Crédit immobilier : caducité des offres et devoir d’information du prêteur

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Expéditions
délivrées le:

à
Me COLIN
Me LAURENT

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9ème chambre 2ème section
N° RG 24/06524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43SZ
N° MINUTE :

Assignation du :
21 Mai 2024

JUGEMENT
rendu le 14 Janvier 2026
DEMANDEURS

Madame [N] [C] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Virginie COLIN de la SELARL GRELIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C178 et Maître Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Monsieur [K] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Virginie COLIN de la SELARL GRELIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C178 et Maître Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Denis-Clotaire LAURENT de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0010

Décision du 14 Janvier 2026
9ème chambre 2ème section
N° RG 24/06524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43SZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint
Augustin BOUJEKA, Vice-Président
Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 octobre 2025 tenue en audience publique devant Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 14 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE

M. [K] [W] et son épouse, Mme [N] [C] (ci-après  » les époux [W] « ) ont sollicité auprès de la SA Société générale l’octroi de deux crédits immobiliers des montants respectifs de 138.000 euros et 137.700 euros aux fins de financement de l’acquisition de deux biens immobiliers, suivant des ventes en l’état futur d’achèvement (ci-après  » VEFA « ), situés à [Localité 5] (93) et destinés à un usage locatif.

Le 28 mars 2022, les emprunteurs ont accepté les deux offres de prêts  » habitat  » en date du 17 mars 2022, faisant suite à l’accord de principe donné par la banque le 2 mars, pour les montants précités remboursables au taux de 0,90% l’an sur une durée de 264 mois, ainsi que les conditions générales.

A l’été 2022, afin de finaliser les ventes, l’étude notariale en charge de l’opération a sollicité les actes de prêts définitifs auprès de la Société générale qui lui a opposé un refus, se prévalant de la caducité des offres de prêts en l’absence d’appel de fonds dans le délai de quatre mois suivant l’acceptation des offres.

La banque n’a pas accepté d’émettre de nouvelles offres aux mêmes conditions financières que celles octroyées initialement au regard de l’évolution des taux d’intérêt.

C’est dans ce contexte que, par exploit de commissaire de justice du 21 mai 2024, les époux [W] ont fait assigner la Société générale devant le tribunal judiciaire de Paris en recherche de sa responsabilité.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 31 mars 2025, aux visas des articles 1103 et suivants, et 1905 et suivants du code civil, les époux [W] demandent au tribunal de :
 » DIRE ET JUGER les demandes de Monsieur et Madame [W] recevables et bien fondées,

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 83.067,98 €, au titre de leur préjudice matériel subi ;

JUGER que ce montant portera intérêt de droit à compter de la demande ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, du fait de leur préjudice moral subi ;

JUGER que ce montant portera intérêt de droit à compter de la demande ;

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE en tous les frais et dépens de la présente procédure ;

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.  »

A l’appui de leurs prétentions, les époux [W] font valoir que si la banque pouvait se prévaloir, en l’absence de demande de versement dans un délai de quatre mois, de la condition résolutoire des offres de prêt, entendant ainsi revoir sa position, notamment concernant le taux d’intérêt pratiqué, et ce conformément aux dispositions de l’article L.313-36 du code de la consommation, elle devait pour cela leur délivrer une mise en demeure préalable, formalité substantielle à laquelle le crédit immobilier ne peut déroger étant un contrat synallagmatique soumis aux dispositions de droit commun du code civil et plus particulièrement des articles 1103 et suivants, et 1905 et suivants.

Ils font également grief à la Société générale de ne pas les avoir informés de la difficulté liée à la caducité éventuelle des offres de prêt à l’approche du terme du délai de quatre mois alors qu’ils étaient en lien avec ses services. Ils ajoutent que la défenderesse ne saurait prétendre les avoir alertés sur ce point par un courriel du 20 juillet 2022, lequel concernait un nouveau projet d’investissement pour lequel ils avaient sollicité une simulation et ne saurait constituer une information préalable concernant les offres de prêt litigieuses, nonobstant la mention d’une hausse des taux d’intérêt.

Ils concluent en conséquence à la responsabilité de la banque à laquelle ils réclament l’indemnisation de leur préjudice financier qu’ils évaluent à la somme de 83.067,98 euros, laquelle correspond à la différence du coût total des crédits entre les offres émises par la défenderesse et celles signées finalement avec d’autres établissements bancaires avec un taux d’intérêt ayant quadruplé, et ce avec capitalisation des intérêts. Ils sollicitent également la condamnation de la banque à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Par dernières conclusions signifiées le 19 février 2025, au visa de l’article L.313-36 du code de la consommation, la Société générale demande au tribunal de :
 » DÉBOUTER les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER les époux [W] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [W] à supporter l’intégralité des dépens.  »

A l’appui de ses prétentions, la Société générale expose qu’entre les mois de mars et décembre 2022, l’augmentation significative du taux directeur fixé par la Banque centrale européenne, lequel détermine le taux d’intérêt auquel les établissement bancaires peuvent eux-mêmes prêter des fonds, ne lui permettait plus d’émettre de nouvelles offres suivant les mêmes conditions financières que celles octroyées initialement aux époux [W].

Elle conclut au caractère infondé de la demande tendant à l’exécution forcée des contrats de prêt, faisant valoir la faculté offerte au prêteur de se prévaloir de la résolution de plein droit du contrat de crédit immobilier faute de conclusion du contrat pour lequel le prêt est demandé dans le délai de quatre mois, conformément aux dispositions de l’article L.313-6 du code de la consommation reprises aux articles 2 et 3 des conditions générales, précisant qu’au cas particulier, il n’est pas contesté que le 28 juillet 2022, date d’expiration du délai précité, aucun contrat sous-jacent visant à l’acquisition des biens n’avait été conclu. Elle ajoute que l’article précité ne conditionne pas la faculté dont dispose le prêteur de se prévaloir de la caducité de l’offre de prêt à l’envoi d’une mise en demeure, la condition résolutoire s’appliquant de plein droit et, qu’en tout état de cause, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir conclu les contrats sous-jacents avant l’expiration du délai.

A titre subsidiaire, relevant que les demandeurs ne précisent pas l’obligation à laquelle elle aurait manqué, la défenderesse entend rappeler qu’elle est tenue à un devoir d’information à l’égard de sa clientèle consistant en la délivrance d’une information neutre et objective. Elle ajoute que le devoir de mise en garde qui s’impose par ailleurs aux établissements bancaires ne vise qu’à prévenir un risque d’endettement et qu’elle ne peut dès lors se voir opposer un manquement à ce devoir par les époux [W] qui lui font seulement grief de ne pas avoir attiré leur attention sur le défaut de conclusion des contrats sous-jacents avant l’expiration du délai de quatre mois. Elle indique avoir par ailleurs informé les demandeurs de l’augmentation des taux d’intérêt par un courriel du 20 juillet 2022, soit avant l’expiration du délai précité. Elle soutient également qu’il ne lui appartenait pas d’attirer l’attention de ses clients sur les conséquences du défaut de conclusion des contrats sous-jacents avant l’expiration du délai, de telles diligences nécessitant une analyse croisée des conditions propres aux contrats de crédit et aux contrats sous-jacents caractérisant un devoir de conseil auquel elle n’était pas tenue dès lors qu’elle n’avait pas commercialisé et/ou proposé les investissements immobiliers financés.

Elle conclut enfin à l’absence de démonstration du préjudice allégué et du lien de causalité avec les prétendus manquements qui lui sont reprochés, relevant que les demandeurs ne démontrent pas qu’ils auraient été en mesure d’obtenir la signature des contrats sous-jacents et le déblocage des fonds avant l’expiration du délai de quatre mois, et ce d’autant plus qu’au mois de décembre 2022, lesdits contrats n’étaient toujours pas signés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 juin 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries tenue en juge rapporteur du 29 octobre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [W] ne reprennent pas la demande tendant à voir ordonnée l’exécution forcée des contrats de prêts. En conséquence, cette prétention ainsi que les moyens invoqués en défense pour s’y opposer ne seront pas examinés.

1 – Sur les manquements de la Société générale

L’article L.313-36 du code de la consommation dispose que  » L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Les parties peuvent convenir d’un délai plus long que celui défini au premier alinéa. »

Cet article institue une condition résolutoire légale, automatique, qui s’applique à toute offre de prêt immobilier dans l’hypothèse où le contrat principal tel une vente immobilière ou un contrat de travaux, n’est pas conclu dans le délai de quatre mois ou le délai supérieur conventionnellement convenu entre les parties. L’offre de prêt devient ainsi caduque de plein droit à l’expiration du délai par l’effet de la loi, et non par l’effet d’une décision unilatérale du prêteur qui n’est donc pas tenu à une quelconque formalité particulière de sa part ou notification telle une mise en demeure préalable.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au 28 juillet 2022, date d’expiration du délai de quatre mois suivant l’émission des offres de prêt, les époux [W] n’avaient pas régularisé les contrats de vente des deux biens immobiliers financés par lesdits prêts.

Les offres de prêts sont devenues caduques de plein droit à cette date, nonobstant le fait que la banque n’ait pas adressé de mise en demeure préalable à cette échéance, cette formalité n’étant pas une condition de validité de la mise en mise en œuvre automatique de la condition résolutoire, et ce conformément à l’article L.313-36 précité.

Par ailleurs, si la banque qui prête des fonds est tenue, à divers stades de la relation précontractuelle, d’un devoir d’information et de conseil, ce devoir ne s’étend pas à l’obligation d’alerter l’emprunteur sur l’échéance du délai de caducité de l’offre de prêt, sauf stipulation contractuelle expresse ou circonstances particulières.

En effet, le devoir de conseil du banquier porte sur la capacité d’emprunt, les risques de l’endettement, et l’adéquation de l’assurance, mais non sur l’opportunité de l’opération ou sur la survenance de la caducité de l’offre.

Au cas particulier, il résulte des conditions générales produites par la défenderesse que les emprunteurs ont bien été informés des modalités de la condition résolutoire aux termes des stipulations suivantes :

 » ARTICLE 2 – CONDITION RÉSOLUTOIRE

L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation (ou de la dernière acceptation en cas de co-emprunteurs ou de cautions), s’il en existe. du contrat pour lequel le prêt est demande.

ARTICLE 3 – CONDITIONS ET MODALITÉS DE MISE À DISPOSITION DES FONDS

A – Conditions

La mise à disposition des fonds par Société Générale sera subordonnée :

1) A la conclusion. dans un délai de 4 mois à compter de la dernière en date des acceptations de l’o1îre par le (ou les) emprunteur{s} et la (ou les) caution{s}, s’il en existe, du contrat d’acquisition des biens immobiliers ou du contrat de construc-tion ou de travaux relatifs à l`objet du financement.

2) A l’octroi des autres prêts nécessaires au financement de l’opération lors-que le (ou les) emprunteur(s) a (ont) informé Société Générale qu’il(s) recourt (re-courent) à d’autres prêts et à la condition que chacun de ces prêts soit supérieur à 10 % du crédit total.

3) A la constitution des garanties réelles ou personnelles indiquées aux Conditions Particulières.  »

En l’absence de stipulations prévoyant spécifiquement un devoir d’alerte pesant sur la banque sur l’expiration prochaine du délai de caducité, il n’est pas démontré que la banque a manqué à son devoir d’information dès lors que les demandeurs ne lui font pas grief d’un autre manquement relatif à l’information portant sur la capacité d’emprunt, les risques de l’endettement, et l’adéquation de l’assurance.

En conséquence, les demandes des époux [W] sont rejetées.

2 – Sur les demandes annexes

2.1 – Sur les frais du procès

Les époux [W] qui succombent sont condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à la Société générale la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

2.2 – Sur l’exécution provisoire

La présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’instance ayant été introduite postérieurement au 31 décembre 2019.

Cependant, l’issue du litige commande d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [K] [W] et Mme [N] [C] épouse [W] de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [N] [C] épouse [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [N] [C] épouse [W] à payer à la SA Société générale la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 14 Janvier 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT