La Cour de cassation rappelle l’importance de l’information des acquéreurs sur les risques naturels lors de la vente immobilière. En cas de manquement à cette obligation, les acquéreurs peuvent demander la résolution de la vente ou une diminution du prix, soulignant ainsi la nécessité d’une information complète et précise.
Dernière mise à jour : 5 mars 2026
L’essentiel
- Problème de réduction ou exclusion de la vente immobilière.
- Obligation d’informer sur les risques naturels prévisibles.
- État des risques doit mentionner l’approbation du plan de prévention.
- Erreur de la cour d’appel sur l’arrêté postérieur à la vente.
- Importance de la conformité des documents d’information pour les professionnels.
Contexte de l’affaire
Les acquéreurs ont soutenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d’information concernant les risques naturels, en ne fournissant pas un état des risques à jour lors de la signature de l’acte authentique. Ils ont fait valoir que, selon le code de l’environnement, un état des risques devait être annexé à l’acte de vente si la parcelle était inscrite dans une zone à risque, ce qui était le cas après l’approbation d’un plan de prévention des risques d’inondation.
La cour d’appel a rejeté les demandes des acquéreurs, arguant qu’ils avaient été informés des risques d’inondation par un état des risques joint à l’acte de vente, et que l’approbation du plan de prévention n’imposait pas de mise à jour de cet état. Cependant, la Cour de cassation a constaté que la cour d’appel avait mal interprété les documents, notamment en ne tenant pas compte de l’approbation du plan de prévention des risques, qui aurait dû être mentionnée dans l’état des risques.
En conséquence, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel, renvoyant l’affaire devant une autre cour d’appel pour qu’elle soit examinée à nouveau, tout en condamnant les vendeurs et les notaires aux dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé avant la signature de l’acte authentique.
- Obligation d’informer les acquéreurs de l’existence de risques par la production d’un état des risques naturels lors de l’acte de vente.
- Non-mention de l’approbation du plan de prévention des risques dans l’état des risques joint à l’acte authentique, privant les acquéreurs d’une information cruciale.
- Dénaturation des écrits par la cour d’appel, en se basant sur un arrêté postérieur à l’acte de vente pour justifier le certificat d’urbanisme négatif.
- Violation des articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement concernant l’obligation d’information.
- Possibilité pour l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix en cas de non-respect des obligations d’information.
Réflexe juridique
De plus, le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis. En l’espèce, la cour d’appel a erronément fondé sa décision sur un arrêté postérieur à l’acte de vente, alors que le certificat d’urbanisme négatif se basait sur l’arrêté approuvant le plan de prévention des risques. Cette dénaturation des termes du certificat a conduit à une violation du principe d’interdiction de dénaturation des écrits.
La solution de la Cour de cassation consiste à casser partiellement l’arrêt de la cour d’appel, en renvoyant l’affaire devant une autre cour d’appel pour qu’elle statue à nouveau sur les demandes des acquéreurs. Les professionnels doivent veiller à la conformité des documents d’information sur les risques lors des transactions immobilières, en s’assurant que toutes les mises à jour pertinentes sont fournies aux acquéreurs.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Promesse synallagmatique de vente du 3 novembre 2011.
- Acte authentique des 21 et 23 mars 2012, dressé par M. [G] avec la participation de M. [W].
- État des risques naturels joint à l’acte authentique de vente, mentionnant que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit.
- Arrêté préfectoral du 28 février 2012 approuvant le plan de prévention des risques d’inondation.
- Certificat d’urbanisme négatif du 14 septembre 2016, mentionnant l’arrêté du 28 février 2012.
Conséquences pratiques
Cette décision de la Cour de cassation a des conséquences significatives pour toutes les parties impliquées dans la transaction immobilière. Les acquéreurs, en tant que demandeurs, peuvent désormais espérer obtenir réparation pour le préjudice subi en raison de l’absence d’information adéquate sur les risques liés à leur bien. Les vendeurs et les notaires, quant à eux, doivent faire face à des responsabilités accrues concernant la conformité des documents d’information sur les risques.
- Les acquéreurs peuvent demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
- Les vendeurs doivent s’assurer que tous les documents d’information sur les risques sont à jour et conformes avant toute transaction.
- Les notaires doivent renforcer leurs procédures de vérification des états des risques naturels avant de finaliser les actes de vente.
- Les acquéreurs peuvent envisager des actions en dommages-intérêts pour le préjudice subi.
- Les vendeurs et notaires pourraient faire face à des réclamations pour négligence si des informations cruciales sont omises à l’avenir.
- Les professionnels de l’immobilier doivent sensibiliser leurs clients sur l’importance de l’information sur les risques naturels lors des transactions.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la mise à jour des documents d’information sur les risques.
- Produire un état des risques naturels conforme lors de la vente.
- Informer les acquéreurs de l’existence de servitudes d’utilité publique.
- Renforcer les procédures de vérification des états des risques par les notaires.
- Envisager des actions en dommages-intérêts en cas de préjudice subi.
À éviter
- Omettre des informations cruciales sur les risques naturels.
- Se baser sur des documents obsolètes ou non approuvés.
- Dénaturer les termes des certificats d’urbanisme.
- Ignorer les obligations légales en matière d’information des acquéreurs.
- Minimiser l’importance de l’information sur les risques lors des transactions.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation d’information du vendeur sur les risques naturels prévisibles ?
La règle de droit applicable est énoncée dans l’article L. 125-5 du code de l’environnement, qui stipule que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doivent être informés par le vendeur de l’existence de ces risques. Cette information doit être fournie par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l’acte de vente, d’un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
Quelles sont les conditions pour que le dossier de diagnostic technique soit complété lors de la signature de l’acte authentique de vente ?
Les conditions pour que le dossier de diagnostic technique soit complété lors de la signature de l’acte authentique de vente sont que, si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier doit être complété par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant. L’acquéreur peut, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.
Quel est le pouvoir de la cour d’appel en matière d’appréciation des éléments de preuve ?
La cour d’appel a le pouvoir d’apprécier les éléments de preuve qui lui sont soumis, mais elle est tenue de ne pas dénaturer ces écrits. En l’espèce, la cour d’appel a été critiquée pour avoir retenu que le certificat d’urbanisme négatif avait été délivré en application d’un arrêté postérieur à l’acte de vente, alors que ce certificat était exclusivement fondé sur un arrêté antérieur.
Quels sont les critères déterminants pour la qualification d’un manquement à l’obligation d’information ?
Les critères déterminants pour la qualification d’un manquement à l’obligation d’information incluent la nécessité pour le vendeur de fournir un état des risques naturels à jour lors de la signature de l’acte authentique de vente, en tenant compte des évolutions réglementaires intervenues après la promesse de vente. En l’espèce, la cour a constaté que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral approuvant le plan de prévention des risques, ce qui a conduit à un manquement à l’obligation d’information.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?
L’article 700 du code de procédure civile permet à la cour de condamner la partie perdante aux dépens et de statuer sur les demandes d’indemnisation des frais exposés. Dans cette décision, la cour a rejeté les demandes d’application de l’article 700, ce qui signifie qu’aucune indemnisation n’a été accordée pour les frais de justice, en raison de la cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel.
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Audience publique du jeudi 19 février 2026Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier, du 16 novembre 2023
PrésidentMme Teiller (présidente) – Avocat(s)SCP Claire Leduc et Solange Vigand, SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3 CC COUR DE CASSATION
Arrêt du 19 février 2026
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 129 FS-B
Pourvoi n° K 24-10.524
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 FÉVRIER 2026
1°/ M. [K], [A], 2°/ Mme [F], [S], épouse [A], tous deux domiciliés [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° K 24-10.524 contre l’arrêt rendu le 16 novembre 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [L], [O], domicilié [Adresse 2],
2°/ à M. [E], [O], domicilié [Adresse 3],
3°/ à la société Sophie Nouguier, Frédéric Morin, [D], [W] et Stéphanie Dujardin-Le Merrer, notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], anciennement dénommée SCP Jean-Jacques Nouguier, Frédéric Morin et [D], [W], notaires associés,
4°/ à M. [Y], [G], notaire, domicilié [Adresse 5],
5°/ à la société [Y], [G] notaire associé, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée SCP [N], [G] et [Y], [G], défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme [A], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Sophie Nouguier, Frédéric Morin, [D], [W] et Stéphanie Dujardin-Le Merrer, de M. [G] et de la société [Y], [G], et l’avis de Mme Vassallo, première avocate générale, après débats en l’audience publique du 6 janvier 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, MM. Pety, Brillet, Mme Foucher-Gros, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, Mme Vassallo, première avocate générale, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 16 novembre 2023), par promesse synallagmatique de vente du 3 novembre 2011, puis acte authentique des 21 et 23 mars 2012, dressé par M. [G], avec la participation de M. [W] (les notaires), M. [E], [O] et M. [L], [O] (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme [A] (les acquéreurs) un terrain à bâtir.
2. En 2016, les acquéreurs ont décidé d’entreprendre la construction de leur maison.
3. La commune de [Localité 1] leur ayant délivré un certificat d’urbanisme négatif les informant de l’impossibilité de construire une maison sur le terrain, leur projet se situant en aléa très fort du plan de prévention des risques d’inondation, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Énoncé du moyen
4. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en résolution de la vente et en dommages-intérêts sur le fondement de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, alors « que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, sont informés par le vendeur de l’existence de ces risques par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l’acte de vente, d’un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet ; que, si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic est complété, lors de la signature de l’acte authentique, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ; qu’en retenant, pour débouter les époux [A] de toutes leurs demandes, que la lecture de l’arrêté du 28 février 2012 laisse apparaître qu’il approuve le plan de prévention des risques d’inondation de la commune de [Localité 1] prescrit par arrêté du 28 octobre 2008 qu’il ne modifie donc pas et que la production d’un nouvel état des risques naturels lors de l’acte authentique de vente des 21 et 23 mars 2012 d’une part n’était pas nécessaire en l’absence d’un nouveau plan de prévention des risques d’inondation et d’autre part aurait apporté aux acquéreurs la même information, à savoir que le terrain était situé dans une zone exposée au risque d’inondation, la cour d’appel a violé l’article L. 125-5 du code de l’environnement, ensemble les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement et les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable :
5. Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
6. Selon le deuxième, le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme.
7. Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique.
8. Pour rejeter la demande des acquéreurs en résolution de la vente sur le fondement de l’obligation d’information résultant de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’arrêt retient qu’un état des risques naturels du 3 novembre 2011, toujours en cours de validité pour dater de moins de six mois, mentionnant que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d’inondation, était joint au compromis et à l’acte authentique de vente, que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver ce plan, prescrit par arrêté du 28 octobre 2008, sans le modifier, de sorte que les acquéreurs avaient été parfaitement informés du risque d’inondation encouru et de ce que l’immeuble se situait dans le périmètre d’exposition à ce risque.
9. En statuant ainsi, après avoir constaté que, depuis la promesse de vente, le plan de prévention des risques d’inondation avait été approuvé et que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique de vente ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation dudit plan, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Et sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Énoncé du moyen
10. Les acquéreurs font le même grief à l’arrêt, alors « qu’il est fait interdiction au juge de dénaturer l’écrit qu’il lui est soumis ; qu’en retenant, pour débouter les époux [A] de toutes leurs demandes, que c’est en application de l’arrêté du 4 juillet 2014, postérieur à l’acte de vente des 21 et 23 mars 2012, et non de l’arrêté du 28 février 2012, que le certificat d’urbanisme négatif du 14 septembre 2016 a été délivré aux époux [A], quand ce certificat d’urbanisme était exclusivement fondé sur l’arrêté du 28 février 2012, la cour d’appel a dénaturé cet élément de preuve, en méconnaissance du principe lui en faisant interdiction. »
Réponse de la Cour
Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :
11. Pour rejeter la demande des acquéreurs en résolution de la vente, l’arrêt retient que c’est en application de l’arrêté du 4 juillet 2014, postérieur à l’acte de vente litigieux, et non de celui du 28 février 2012, qu’un certificat d’urbanisme négatif a été délivré.
12. En statuant ainsi, alors que le certificat d’urbanisme négatif du 14 septembre 2016 visait l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 approuvant le plan de prévention des risques inondation sur la commune de [Localité 1], la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. et Mme [A] et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 16 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;
Condamne MM. [O], la société Sophie Nouguier, Frédéric Morin, [D], [W] et Stéphanie Dujardin – Le Merrer, M. [G], et la société [Y], [G] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
ECLI:FR:CCASS:2026:C300129
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin — Thématiques associées : Promesse de vente immobilière — Obligation d’information — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.