Permis de construire contesté : analyse des irrégularités et recours administratif

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et Mme E… et B… C… ont demandé au tribunal administratif de la Martinique d’annuler l’arrêté du 5 mai 2022 par lequel le maire de la commune des Anses d’Arlet a délivré à la société Blue marine un permis de construire en vue de la construction d’une villa et d’une piscine sur la parcelle cadastrée section N, n° 1066, située rue de Case Toto au lieudit Petite Anse.

Par un jugement n° 2200614 du 30 octobre 2023, le tribunal administratif de la Martinique a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 28 décembre 2023 et un mémoire complémentaire enregistré le 11 avril 2025, M. et Mme C…, représentés par Me Musereau, demandent à la cour :

1. d’annuler ce jugement du tribunal administratif de la Martinique du 30 octobre 2023 ;
2. d’annuler l’arrêté du 5 mai 2022 par lequel le maire de la commune des Anses d’Arlet a délivré à la société Blue marine un permis de construire en vue de la construction d’une villa et d’une piscine sur la parcelle cadastrée section N, n° 1066, située rue de Case Toto au lieudit Petite Anse ;
3. de mettre à la charge de la commune des Anses d’Arlet une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

• l’irrégularité de la division foncière du 22 juin 2018, qui aurait dû être autorisée en vertu d’un permis d’aménager et non d’une décision de non-opposition à déclaration préalable, entraîne l’irrégularité de l’arrêté portant permis de construire ;
• le dossier de demande de permis de construire comporte des plans erronés en ce qui concerne les cotes du terrain naturel, ce qui n’a pas permis au service instructeur d’apprécier correctement la règle de hauteur maximale des constructions et la règle d’implantation des constructions par rapport à la voie publique ;
• le projet méconnait la règle d’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques posée à l’article 6 du règlement local d’urbanisme applicable à la zone U3 ;
• le projet méconnait la règle de hauteur maximale des constructions posée à l’article 10 du règlement local d’urbanisme applicable à la zone U3 ;
• le projet comporte un étage en encorbellement avec des porte-à-faux sans poutre qui méconnait les prescriptions du guide de construction parasismique des maisons individuelles (CPMI).

Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 avril 2024 et le 28 avril 2025, ce dernier non communiqué, la commune des Anses d’Arlet, représentée par Me Dumont, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des époux C… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les époux C… ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 avril 2024, la société Blue marine, représentée par Me Portel, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des époux C… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• les époux C… ne justifient pas de leur intérêt à agir contre l’arrêté du 5 mai 2022 ;
• les moyens soulevés par les époux C… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

• le rapport de Mme Réaut,
• et les conclusions de Mme Reynaud, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 22 juin 2018, le maire de la commune des Anses d’Arlet (Martinique) ne s’est pas opposé à la division en deux lots de la parcelle cadastrée section N, n° 533, située rue de Case Toto au lieudit Petite Anse. Par acte notarié du 26 février 2019, M. D… a reçu en donation-partage la propriété de la parcelle cadastrée section N, n° 1066, issue de ce lotissement, d’une contenance de 5 a 31 ca. Par un arrêté du 13 mai 2019, le maire de la commune des Anses d’Arlet a délivré à M. D… un permis de construire en vue de la construction d’une maison d’habitation de 122,82 m² de surface de plancher sur cette parcelle. Le 1er février 2022, en cours d’exécution des travaux de construction, la société Blue marine, représentée par M. D…, a déposé une nouvelle demande de permis de construire en vue de la construction d’une maison d’habitation de 160 m² de surface de plancher et d’une piscine, demande à laquelle il a été fait droit par un arrêté du maire du 5 mai 2022. Les voisins du projet, M. et Mme C… relèvent appel du jugement du 30 octobre 2023 par lequel le tribunal administratif de la Martinique a rejeté leur demande tendant à l’annulation de cet arrêté du 5 mai 2022.

Sur la légalité de l’arrêté du 5 mai 2022 :

2. En premier lieu, l’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l’application du premier acte ou s’il en constitue la base légale. S’agissant d’un acte réglementaire, une telle exception peut être formée à toute époque, même après l’expiration du délai du recours contentieux contre cet acte. S’agissant d’un acte non réglementaire, l’exception n’est, en revanche, recevable que si l’acte n’est pas devenu définitif à la date à laquelle elle est invoquée, sauf dans le cas où l’acte et la décision ultérieure constituant les éléments d’une même opération complexe, l’illégalité dont l’acte serait entaché peut-être invoquée en dépit du caractère définitif de cet acte.

3. Une autorisation d’occupation des sols délivrée sur l’un des lots issus d’une division foncière ayant donné lieu à une autorisation de lotir n’est pas prise pour l’application de la décision par laquelle l’administration a délivré l’autorisation de lotir, cette dernière ne constituant pas non plus la base légale de la première. Par suite, l’illégalité de la décision d’autorisation de lotir ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre l’autorisation d’occupation des sols.

4. Les époux C… se prévalent des dispositions du a) de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme et soutiennent que le permis de construire en litige devait être précédé d’un permis d’aménager autorisant la division de la parcelle cadastrée section N, n° 533, en vue de créer deux lots à bâtir dont le terrain d’assiette du projet. Dans la mesure où il ressort des pièces du dossier que le lotissement de cette parcelle a donné lieu à un arrêté du 22 juin 2018 portant non-opposition à déclaration préalable de travaux, les appelants doivent être regardés comme soulevant le moyen tiré de l’exception d’illégalité de cet arrêté au motif que la division foncière qu’il opère aurait dû résulter d’un permis d’aménager. Toutefois, dès lors que le permis de construire en litige n’est pas pris pour l’application de cette autorisation de lotir, qui ne constitue pas davantage la base légale de celui-ci, ce moyen ne peut être qu’écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme :  » La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. » Aux termes de l’article R. 431-8 de ce code :  » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. » Aux termes de l’article R. 431-9 du même code :  » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…) « . Enfin, aux termes de l’article R. 431-10 du même code :  » Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; (…) / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (…) « .

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Les époux C… soutiennent que le dossier de demande de permis de construire comporte une information erronée en ce qui concerne le niveau altimétrique du terrain naturel, qui révèlerait l’intention de frauder du pétitionnaire. Toutefois, d’une part, le projet architectural du dossier de demande de permis de construire en litige inclut des plans de coupe AA et BB figurant l’implantation de la construction par rapport au profil naturel du terrain d’assiette qui sont identiques aux plans de coupe du dossier de demande du premier permis de construire du 13 mai 2019. Il s’ensuit que la comparaison des plans de coupe de chacun des dossiers, contrairement à ce qui est soutenu, ne révèle aucune erreur matérielle. D’autre part, en se bornant à se prévaloir des données altimétriques recueillies sur le site internet Géoportail, les requérants ne démontrent pas que la société pétitionnaire aurait tenté d’induire en erreur le service instructeur afin de fausser son appréciation quant au respect des règles relatives à la hauteur maximale des constructions.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article 10 -1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune des Anses d’Arlet :  » La hauteur de tout point d’une construction à l’exclusion d’ouvrages techniques de superstructure ne peut excéder : – 8, 50 m en tout point en zone U3 « . Selon les définitions communes au règlement à prendre en compte pour l’application de cet article 10,  » la hauteur maximale des constructions est mesurée à compter du sol existant avant travaux jusqu’au point le plus haut de la construction. Sont non compris les ouvrages tels que souches de cheminées et de ventilation, antennes, machineries d’ascenseur, locaux technique, (…) … « 

9. Il ressort des pièces du dossier et notamment des plans de coupes du dossier de demande du permis de construire en litige qu’en tout point, la hauteur de la construction, mesurée à compter du sol existant avant travaux jusqu’au point le plus haut est inférieure à 8, 50 m. A… s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut être qu’écarté.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune des Anses d’Arlet relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :  » Champ d’application : Les dispositions du présent article s’appliquent aux constructions implantées le long des emprises publiques (places, aires de stationnement publique…) et des voies de desserte. / Règle générale d’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : Les constructions doivent respecter un reculement minimum de : (…) / 4 m des voies et autres emprises publiques « . Selon les définitions communes au règlement à prendre en compte  » la voie de desserte est celle donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée  » tandis que  » l’accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l’emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte « .

11. Si les époux C… soutiennent que la construction ne respecte pas un recul minimum de 4 m par rapport à la voie située au nord du terrain d’assiette, il ressort des pièces du dossier que cette voie, comprise dans le terrain d’assiette du projet, est une servitude de passage consentie au bénéfice des fonds voisins et constitue au sens et pour l’application du plan local d’urbanisme de la commune des Anses d’Arlet, un passage privé d’accès à la voie de desserte auquel ne s’applique pas la règle de recul fixée à l’article 6 du règlement local d’urbanisme. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de cet article ne peut être qu’écarté.

12. En dernier lieu, les époux C… ne peuvent utilement soutenir que le projet, en ce qu’il comporte un étage en encorbellement avec des porte-à-faux sans poutre, méconnaitrait les prescriptions du guide de construction parasismique des maisons individuelles, dès lors que de telles règles ne relèvent pas de celles dont l’autorisation d’urbanisme assure le respect mais se rapportent aux règles de construction faisant l’objet d’une attestation à fournir au soutien de la déclaration d’achèvement des travaux, dont le respect est d’ailleurs rappelé à titre de prescriptions, à l’article 2 de l’arrêté en litige.

13. Il résulte de tout ce qui précède que les époux C… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Martinique a rejeté leur demande.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune des Andes d’Arlet, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les époux C… demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge des époux C… une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la commune des Anses d’Arlet et non compris dans les dépens ainsi qu’une somme de 800 euros à verser au même titre à la société Blue marine.

DECIDE :

Article 1er : La requête des époux C… est rejetée.

Article 2 : Les époux C… verseront la somme de 800 euros à la commune des Anses d’Arlet sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les époux C… verseront la somme de 800 euros à la société Blue marine sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme E… et B… C…, à la commune des Anses d’Arlet et à la société Blue marine.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle siégeaient :

• M. Couvert-Castéra, président de la cour,
• Mme Munoz-Pauziès, présidente de la chambre,
• Mme Réaut, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

La rapporteure,

V. RÉAUT

Le président,

O. COUVERT-CASTÉRA

La greffière

L. MINDINE

La République mande et ordonne au préfet de la Martinique en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.