Fixation du prix de rétrocession en cas de préemption illégale : enjeux et solutions – Cour d’appel de Nîmes, 13 février 2026, RG n° 24/00011.

Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du prix de rétrocession après une préemption illégale ?

Le prix de rétrocession doit être fixé conformément aux dispositions de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, qui stipule que lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale, le titulaire du droit de préemption doit proposer aux anciens propriétaires l’acquisition du bien en priorité. Le prix proposé vise à rétablir les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle, sans enrichissement injustifié d’une des parties. En cas de désaccord, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, en tenant compte des modifications substantielles apportées à la consistance du bien depuis l’exercice de la préemption.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’appel incident dans le cadre de la fixation du prix de rétrocession ?

L’appel incident est recevable conformément à l’article 548 du code de procédure civile, qui permet d’élargir la dévolution quant à l’objet du litige. La cour d’appel de renvoi a plénitude de juridiction pour statuer sur les demandes de fixation du prix de rétrocession, même si la société immobilière JT soulève l’irrecevabilité des demandes de la commune, en raison de son débouté antérieur. La cassation remet les parties dans la situation où elles se trouvaient avant la décision frappée, permettant ainsi à la cour d’appel de statuer sur les demandes de fixation du prix.

Quelle est la qualification juridique des travaux de démolition effectués par la commune sur le bien préempté ?

Les travaux de démolition effectués par la commune doivent être qualifiés d’interventions non nécessaires à la conservation ou à l’entretien du site, car l’expert judiciaire a conclu que les bâtiments étaient en état de vétusté d’usage et ne justifiaient pas leur démolition. En conséquence, ces démolitions ont engendré une moins-value du bien préempté, ce qui doit être pris en compte dans la fixation du prix de rétrocession.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour fixer le prix de rétrocession ?

La juridiction a retenu que le prix de rétrocession doit être fixé sur la base du prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, tout en tenant compte des modifications substantielles apportées à la consistance du bien depuis l’exercice de la préemption. Elle a également souligné que les droits à construire et l’indexation du prix de la déclaration d’intention d’aliéner ne peuvent pas être pris en compte dans la fixation du prix, conformément à la décision du tribunal administratif qui impose de considérer uniquement les conséquences des démolitions sur la valeur vénale du bien.

Quelle est la portée de la décision du tribunal administratif sur la fixation du prix de rétrocession ?

La décision du tribunal administratif du 22 mars 2012, confirmée en appel, impose à la commune de rétrocéder les parcelles préemptées au prix de la déclaration d’intention d’aliéner, avec une adaptation du prix pour tenir compte de la démolition partielle des bâtiments existants. Cette décision est définitive et constitue un cadre incontournable pour la fixation du prix de rétrocession, limitant l’appréciation à la prise en compte des conséquences des démolitions sur la consistance et la valeur du bien.