Bail commercial : compétence territoriale et connexité des procédures en matière de résidences de tourisme

[1] Copies CC
délivrées le :

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18° chambre
1ère section

N° RG 25/00840
N° Portalis 352J-W-B7I-C6TOA

N° MINUTE : 3

Assignation du :
24 décembre 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 20 janvier 2026

DEMANDERESSE

Société PV EXPLOITATION FRANCE
[Adresse 11]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

DEFENDEURS

Monsieur [D] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [U] [M]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0097

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 4 novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juillet 2010, M. [D] [S] et Mme [U] [M] épouse [S] ont donné à bail commercial à la société [D] & Vacances Maeva Tourisme Exploitation, aux droits de laquelle est venue la société PV Exploitation France, les lots n°51 et 102 dont il sont propriétaires au sein de la Résidence dénommée”Quartier [Adresse 9]” située à [Localité 7].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années pour y exercer une “activité d’exploitation de résidence de tourisme ou d’hébergement de loisirs à gestion intégrée consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle (laverie, locations diverses…)”

Par actes extrajudiciaires en date du 30 juin 2022, M. [D] [S] et Mme [U] [M] ont signifié concomitamment à la société preneuse :
– une mise en demeure d’avoir à régler un arriéré locatif,
– un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2022 invoquant des “motifs graves et légitimes” au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 décembre 2024, la société PV Exploitation France a fait assigner M. [D] [S] et Mme [U] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de:
“A TITRE PRINCIPAL :
JUGER que le congé signifié le 30 juin 2022 par le Bailleur sans motif est inefficace à mettre fin au Bail et est par conséquent nul,
A titre subsidiaire,
• JUGER que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due ;
• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 31 décembre 2022 et la date de restitution effective des locaux, le cas échéant, à la valeur locative minoré de 10%;
• CONDAMNER “que” (sic) M. [D] [S] et Mme [U] [M] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à 3 fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors covid réalisés dans les Locaux Loués, augmentée des indemnités accessoires, soit la somme de 78217,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire de Paris ne s’estimerait pas suffisamment éclairé: ° VOIR désigner tel expert qu’il plaira au “Juge des référés” (sic), avec mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction, telle qu’elle résulte des éléments visés par l’article L.145-14 du Code de commerce et sur la valeur locative des locaux loués, conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145.10 du Code de commerce, en appliquant la méthode hôtelière, à laquelle il conviendra d’appliquer une minoration pour tenir compte de la précarité de 10% ;
° DIRE que l’expert devra écarter les données chiffrées des années 2020 et 2021 ;
° DIRE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de Procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS ;
° METTRE à la charge du Bailleur le versement du montant de la provision à valoir sur la
rémunération de l’expert ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
• CONDAMNER Monsieur et Mme [S] au paiement des dépens et de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE à compter du 31 décembre 2022 jusqu’à la libération des locaux à la valeur locative,
• ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.”

A l’audience du 4 mars 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 1er avril 2025 à 11h30 pour recueillir les observations de la société PV Exploitation France sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris.

Une audience sur incident a été fixée le 4 novembre 2025.

A cette date, développant oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2025, la société PV Exploitation demande “au tribunal judiciaire de Paris” (sic) de :
• DIRE ET JUGER que le Tribunal judiciaire de Paris est compétent pour connaître du présent litige, au regard de la connexité existante avec plus de 150 procédures analogues pendantes devant cette juridiction, engagées contre la même société locataire et portant sur les mêmes résidences, la bonne administration de la justice commandant le traitement coordonné de l’ensemble de ces affaires ;
À TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait devoir se déclarer incompétent au regard des dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce,
• ORDONNER le renvoi du litige au Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains avec transmission intégrale du dossier de la procédure en cours, y compris pièces, conclusions, actes de procédure et, le cas échéant, éléments d’instruction déjà versés,
• RAPPELER que l’assignation délivrée devant le Tribunal judiciaire de Paris a valablement interrompu la prescription biennale en application des articles 2241, alinéa 2 du Code civil et L. 145-60 du Code de commerce, et que cette interruption se transporte de plein droit devant la juridiction de renvoi.”
À TITRE PRINCIPAL
• JUGER que le congé signifié le 30 juin 2022 par les Bailleurs sans motif est inefficace à mettre fin au Bail et est par conséquent nul,
À titre subsidiaire,
• JUGER que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due ;
• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 31 décembre 2022 et la date de restitution effective des locaux, le cas échéant, à la valeur locative minorée de 10 % ;

• CONDAMNER “que” M. et Mme [S] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à 3 fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors covid réalisés dans les Locaux Loués, augmentée des indemnités accessoires, soit la somme de 78 217,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;
Dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire de Paris ne s’estimerait pas suffisamment éclairé: o VOIR désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de Paris, avec mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction, telle qu’elle résulte des éléments visés par l’article L.145-14 du Code de commerce et sur la valeur locative des locaux loués, conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145.10 du Code de commerce, en appliquant la méthode hôtelière, à laquelle il conviendra d’appliquer une minoration pour tenir compte de la précarité de 10%;
o DIRE que l’expert devra écarter les données chiffrées des années 2020 et 2021 ;
o DIRE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile relatifs aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de Procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS ;
o METTRE à la charge du Bailleur le versement du montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
• CONDAMNER Monsieur et Madame [S] au paiement des dépens et de la somme de
3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE à compter du 31 décembre 2022 jusqu’à la libération des locaux à la valeur locative,
• ÉCARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.”

Sur la compétence objet du présent incident, la société PV Exploitation fait exposer en substance:
– que le tribunal judiciaire de Paris est d’ores et déjà saisi de dossiers similaires initiés par plus de 150 bailleurs portant sur les mêmes résidences [Adresse 6] [Adresse 8] [Adresse 10] à Avoriaz, de sorte que saisir le même tribunal répond à un double impératif d’une part de cohérence juridictionnelle et d’autre part d’économie de procédure,
– qu’il existe une connexité entre ces affaires et qu’il convient de ne pas disperser le contentieux aux risques de jugements contradictoires, de frais redondants et d’un allongement sensible des délais.

Les défendeur n’ont pas conclu mais ont oralement fait valoir la compétence du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains au regard des dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.
MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris

L’article 789 du code de procédure civile dispose que :
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance (…) »

L’article R. 145-23 du code de commerce énonce que “Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.”

L’article 101 du code civil dispose enfin que s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le litige a pour fondement les droits et obligations des parties issus du bail commercial conclu entre elle concernant des locaux dépendant d’un immeuble situé dans le ressort du tribunal judiciaire de Thonon les Bains ; qu’il nécessite d’appliquer les règles statutaires régissant les baux commerciaux, de sorte que les dispositions de l’article R145-23 susvisées sont applicables.

Le fait que de nombreux dossiers similaires soient actuellement pendants devant le tribunal judiciaire de Paris ne justifie pas de retenir la compétence de la présente juridiction en l’espèce; en effet, aucun critère d’ordre juridique, voire d’opportunité, ne le permet ni même ne le commande, à défaut d’identité des parties et le bail objet du litige étant spécifique à celles-ci, excluant un traitement non individualisé des affaires. Etant précisé que, sous réserve éventuelle de l’application de clauses attributives de compétence, le tribunal judiciaire de Paris n’a pas vocation à avoir une compétence générale nationale s’agissant des contentieux impliquant les résidences de tourisme, notamment celles gérées par la société demanderesse, en contradiction avec les dispositions légales susvisées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer le tribunal judiciaire de Paris incompétent et de se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Thonon Les Bains.

Sur les autres demandes

La demande de la société PV Exploitation tendant à voir “RAPPELER que l’assignation délivrée devant le Tribunal judiciaire de Paris a valablement interrompu la prescription biennale en application des articles 2241, alinéa 2 du Code civil et L. 145-60 du Code de commerce, et que cette interruption se transporte de plein droit devant la juridiction de renvoi” ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donnera donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Les dépens de l’incident seront réservés.
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré

Déclare le tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit du tribunal judiciaire de Thonon Les Bains,

Ordonne la transmission du dossier au tribunal judiciaire de Thonon Les Bains une fois le délai d’appel écoulé,

Réserve les dépens,

Faite et rendue à [Localité 12] le 20 janvier 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME