Prescription en matière d’indemnité d’occupation : comprendre les délais et exceptions – Cour d’appel d’Amiens, 3 février 2026, RG n° 24/03900.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de prescription pour les actions fondées sur un bail commercial ?

La prescription des actions fondées sur les dispositions du statut des baux commerciaux est régie par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui stipule que toutes les actions exercées en vertu de ce chapitre se prescrivent par deux ans. Toutefois, l’action en paiement d’une indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre échappe à cette prescription biennale et est soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action des consorts [O] ?

Les consorts [O] sont déclarés recevables à agir car le délai de prescription de cinq ans, applicable à leur action en paiement d’indemnité d’occupation, n’était pas écoulé entre la résiliation du bail de sous-location le 19 décembre 2016 et l’assignation en justice le 12 mai 2020. La cour a également constaté que l’action n’était pas soumise à la prescription biennale, mais à la prescription quinquennale de droit commun.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation de la société Hi-Tech sécurité privée après la résiliation du bail ?

La société Hi-Tech sécurité privée est qualifiée d’occupante sans droit ni titre des locaux après la résiliation du bail de sous-location, intervenue le 19 décembre 2016. Cette qualification est fondée sur le fait qu’elle n’était pas titulaire d’un bail écrit ou verbal et qu’elle a continué à occuper les lieux sans accord des propriétaires.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour établir la date de libération des lieux ?

La cour a retenu que la société Hi-Tech sécurité privée a effectivement libéré les lieux le 29 mars 2023, date à laquelle elle a remis les clés. La cour a également noté que la simple absence d’identification par les services postaux en mars 2018 ne prouve pas la libération des lieux, et que la société n’a pas justifié avoir débarrassé les locaux de ses effets mobiliers.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 1753 du code civil dans le cadre de la demande d’indemnité d’occupation ?

L’article 1753 du code civil permet au propriétaire d’exercer une action directe contre le sous-locataire dans la limite du sous-loyer. En l’espèce, la société Hi-Tech sécurité privée, occupant sans droit ni titre, est tenue de payer une indemnité d’occupation, et la cour a confirmé la condamnation à payer cette indemnité pour la période d’occupation.

Quels sont les critères pour établir une résistance abusive dans le cadre de la procédure ?

La résistance abusive est caractérisée par le maintien injustifié dans les lieux après la résiliation du bail, malgré des relances et mises en demeure. La cour a constaté que la société Hi-Tech sécurité privée a entretenu l’illusion d’une volonté de conclure un bail tout en ne justifiant pas d’une restitution des lieux, ce qui a causé un préjudice aux consorts [O].

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et les frais irrépétibles ?

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. De plus, l’article 700 du même code prévoit que la partie perdante peut être condamnée à payer une somme au titre des frais irrépétibles. En l’espèce, la cour a confirmé la condamnation de la société Hi-Tech sécurité privée à payer 3 000 euros aux consorts [O] pour leurs frais irrépétibles.