Promesse de vente immobilière : validité et conditions de résiliation unilatérale – Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 20 janvier 2026, N° de RG 24/01713

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité d’une promesse de vente selon l’article 1589-2 du Code civil ?

L’article 1589-2 du Code civil dispose que : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

En l’espèce, la promesse de vente signée le 23 novembre 2021 est qualifiée de promesse synallagmatique de vente, ce qui la soustrait à l’obligation d’enregistrement prévue par cet article.

Quelle est la condition de validité d’une promesse de vente selon l’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation ?

L’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation stipule que : « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique. »

En l’espèce, la promesse de vente consentie par une personne physique ne comporte pas de terme, ce qui entraîne sa nullité pour non-respect des dispositions de cet article.

Quels sont les critères pour établir la qualification d’un engagement comme étant perpétuel selon les articles 1210 et 1211 du Code civil ?

L’article 1210 du Code civil dispose que : « Les engagements perpétuels sont prohibés. » L’article 1211 précise que : « Lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. »

En l’espèce, la promesse de vente ne comportant aucun terme est qualifiée d’engagement perpétuel, permettant ainsi à l’une ou l’autre des parties de résilier unilatéralement cet engagement.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour juger de la nullité de la promesse de vente ?

La juridiction a retenu que la promesse de vente signée le 23 novembre 2021 était un acte prérempli par le vendeur, comportant toutes les informations nécessaires, et qu’elle engageait réciproquement les parties. Elle a également constaté que la promesse ne stipulait pas de condition de construction de plain-pied, ce qui contredit les allégations du vendeur.

De plus, la promesse n’ayant pas été régularisée en la forme authentique, conformément aux exigences de l’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation, a conduit à sa déclaration de nullité.