Baux d’habitation : arriérés locatifs et charges indûment perçues, recours possibles – Cour d’appel de Metz, 12 février 2026, N° de RG 24/00428.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la recevabilité de l’appel ?

La recevabilité de l’appel est régie par l’article 546 du code de procédure civile, qui dispose que le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n’y a pas renoncé. En l’espèce, la cour a confirmé la recevabilité de l’appel de l’appelant, la SARL [P], en tant qu’ayant cause universel de la société civile Ege, qui avait précédemment acquis les droits de la SARL Hayat dissoute.

Quelle est la règle de droit applicable à la qualification de l’action en paiement des loyers impayés ?

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire de prouver le respect de cette obligation. La cour a retenu que l’arriéré réclamé ne concernait que les appartements ayant fait l’objet d’un bail écrit, et que la preuve de la location verbale de logements supplémentaires n’était pas rapportée.

Quels sont les critères pour établir l’exception d’inexécution dans le cadre d’un bail ?

Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d’usage. La défaillance du bailleur à cette obligation peut justifier l’exception d’inexécution, mais seulement en cas de manquement grave rendant impossible l’utilisation des locaux loués. La cour a constaté que, bien que les logements ne respectent pas tous les critères de décence, la preuve de leur inhabitabilité n’était pas rapportée, ce qui a conduit à rejeter l’exception d’inexécution.

Quelle est la règle de droit applicable à la fixation des créances et à la preuve des paiements ?

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. La cour a noté que l’appelante n’a pas établi avoir payé les provisions sur charges, et que la SCI Bleu Marine a justifié le montant des arriérés de loyers. En conséquence, la cour a infirmé le jugement sur ce point et a condamné l’appelante à payer le montant des loyers impayés.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant les demandes de dommages et intérêts ?

L’article 1231-1 du code civil stipule que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation, sauf preuve d’une cause étrangère. La cour a constaté que l’appelante n’a pas prouvé que les dégradations des logements avaient causé un préjudice financier, et a rejeté les demandes de dommages et intérêts, considérant que les manquements de la SCI Bleu Marine n’étaient pas la cause du préjudice allégué.