Résiliation de contrat de location : indemnité de résiliation contestée et encadrement légal

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JANVIER 2026

N° RG 25/01856 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OHPA

S.A.R.L. [J] [H] IMMOBILIER

S.E.L.A.R.L. EKIP’

c/

S.A.S. CM-CIC LEASING SOLUTIONS

Nature de la décision : AU FOND

Notifié aux parties par LRAR le :

Grosse délivrée le : 26 janvier 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 01 avril 2025 (R.G. 2025001164) par le Juge commissaire du Tribunal de Commerce de LIBOURNE suivant déclaration d’appel du 10 avril 2025

APPELANTES :

S.A.R.L. [J] [H] IMMOBILIER, Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 331 788 372, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. EKIP’, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 453 211 393, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 3], prise en la personne de Maître [S] [T], es-qualité de mandataire judiciaire de la SARL [J] [H] IMMOBILIER

Représentées par Maître Marc DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. CM-CIC LEASING SOLUTIONS, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 352 862 346, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

Représentée par Maître Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Mathieu BOLLANGIER-STRAGIER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame [J] MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE

1. Le 12 janvier 2022, la SAS CM-CIC Leasing Solutions a consenti à la SARL [J] [H] Immobilier un contrat de location portant sur un serveur, pour une durée irrévocable de 63 mois, moyennant des loyers mensuels de 262,50 euros HT (hors assurance et hors maintenance).

Par jugement du 29 avril 2024, le tribunal de commerce de Libourne a prononcé l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société [J] [H] Immobilier et désigné la Selarl Ekip’ en qualité de mandataire judiciaire.

Le 16 mai 2024, la société CM-CIC Leasing Solutions a mis en demeure la société [J] [H] Immobilier de prendre position sur la poursuite du contrat, laquelle a opté pour sa résiliation par courrier du 21 mai 2024.

Le matériel financé a été restitué.

Le 27 mai 2024, la société CM-CIC Leasing Solutions a déclaré sa créance pour la somme de 15 448,23 euros, détaillée comme suit :

– 810,39 euros en loyers impayés échus

– 14.637,84 euros en indemnité de résiliation :

* 13.307,05 euros correspondant aux 37 loyers restant à courir

* 1.330,79 euros au titre de la pénalité correspondant à 10% de l’indemnité.

Par courrier du 07 novembre 2024, le mandataire judiciaire a contesté la créance déclarée par la société CM-CIC Leasing Solutions au titre de l’indemnité de résiliation.

2. Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge commissaire du tribunal de commerce de Libourne a, notamment :

– Admis pour un montant de 14 516,65 euros la créance n°11 déclarée initialement pour un montant de 15 448,23 euros par le créancier CM CIC Leasing Solutions ([Adresse 9]) dans le cadre de la procédure de la Sarl [J] [H] Immobilier,

– L’a rejetée pour le surplus déclaré,

– Dit, en application de l’article R.624-8 du code de commerce, que la présente décision sera portée par Madame la Greffière sur la liste des créances mentionnées au premier alinéa de l’article R.624-2 du code de commerce,

3. Par déclaration au greffe du 10 avril 2025, la société [J] [H] Immobilier et la Selarl Ekip’, ès qualités, ont relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société CM-CIC Leasing Solutions.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 juin 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [J] [H] Immobilier et la Selarl Ekip’, ès qualités, demandent à la cour de :

Vu les articles L. 622-13, L. 627-2, L. 631-1, L. 631-14, R. 622-21 du code de commerce,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

– Réformer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

Admis pour un montant de 14 516,65 euros la créance n°11 déclarée initialement pour un montant de 15 448,23 euros par le créancier CM CIC Leasing Slutions ([Adresse 9]) dans le cadre de la procédure de la société [J] [H] Immobilier,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

– Dire que la clause de résiliation stipulée à l’article 10 des conditions générales du contrat conclu entre [J] [H] Immobilier et CM-CIC Leasing Solutions le 12 janvier 2022 est inapplicable,

– En conséquence, fixer la créance de CM-CIC Leasing Solutions à la somme de 1 209,60 euros (810,39 euros au titre des loyers impayés échus et 399,21 euros au titre de la pénalité additionnelle de 3% des loyers à échoir), rejeter la créance pour le surplus

A titre subsidiaire :

– Dire que la clause de résiliation stipulée à l’article 10 des conditions générales du contrat conclu entre [J] [H] Immobilier et CM-CIC Leasing Solutions le 12 janvier 2022 est une clause pénale manifestement excessive,

– En conséquence, fixer la créance de CM-CIC Leasing Solutions à la somme de 1 210,60 euros (810,39 euros au titre des loyers impayés échus ; 1 euro au titre de l’indemnité de résiliation égale aux loyers à échoir ; 399,21 euros au titre de la pénalité additionnelle de 3% des loyers à échoir) rejeter la créance pour le surplus,

– Confirmer l’ordonnance dont appel pour le surplus,

– Condamner la société CM-CIC Leasing Solutions à payer à [J] [H] Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner la société CM-CIC Leasing Solutions aux entiers dépens.

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 22 août 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société CM-CIC Leasing Solutions demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L. 622-13 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article L. 624-2 du code de commerce,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les conditions générales de location,

– Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

– Condamner in solidum la société [J] [H] Immobilier et la Selarl Ekip’, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la société CM-CIC Leasing Solutions la somme de 2 000 euros.

– Les condamner aux entiers dépens, avec distraction au profit de la Selarl LX [Localité 4], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

6. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 24 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’admission de la créance

7. Dans l’ordonnance dont appel, le juge commissaire a admis la créance la société CM-CIC Leasing Solutions au passif de la société [J] [H] Immobilier pour un montant total de 14.516,65 euros, correspondant aux loyers échus au jour de la résiliation du contrat (810,39 euros), à l’indemnité de résiliation égale au montant des 37 loyers à échoir (13.307,05 euros) ainsi qu’à la clause pénale réduite par le premier juge de 10% à 3% (399,21 euros).

Moyens des parties

8. La société [J] [H] Immobilier et la Selarl Ekip ès qualités, sollicitent l’infirmation de l’ordonnance entreprise, faisant valoir, à titre principal, que l’article 10 des conditions générales du contrat ne vise pas le cas de sa résiliation résultant de la décision de non-continuation prise par le débiteur à défaut d’administrateur judiciaire dans le cadre de son redressement judiciaire, de sorte que la clause d’indemnité de résiliation ne peut être appliquée. A titre subsidiaire, elle invoque la disproportion manifeste de l’indemnité de résiliation égale aux loyers à échoir.

9. La société CM-CIC Leasing Solutions conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée, faisant valoir que le juge commissaire a justement appliqué la clause résolutoire insérée au contrat, l’interprétation des dispositions contractuelles par les appelants étant erronée. Elle ajoute que la rupture anticipée du contrat cause nécessairement un préjudice pour le bailleur qui ne peut récupérer les sommes qu’il a investies pour le compte de sa locataire ni la marge financière initialement escomptée.

Réponse de la cour

10. Aux termes de l’article L. 622-13 du code de commerce,

’I. – Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

II. – L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

III. – Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l’administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ;

2° A défaut de paiement dans les conditions définies au II et d’accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles. En ce cas, le ministère public, l’administrateur, le mandataire judiciaire ou un contrôleur peut saisir le tribunal aux fins de mettre fin à la période d’observation.

IV. – A la demande de l’administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. – Si l’administrateur n’use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation est prononcée en application du IV, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

(…)’ [souligné par la cour]

Aux termes de l’article L. 627-2 du même code, le débiteur exerce, après avis conforme du mandataire judiciaire, la faculté ouverte à l’administrateur de poursuivre des contrats en cours en application de l’article L. 622-13. En cas de désaccord, le juge-commissaire est saisi par tout intéressé.

11. Il résulte de ces textes que la rupture du contrat peut donc être la conséquence de l’exercice de l’option par l’administrateur ou, à défaut d’administrateur judiciaire, par le débiteur qui peut renoncer seul, sans autorisation du juge-commissaire ou sans avis du mandataire judiciaire à la continuation du contrat (Com. 9 janvier 1996, n°93-21.719).

12. Si la décision de l’administrateur judiciaire ou du débiteur de mettre fin à un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, lorsqu’il leur apparaît qu’ils ne disposeront pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant, peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, il ressort de l’article 1103 du code civil que leur montant ne peut être déterminé en application des clauses du contrat qu’autant que celles-ci l’auront expressément prévu pour le cas de résiliation en cause (Com.,29 juin 2022, n°21-11.674).

13. L’article 10 des conditions générales du contrat énonce :

’Article 10- Résiliation

10.1. Le contrat pourra être résilié de plein droit par le bailleur, sans accomplir de formalité judiciaire, quinze (15) jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au Locataire et restée infructueuse dans les cas visés au 10.2 a/ ci-dessous, et sans mise en demeure préalable dans les cas visés au 10.2 b/ ci-dessous.

10.2. Le contrat peut être résilié de plein droit par le Bailleur dans les cas suivants :

a/ en cas de non-paiement d’un seul Loyer ; si l’une quelconque des informations fournies par le Locataire ou l’une quelconque des déclarations faites au titre du présent contrat se révèle inexacte au moment où elle a été faite ; en cas de non-respect par le Locataire des engagements pris en application des dispositions obligatoires imposées au Bailleur par la réglementation relative à la lutte anti-blanchiment et contre le financement du terrorisme tel qu’indiqués à l’article 17 ;

b/ en cas de disparition ou diminution des garanties et sûretés consenties ; de saisie ou vente du Matériel loué, de la dissolution du Locataire, ainsi que dans le cas prévu par l’article L. 622-13 du code de commerce après renonciation du mandataire à poursuivre le contrat ; (…)

10.3. Le contrat peut être résilié de plein droit par le Locataire, en cas d’inexécution par le Bailleur de ses engagements au titre du contrat tels que visés à l’article 1.3 ci-dessus, quinze (15) jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au Bailleur et restée infructueuse.

10.4. Restitution du matériel : La résiliation entraîne l’obligation pour le Locataire de restituer immédiatement et à ses frais le Matériel en un lieu désigné par le Bailleur (…).

10.5. Sommes à payer en cas de résiliation : Le Bailleur se réserve également la faculté d’exiger, outre le paiement des [6] impayés et de toutes sommes dues jusqu’à la date de restitution effective du Matériel, le paiement :

a/ en réparation du préjudice subi, d’une indemnité de résiliation HT égale au montant total des Loyers HT postérieurs à la résiliation ; et

b/ pour assurer la bonne exécution du contrat, d’une pénalité égale à 10% de l’indemnité de résiliation.’ [surligné par la cour]

14. L’indemnité visée au dernier alinéa dudit article prévoit le montant de l’indemnité due dans l’hypothèse où le contrat a été résilié pour l’une des causes qu’il énumère.

15. En l’espèce, la résiliation du contrat est consécutive à la décision de non-continuation prise par la société [J] [H] Immobilier (à défaut d’administrateur judiciaire dans le cadre de son redressement judiciaire) le 21 mai 2024 dans son courrier de réponse à la mise en demeure que l’intimée lui a adressée le 16 mai 2024, sur le fondement des articles L. 622-13 et L. 627-2 du code de commerce.

16. Or, comme le relèvent pertinemment les appelantes, cette cause de résiliation n’est pas visée par l’article 10 du contrat.

Cet article prévoit en effet, en ses points 1 et 2, que le bailleur peut résilier de plein droit le contrat sans mise en demeure préalable notamment ’dans le cas prévu à l’article L622-13 après renonciation du mandataire judiciaire à poursuivre le contrat.’ Ainsi que le soulignent la société [J] [H] Immobilier et la Selarl Ekip ès qualités, cette rédaction contractuelle fondée sur l’article L. 622-13 est erronée, ce texte ne conférant pas au mandataire judiciaire le pouvoir de renoncer à la poursuite du contrat, lequel appartient exclusivement à l’administrateur judiciaire ou, à défaut, au débiteur, et ne peut s’exercer que suite à une mise en demeure adressée par le cocontractant.

17. La résiliation découlant de la décision de l’administrateur judiciaire ou du débiteur, de mettre fin au contrat en application des articles L. 622-13 et L. 627-2 n’étant pas rentrée dans le champ contractuel, c’est vainement que la société CM-CIC Leasing Solutions sollicite l’application des stipulations relatives au paiement de l’indemnité de résiliation, laquelle n’est prévue que dans les cas qu’elle énumère.

18. Sans qu’il y ait lieu d’aller plus avant dans l’argumentation des parties, l’ordonnance déférée est donc infirmée en ce qu’elle a admis au passif de la société [J] [H] Immobilier la somme de 13.307,05 euros correspondant à l’indemnité de résiliation égale au montant des 37 loyers restant à courir.

Comme le demandent les appelantes, seuls les loyers échus (810,39 euros) et la pénalité complémentaire estimée à 399,21 euros par le premier juge, seront admis au passif, soit la somme totale de 1.209,60 euros.

Sur les demandes accessoires

19. La société CM-CIC Leasing Solutions, partie succombante, supportera les dépens d’appel et sera équitablement condamnée à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme partiellement l’ordonnance déférée en ce qu’elle a admis pour un montant de 14 516,65 euros la créance n°11 déclarée initialement pour un montant de 15 448,23 euros par le créancier CM CIC Leasing Solutions ([Adresse 9]) dans le cadre de la procédure de la Sarl [J] [H] Immobilier,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Admet la créance de la société CM-CIC Leasing Solutions au passif du redressement judiciaire de la société [J] [H] Immobilier pour un montant de 1.209,60 euros,

Y ajoutant,

Condamne la société CM-CIC Leasing Solutions aux dépens d’appel,

Condamne la société CM-CIC Leasing Solutions à payer à la société [J] [H] Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président