Responsabilité du propriétaire en cas de dégât des eaux : indemnisation des pertes locatives

Ch4.2 Inférieur à 10000 €

N° RG 25/01596 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKZW

Copie exécutoire
délivrée le : 15 Janvier 2026

à : Me Alice NALLET

Copie certifiée conforme
délivrée le : 15 Janvier 2026

à : la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.2 – TJ
JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [L] [E] [D] épouse [I]
née le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Alice NALLET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Melanie MURIDI de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue par M. Adrien CHAMBEL, Juge près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de Mme A. CARVALHO, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [L] [D] épouse [I] était propriétaire d’une maison située [Adresse 2] sur la commune de [Localité 6] qui a été louée à Mme [C] [F] et M. [X] [W] du 12 décembre 2020 au 24 avril 2023.

Cette maison jouxtait celle de M. [U] [H] [B] située [Adresse 3] à [Localité 6].

Fin février 2022, M. [U] [H] [B] constatait un dégât des eaux au sein de son habitation et a procédé à une déclaration de sinistre. La société Charat a procédé au remplacement du chauffe-eau, d’un mitigeur et d’un réducteur de pression.

Par la suite, Mme [C] [F] et M. [X] [W] informait M. [U] [H] [B] qu’un pan du mur du logement qu’ils occupaient était endommagé. M. [U] [H] [B] a donc fait intervenir un plombier le 25 juillet 2022.

Début août 2022, les locataires signalaient néanmoins un dégât des eaux à Mme [L] [D] épouse [I] et une déclaration de sinistre conjointe avec M. [H] [B] a été réalisée le 3 août 2022.

La compagnie d’assurance de M. [U] [H] [B], Swisslife, mandatait M. [J] [A] en qualité d’expert amiable, qui se rendait sur les lieux le 13 septembre 2022 et concluait le même jour que la fuite provenait d’une canalisation d’alimentation du chauffe-eau située dans les combles de M. [U] [H] [B] mais que le tronçon fuyard avait été remplacé par une nouvelle canalisation.

Par courrier du 3 octobre 2023, l’agence immobilière Prox’immo sollicitait auprès de M. [U] [H] [B] la prise en charge de la perte des loyers de Mme [L] [D] épouse [I] pour la période du 24 avril 2023 jusqu’à la remise en état du bien.

Courant 2023, en raison de la persistance d’un taux d’humidité important, l’assureur de Mme [C] [F], la compagnie d’assurance Groupama, mandatait M. [R] [O] afin de procéder à une nouvelle expertise, qui concluait dans un rapport du 18 février 2024, que ses recherches s’étaient révélées infructueuses quant à l’existence d’une autre fuite, de sorte que l’expert considérait que les défauts de séchages pouvaient être la conséquence de la durée de la fuite.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, Mme [L] [D] épouse [I] a fait assigner M. [U] [H] [B] devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir notamment la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 8710 € relative à son préjudice de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs en raison des conséquences du dégât des eaux.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 novembre 2025 après plusieurs renvois aux fins de mise en état.

A cette audience, Mme [L] [D] épouse [I] et M. [U] [H] [B], représentés par leur conseil, ont repris à l’oral les prétentions et moyens contenus dans leurs écritures.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Par conclusions déposées au greffe, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un meilleur exposé de ses prétentions et moyens, Mme [L] [D] épouse [I] sollicite de :
– condamner M. [U] [H] [B] à lui payer la somme de 8.710 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance subit de percevoir des revenus locatifs,
– condamner M. [U] [H] [B] à lui payer la somme de 1.200 € de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive et injustifiée,
– condamner M. [U] [H] [B] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
– débouter M. [U] [H] [B] de l’intégralité de ses demandes.

Par conclusions en réponse reçues au greffe, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [U] [H] [B] sollicite de :

A titre principal,
– débouter Mme [L] [D] épouse [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,
A titre subsidiaire,
– ramener les sommes à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
– condamner Mme [L] [D] épouse [I] à lui verser la somme de 3000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– condamner Mme [L] [D] épouse [I] à la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION

Il est rappelé que les demandes de  » constat « , de  » donner acte  » ou aux fins de  » juger « , ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la responsabilité

Exposé des moyens :

Mme [L] [D] épouse [I] expose que le dégât des eaux a pour origine la fuite sur la canalisation d’alimentation du chauffe-eau appartenant à M. [U] [H] [B]. Elle soutient qu’au regard de l’article 1242 du code civil il n’est pas exigé que soit rapportée la preuve d’une faute de M. [U] [H] [B] et qu’en sa qualité de propriétaire de l’appartement dans lequel se trouvait le cumulus défectueux il se trouve responsable de la fuite et des conséquences dommageables qui sont intervenues. Elle considère en outre que l’humidité persistante n’a pas permis la réalisation des travaux de remise en état avant le mois d’avril 2024. Elle indique qu’il a été nécessaire de procéder à la pose d’un assécheur le 23 janvier 2024. Ainsi elle a subi un préjudice pour lequel elle sollicite une indemnisation consistant en la perte de chance de percevoir des loyers locatifs pour la période allant du 24 avril 2023, date de départ des locataires, au 28 mai 2024 date de remise en location du bien, les travaux ayant pu être réalisés à compter d’avril.

M. [U] [H] [B] expose qu’au visa de l’article 1240, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de sa part ayant fait intervenir un plombier dès le signalement du désordre. Par ailleurs, le 13 septembre 2022, l’expert a pu constater l’absence de fuite, il ne peut donc être contesté qu’il a été extrêmement diligent dans la gestion du sinistre en remplaçant les éléments concernés. En outre, Mme [L] [D] épouse [I] a perçu une indemnité pour les réparations nécessaires, de sorte que Mme [L] [D] épouse [I] a été indemnisé pour les réparations du logement. Il ajoute que les locataires ont quitté le logement dans le cadre d’un projet de construction d’une maison individuelle et non en raison du dégât des eaux et Mme [L] [D] épouse [I] de son côté a attendu le mois de janvier 2024 pour mettre en place un assécheur, sachant qu’il s’agit de logements très humides au départ nécessitant l’utilisation de sel absorbant. Concernant la demande d’indemnisation au titre d’une impossibilité de relouer les lieux, il considère qu’il n’est pas démontré un dommage actuel, direct et certain. En outre la nécessité des travaux ne rendait pas impossible la location de la maison, d’autant plus qu’il s’agissait de travaux dans une pièce secondaire. En tout état de cause la perte d’une chance ne saurait donner lieu à une indemnisation intégrale.

Réponse du tribunal judiciaire :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’alinéa 1 de l’article 1242 dispose qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

L’engagement de la responsabilité délictuelle du fait des choses suppose notamment la preuve d’un préjudice, d’un fait de la chose – c’est-à-dire, une intervention matérielle de la chose dans la réalisation du préjudice – et d’un gardien de la chose.

Une distinction doit être opérée entre les choses en mouvement et les choses inertes, sachant que lorsque la chose est inerte, celle-ci ne peut être l’instrument du dommage que lorsque la victime rapporte la preuve du caractère anormal de la chose dans sa position, dans son fonctionnement ou dans son état.

En l’espèce, la canalisation fuyarde à l’été 2022, chose inerte sous la garde de M. [U] [H] [B] se trouvant dans une position anormale, a sans conteste possible entrainé une humidification très importante du mur se trouvant à l’aplomb dans l’appartement de Mme [L] [D] épouse [I], humidité qui a persisté pendant de longs mois, empêchant notamment un artisan d’intervenir sur ledit mur en mars 2024 en raison d’un humidité trop élevée (40%), comme cela ressort du suivi de sinistre opéré par l’assureur de Mme [L] [D] épouse [I].

La responsabilité sans faute du fait des choses de M. [U] [H] [B] est donc retenue, sans qu’aucun acte de Mme [L] [D] épouse [I] ne soit de nature à diminuer sa part de responsabilité, et donc peu important qu’elle n’ait pas mis en œuvre de mesures visant à assécher le mur par la demanderesse – dès lors que de telles mesures incombaient de toute façon au défendeur – ou que l’assurance de ce dernier ait refusé sa garantie.

S’agissant de la preuve de son préjudice, il est démontré par un courriel de l’agence immobilière en charge de la gestion de son bien en date du 19 juin 2023, qu’en l’état, ledit bien n’était pas louable, de même que cela ressort des photographies du mur en concerné, particulièrement dégradé, sachant que les travaux n’ont pu être effectués que postérieurement à mars 2024 et que l’appartement n’a été reloué qu’à compter du 16 mai 2024 pour un loyer de 695 euros. Mme [L] [D] épouse [I] sollicite que le loyer pris en compte pour la période vacante soit de 670 euros.

Il est donc établi qu’entre le 24 avril 2023 et le 16 mai 2024 (soit 12,75 mois) ledit bien était vacant et particulièrement humide, de sorte que Mme [L] [D] épouse [I] a subi une perte de chance de voir un nouveau locataire entré qu’il convient d’estimer à 90%, soit le calcul suivant : (670 € x 12,75 mois) x 90% = 7.975,13 €.

M. [U] [H] [B] est donc condamné à lui payer la somme de 7.975,13 € et sa demande au titre de la procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de Mme [L] [D] épouse [I] pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1382 ancien du Code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, eu égard au refus de garantie opposé par son assureur à M. [U] [H] [B], il ne peut être considéré qu’il a agi avec mauvaise foi en refusant d’indemniser la perte de chance de Mme [L] [D] épouse [I].

Ainsi, Mme [L] [D] épouse [I] sera déboutée de sa demande

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [H] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

M. [U] [H] [B], partie tenue aux dépens, est condamnée à verser à Mme [L] [D] épouse [I] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 800 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire et aucune demande n’a été formée en ce sens.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [H] [B] à payer à Mme [L] [D] épouse [I] la somme de 7.975,13 € en réparation de son préjudice ;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

CONDAMNE M. [U] [H] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [U] [H] [B] à payer à Mme [L] [D] épouse [I] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Adrien CHAMBEL, juge, et par Madame Sarah DOUKARI, Cadre greffière.

La greffière, Le juge,