Mandat notarial : l’importance d’un accord exprès pour la vente immobilière

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 23/00992 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NELI

Etablissement Public GIRONDE HABITAT (OPH)

c/

[O] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 janvier 2023 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 21/06564) suivant déclaration d’appel du 28 février 2023

APPELANTE :

GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

Etablissement public à caractère industriel et commercial, identifié au SIREN sous le numéro 404877086 et immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX (33000), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience Me Mathilde POLSINELLI

INTIMÉE :

[O] [F]

née le 07 Avril 1980 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte notarié reçu par Maître [C], notaire associé à [Localité 4], le 26 février 2020, Mme [O] [F] a consenti une promesse de vente d’une parcelle de terrain à construire à la société Aletheia, ledit terrain étant situé à [Adresse 7], pour un prix de 422 000 euros.

La mairie de [Localité 6] a reçu du même notaire une déclaration d’intention d’aliéner le 28 octobre 2020.

Par arrêté de délégation de [Localité 4] Métropole du 2 décembre 2020, l’office public de l’habitat Gironde Habitat a été désigné délégataire de I’exercice du droit de préemption urbain.

Gironde Habitat a exercé son droit de préemption urbain en vue de la réalisation d’une opération de construction de logements sociaux.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 9 décembre 2020, Gironde Habitat a notifié à Mme [F] ainsi qu’à Maître [C] et à la société Aletheia sa décision d’exercer le droit de préemption urbain délégué et d’acquérir la parcelle au prix de 214 820 euros.

Maître [C] a fait part à Gironde Habitat, le 25 janvier 2021, de l’acceptation de Mme [F] au prix proposé.

Celle-ci a contesté l’existence d’un tel mandat qu’elle aurait donné à son notaire pour accepter la proposition de Gironde Habitat, et a entrepris une procédure contre celui-ci pour que soit reconnue sa responsabilité.

Le 4 mai 2021, un rendez-vous a été fixé en l’étude de Maître [C] pour la signature de la vente.

Toutefois, en raison du refus de Mme [F] de signer une telle vente, Maître [L], notaire de Gironde Habitat, a rédigé un procès-verbal de difficultés, et la somme de 214 820 euros, ainsi que les frais afférents à l’acte d’acquisition ont été consignés en son étude.

2. Par acte du 19 août 2021, l’OPH Gironde Habitat a assigné Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin notamment de voir prononcer le caractère parfait de la vente intervenue au prix de 214 820 euros.

3. Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– débouté l’OPH Gironde Habitat de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [F],

– débouté Mme [F] de sa demande reconventionnelle,

– condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à Mme [F] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamné l’OPH gironde Habitat aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

– rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

4. L’office public de l’habitat Gironde Habitat a relevé appel de ce jugement le 28 février 2023.

(Parallèlement, à la suite d’une procédure diligentée par Mme [F] contre Maître [C], par un jugement en date du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné Maître [C] à régler à Madame [F] la somme de 21 480 euros au titre de la perte d’une chance de vendre la parcelle à un meilleur prix. Mme [F] a interjeté appel de ce jugement, l’instance ayant été enrôlée sous le n°RG 22/04432)

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 avril 2024, Gironde Habitat demande à la cour, sur le fondement des articles 1583 et 1998 du code civil de :

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

dès lors y faisant droit,

– infirmer le jugement rendu le 24 janvier 2023 par la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

– l’a débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [F],

– l’a condamné à payer à Mme [F] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– l’a condamné aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile,

statuant de nouveau sur les chefs de la décision attaquée,

à titre principal,

– déclarer que Maître [C] disposait d’un mandat exprès pour engager Mme [F] sur l’acceptation du prix de vente qu’il a proposé,

subsidiairement,

– déclarer qu’il a pu légitimement croire à l’existence d’un mandat apparent confié par Mme [F] à son notaire, Maître [C], pour accepter que la vente intervienne à son bénéfice au prix proposé de 214 820,00 euros,

en conséquence et en tout état de cause ,

– prononcer le caractère parfait de la vente de la parcelle située [Adresse 10], cadastrée section AT [Cadastre 3], lieu-dit Parties des Filles, intervenue au prix de 214 820 euros, entre lui et Mme [F] par échange des consentements sur la chose et sur le prix,

– déclarer que l’arrêt à intervenir vaudra vente,

– ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au fichier immobilier du lieu de situation de la parcelle vendue située [Adresse 9], cadastrée section AT [Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 8],

– condamner Mme [F] à lui verser la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

– débouter Mme [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 août 2023, Mme [F] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1984 et suivants du code civil de :

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

– joindre la présente instance avec celle inscrite sous le numéro RG 22/04432 devant la 2ème chambre civile de la cour d’appel de Bordeaux l’opposant à la société Lebeau & [C],

– débouter en conséquence Gironde Habitat de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

– condamner Gironde Habitat à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.
MOTIFS

5. Le tribunal a jugé qu’il n’était pas démontré que Me [C] lors de l’acceptation de la proposition d’achat de Gironde Habitat disposait d’un mandat écrit de Mme [F] en ce sens ou même d’un écrit de sa part permettant de traduire une telle volonté de vente. En outre s’agissant d’un acte de disposition, il n’était pas possible de considérer que le notaire disposait d’un mandat apparent, celui-ci devant être exprès, alors qu’il n’était pas démontré l’urgence pour le vendeur ni la proximité de Mme [F] avec le dit notaire. Dès lors le notaire ne pouvait engageait sa cliente en acceptant un prix de vente inférieur de moitié à celui prévu dans la promesse de vente initiale, sans mandat exprès de sa part, s’agissant d’un acte grave. En conséquence Gironde Habitat, professionnel de l’immobilier ne pouvait se contenter d’une simple lettre du notaire de Mme [F].

L’OPH Gironde Habitat fait notamment valoir que Me [C] disposait d’un mandat apparent et suffisant pour engager sa cliente alors qu’il est toujours apparu comme étant le seul et unique conseil et mandataire de Mme [F] dans tous les actes régularisés, de sorte qu’il a cru légitimement que le notaire de l’intimée disposait du mandat de sa cliente pour l’engager sur l’acceptation du prix de vente qu’il a proposé et il ne lui appartenait pas de vérifier son mandat. Dès lors la vente était parfaite par accord de la chose et du prix.

Mme [F] poursuit la confirmation du jugement. Elle expose qu’elle n’a jamais donné son accord à Me [C] pour accepter la proposition de Gironde Habitat qu’elle ne pouvait que refuser pour être très inférieure au prix qu’elle venait de consentir de gré à gré avec la société Aletheia .

Sur ce

6. L’article 1988 du code civil dispose : ’ Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration.

S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès’

7. En l’espèce, il n’est nullement démontré que Mme [F] aurait remis à son notaire un mandat exprès pour accepter l’offre de L’OPH Gironde Habitat.

8. Dès lors le notaire ne pouvait accepter la proposition d’achat de L’OPH Gironde Habitat, sans avoir reçu un mandat exprès de celle-ci.

9. Pour sa part l’OPH Gironde Habitat est un professionnel de l’immobilier alors que son activité est la construction, la gestion, la vente de locaux, la gestion de résidences meublées avec service, l’aménagement et l’activité de syndic et toutes autres activités relevant d’un Oph.

10. Il n’est pas non plus contesté que l’appelant a fait une offre d’achat, par le biais de son droit de préemption, pour un prix bien inférieur au prix auquel le bien était mis en vente.

11. En outre, l’article 1156, alinéa 1, du code civil, dispose que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

12. En l’espèce, L’OPH Gironde Habitat allégue l’existence d’un mandat apparant mais l’article 1998 du code civil stipule que le mandant n’est tenu que dans les termes du pouvoir qu’il a donné à son mandataire et il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Or, en l’espéce, Mme [F] n’a jamais ratifié l’offre de l’appelant ni expressément, ni même tacitement.

De plus les circonstances ne permettaient pas d’imaginer un tel accord de Mme [F] si bien que L’OPH Gironde Habitat devait vérifier le mandat du notaire d’engager sa cliente alors que celle-ci venait d’accepter la vente de son bien pour un prix deux fois supérieur à celui offert par lui.

Une telle disproportion entre l’offre de l’appelant et la mise à prix du bien immobilier obligeait l’appelant, professionnel de l’immobilier, à vérifier les termes du mandat reçu par le notaire.

En conséquence, Mme [F] soutenant sans être démentie qu’elle n’avait pas accepté l’offre de L’OPH Gironde Habitat, ce dernier ne peut se prévaloir d’aucun accord sur la chose et sur le prix.

13. Dés lors, l’acceptation de l’offre de L’OPH Gironde Habitat par Me [C] est inopposable à Mme [F].

14. La sanction de l’inopposabilité édictée par les dispositions précitée est suffisant à entraîner le rejet de la demande de l’appelant en passation forcée de l’acte authentique.

15. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

16. L’OPH Gironde Habitat succombant sera condamné aux entiers dépens et à verser à Mme [F] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne L’OPH Gironde Habitat aux dépens d’appel ;

Condamne L’OPH Gironde Habitat à payer à Mme [O] [F] la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,