renouvellement, ce qui a été un motif de refus.

Quels sont les critères pour déterminer le droit à une indemnité d’éviction ?

Le droit à une indemnité d’éviction est conditionné par l’existence d’un préjudice causé par le refus de renouvellement, sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime. L’article L.145-14 du code de commerce précise que l’indemnité doit être égale au préjudice causé par le refus de renouvellement. En l’espèce, le tribunal a jugé que le locataire n’avait pas droit à une indemnité d’éviction en raison de l’absence d’activité conforme et d’immatriculation.

Quels éléments sont pris en compte pour la fixation de l’indemnité d’éviction ?

La fixation de l’indemnité d’éviction prend en compte la valeur marchande du fonds de commerce, ainsi que les indemnités accessoires, notamment les frais de déménagement et de réinstallation. En l’espèce, le locataire a demandé une indemnité d’éviction basée sur un chiffre d’affaires, mais le tribunal a ordonné une expertise pour déterminer le montant exact de l’indemnité due.