Refus de permis de construire : annulation pour erreur manifeste d’appréciation

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCI Assens a demandé au tribunal administratif de Montreuil d’annuler l’arrêté du 10 juillet 2023 par lequel le maire de la commune de Montreuil a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble de deux logements sur une parcelle située 75 rue des Ramenas.

Par un jugement n°2309763 du 6 juin 2025, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 30 juin 2025 et 22 octobre 2025, la SCI Assens, représentée par Me Hoffmann, demande à la Cour dans le dernier état de ses écritures :

1. d’annuler ce jugement du 6 juin 2025 du tribunal administratif de Montreuil ;
2. d’annuler, pour excès de pouvoir, l’arrêté du 10 juillet 2023 du maire de la commune de Montreuil portant refus de lui délivrer un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble de deux logements sur une parcelle située 75 rue des Ramenas ;
3. de mettre à la charge de la ville de Montreuil la somme de 4 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• le refus litigieux porte une atteinte injustifiée et disproportionnée à son droit de propriété ;
• un document d’urbanisme ne peut prévoir d’interdiction de construire dans certains secteurs que pour autant qu’elle est nécessaire, proportionnée et adéquate et qu’il n’existe pas d’autre moyen d’atteindre l’objectif poursuivi ; or en l’espèce il n’existe aucune justification rationnelle au classement des parcelles de la requérante et de quelques autres parcelles en espaces paysagers protégés ;
• elle n’a pas été informée de la tenue d’une enquête publique en vue de la modification du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) alors que son projet avait débuté bien avant ;
• le classement litigieux crée une rupture d’égalité avec les parcelles voisines ;
• alors que les espaces paysagers protégés sont des sites à protéger pour des motifs d’ordre paysager ou écologique, le classement de ses parcelles dans ces espaces paysagers n’est justifié par aucun motif précis, alors pourtant qu’elles se situent en zone tendue pour la création de logements ;
• l’obtention de la division de sa parcelle en vue d’y ériger une construction lui donne un droit acquis à pouvoir construire sur cette parcelle.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 octobre 2025, la commune de Montreuil, représentée par Me Moghrani (SELARL Centaure avocats), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SCI Assens au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• les moyens soulevés par la SCI Assens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

• le rapport de Mme Marie-Isabelle Labetoulle,
• les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public,
• et les observations de Me Moghrani, avocat de la commune de Montreuil.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 10 juillet 2023, le maire de la commune de Montreuil a opposé un refus à la demande de permis de construire déposée par la SCI Assens aux fins de réaliser un immeuble de deux logements sur un ensemble de deux parcelles, cadastrées N233 et N235, situées 75 rue des Ramenas sur le territoire de cette commune. Cette société a dès lors saisi le tribunal administratif de Montreuil d’une demande d’annulation de cet arrêté, rejetée par un jugement du 6 juin 2025 dont la SCI Assens relève dès lors appel.
2. Sur la légalité interne de la décision attaquée :
3. Il ressort de l’arrêté attaqué qu’il a opposé un refus à la demande de permis de construire présentée par la requérante au motif que les parcelles constituant le terrain d’assiette du projet avaient été classées à l’occasion de la modification du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) dans une zone d’espace paysager à protéger au sein de laquelle seule la construction d’abris de jardin d’une surface d’emprise au sol inférieure à 9 mètres carrés était autorisée.
4. Ainsi que l’ont, à juste titre, rappelé les premiers juges, l’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative que si cette dernière a été prise pour son application ou s’il en constitue la base légale. S’agissant d’un acte réglementaire, une telle exception peut être formée à toute époque, même après l’expiration du délai du recours contentieux contre cet acte.
5. Aux termes de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme :  » Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres  » ; aux termes de l’article L. 151-23 du même code :  » Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres. / Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent ».
6. L’un et l’autre de ces articles, issus de l’ancien article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, permettent au règlement d’un plan local d’urbanisme d’édicter des dispositions visant à protéger, mettre en valeur ou requalifier un élément du paysage dont l’intérêt le justifie. Le règlement peut notamment, à cette fin, instituer des espaces paysagers à protéger. Ceux-ci, leurs délimitations, et les prescriptions le cas échéant définies, qui ne sauraient avoir de portée au-delà du territoire couvert par le plan, doivent être proportionnés et ne peuvent excéder ce qui est nécessaire à l’objectif recherché. Une interdiction de toute construction ne peut être imposée que s’il s’agit du seul moyen permettant d’atteindre l’objectif poursuivi.
7. Par ailleurs, le dictionnaire du règlement du PLUi d’Est Ensemble définit les espaces paysages protégés comme des  » éléments de paysages et/ou de sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et qui peuvent définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation  » ; il indique également que ces espaces peuvent  » localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent « .
8. Il ressort des pièces du dossier que la création de tels espaces paysagers à protéger est conforme aux orientations du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUi d’Est Ensemble qui préconisent la renaturation du milieu urbain, l’accroissement de la biodiversité en ville ainsi que la préservation des continuités écologiques afin notamment de réduire la carence en espaces verts du territoire, d’y renforcer la présence des arbres, de créer et préserver les espaces verts privatifs et les cœurs d’ilots non construits au sein des tissus pavillonnaires, et de préserver, d’améliorer et de valoriser les réservoirs de biodiversité ainsi que les habitats faunistiques.
9. Si la création par le PLUi d’espaces réservés litigieux est de nature à permettre de créer des cœurs d’ilots non construits au sein du tissu pavillonnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que le classement des deux parcelles de la requérante dans ces espaces permettrait d’assurer en l’espèce une quelconque  » continuité écologique  » au sens du règlement du PLUi, notamment avec les quelques autres parcelles dispersées faisant, au sein de cette zone, l’objet d’un tel classement. Par ailleurs, il n’est pas davantage établi que ces deux parcelles comporteraient des habitats faunistiques ou seraient de nature, par leurs caractéristiques, à participer à la valorisation de réservoirs de biodiversité. Surtout, alors que le classement de la quasi-totalité des deux parcelles de la requérante, au demeurant de très petite superficie, dans ces espaces réservés a pour effet d’y interdire toute construction, il n’apparait pas qu’une telle mesure soit proportionnée et n’excède pas ce qui serait nécessaire à l’objectif recherché ni, a fortiori, qu’elle constitue le seul moyen permettant d’atteindre l’objectif poursuivi. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que ce classement est entaché d’erreur manifeste d’appréciation et à demander l’annulation de l’arrêté litigieux dont il constitue la base légale.
10. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que la SCI Assens est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Elle est par suite fondée à en demander l’annulation, ainsi que celle de l’arrêté du 10 juillet 2023 par lequel le maire de la commune de Montreuil a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI Assens, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la commune de Montreuil demande au titre des frais de l’instance. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la commune de Montreuil une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Assens sur le fondement des mêmes dispositions.

DÉCIDE :

1. Article 1er : Le jugement du 6 juin 2025 du tribunal administratif de Montreuil et la décision du maire de la commune de Montreuil du 10 juillet 2023 sont annulés.
2. Article 2 : La commune de Montreuil versera à la SCI Assens une somme de 1500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
3. Article 3 : Les conclusions de la commune de Montreuil présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
4. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Assens et à la commune de Montreuil.

Délibéré après l’audience du 15 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

• M. Ivan Luben, président de chambre,
• Mme Marie-Isabelle Labetoulle, première conseillère,
• Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

La rapporteure,

M-I. LABETOULLE

Le président,

I. LUBEN

La greffière,

Y. HERBER

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.