Bail rural : conditions d’insertion d’une clause de reprise sexennale clarifiées

La Cour de cassation rappelle que, selon l’article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime, la durée d’un bail rural ne peut être inférieure à neuf ans. En matière de reprise de bail, l’article L. 411-6 précise que le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant le renouvellement du bail. La cour d’appel a rejeté la demande d’insertion d’une clause de reprise sexennale, considérant que la cession du bail au descendant n’était pas antérieure de six ans à la date d’expiration du bail.

Dans cette affaire, des bailleurs ont formé un pourvoi contre un arrêt rendu par la cour d’appel de Reims concernant un bail rural. Les bailleurs, ayant hérité des droits d’un précédent propriétaire, avaient donné à bail des parcelles à un preneur et à son épouse. Suite à un jugement d’un tribunal paritaire des baux ruraux, la preneuse a cédé son droit au bail à son fils, ce qui a conduit à une demande des bailleurs d’insérer une clause de reprise sexennale dans le bail renouvelé.

Les bailleurs ont saisi le tribunal en décembre 2022 pour demander l’insertion de cette clause, mais la preneuse a déjà cédé le droit au bail à son fils en février 2023. La cour d’appel a rejeté la demande des bailleurs, arguant que la cession intervenue en 2023 n’était pas antérieure de six ans à la date d’expiration du bail, fixée au 1er septembre 2028. Les bailleurs ont contesté cette décision, soutenant que la loi ne fixe pas de délai pour demander l’insertion d’une clause de reprise sexennale.

La Cour de cassation a examiné les dispositions du code rural et de la pêche maritime, précisant que la durée d’un bail ne peut être inférieure à neuf ans et que la clause de reprise ne peut être introduite qu’au moment du renouvellement du bail. Elle a conclu que, dans le cas présent, la clause de reprise ne pouvait être insérée que si la cession avait eu lieu plus de six ans avant l’expiration du bail. En conséquence, la demande des bailleurs a été jugée non fondée et leur pourvoi a été rejeté. Les bailleurs ont été condamnés aux dépens et à verser une somme à la preneuse et à son fils.

La cession d’un bail rural à un descendant peut-elle donner lieu à l’insertion d’une clause de reprise sexennale si celle-ci intervient moins de six ans avant l’expiration du bail ?

La Cour de cassation rappelle que, selon l’article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime, la durée d’un bail rural ne peut être inférieure à neuf ans. En matière de reprise de bail, l’article L. 411-6 précise que le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant le renouvellement du bail, au profit de certains proches. Toutefois, l’article L. 411-8 stipule qu’un descendant ayant obtenu la cession du bail ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est intervenue au moins six ans avant l’expiration du bail.

Dans l’affaire examinée, la cour d’appel a rejeté la demande d’insertion d’une clause de reprise sexennale, considérant que la cession du bail au descendant n’était pas antérieure de six ans à la date d’expiration du bail. La Cour de cassation confirme cette décision, soulignant que la clause de reprise ne peut être introduite qu’au cours d’un bail renouvelé et non d’un premier bail. Ainsi, lorsque la cession intervient moins de six ans avant l’expiration du bail, l’insertion de la clause ne pourra se faire qu’au plus tôt dans le deuxième bail renouvelé. Les praticiens doivent donc veiller à respecter ces délais pour toute demande d’insertion de clause de reprise dans un bail rural.

• Acte de cession du droit au bail du 15 février 2023, notifié aux bailleurs.
• Jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 4 juillet 2022 autorisant la cession du droit au bail.
• Constatation par la cour d’appel que le bail s’est renouvelé le 1er septembre 2019 pour une période de neuf ans.
• Article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime, stipulant que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.
• Article L. 411-8 du même code, précisant les conditions d’introduction d’une clause de reprise sexennale.

Cette décision de la Cour de cassation a des conséquences significatives pour les parties impliquées dans le bail rural. Les bailleurs, en raison du rejet de leur demande d’insertion d’une clause de reprise, doivent prendre en compte les délais légaux pour toute future demande, tandis que le preneur, ayant obtenu la cession du bail, bénéficie d’une sécurité juridique quant à la durée de son bail.

• Les bailleurs ne peuvent pas insérer de clause de reprise avant le deuxième bail renouvelé.
• Les bailleurs doivent respecter les délais de six ans pour toute cession future afin de pouvoir revendiquer une clause de reprise.
• Le preneur bénéficie d’une stabilité dans son bail jusqu’à l’expiration de celui-ci.
• Les bailleurs doivent envisager d’autres stratégies pour récupérer le bail si nécessaire.
• Les frais de justice sont à la charge des bailleurs, augmentant leur coût dans cette affaire.
• Le preneur peut se concentrer sur l’exploitation de la terre sans crainte de reprise immédiate.

À faire

• Vérifier la date de cession du bail pour respecter le délai de six ans.
• Préparer une demande d’insertion de clause de reprise pour le deuxième bail renouvelé.
• Consulter un avocat spécialisé en droit rural pour des conseils juridiques.
• Documenter toutes les communications avec le preneur concernant le bail.
• Évaluer d’autres options pour récupérer le bail si nécessaire.

À éviter

• Ne pas tenter d’insérer une clause de reprise avant le deuxième bail renouvelé.
• Ignorer les délais légaux pour la cession du bail.
• Omettre de consulter un professionnel en cas de doute sur les procédures.
• Prendre des décisions hâtives sans évaluer les conséquences juridiques.
• Assumer que le preneur ne contestera pas la cession du bail.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la durée minimale d’un bail rural ?

La durée du bail rural ne peut être inférieure à neuf ans, conformément à l’article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime, qui stipule que « sous réserve des dispositions de l’article L. 411-3 et sauf s’il s’agit d’une location régie par les articles L. 411-40 à L. 411-45, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. »

Quelle est la condition pour l’introduction d’une clause de reprise sexennale dans un bail renouvelé ?

Selon l’article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime, au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés.

Quels sont les critères pour qu’un descendant du preneur soit considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail ?

L’article L. 411-8 du code rural et de la pêche maritime précise que lorsque le descendant du preneur a obtenu la cession du bail à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d’expiration du bail. Dans le cas contraire, un nouveau bail ou le bail renouvelé constitue un premier bail.

Quel est le raisonnement de la Cour concernant la demande d’insertion d’une clause de reprise sexennale ?

La Cour a retenu que la clause de reprise sexennale ne peut être introduite, sauf accord du preneur, qu’au cours d’un bail renouvelé et non au cours d’un premier bail. Elle a constaté que la cession du bail à un descendant du preneur n’était pas intervenue six ans avant l’expiration du bail, ce qui signifie que la demande d’insertion de la clause de reprise sexennale ne pouvait être accueillie.

Quelle est la portée des articles L. 411-6 et L. 411-8 dans le cadre de la cession d’un bail ?

Les articles L. 411-6 et L. 411-8 établissent que la possibilité d’introduire une clause de reprise sexennale est conditionnée par le respect d’un délai de six ans entre la cession du bail à un descendant et l’expiration du bail. Si ce délai n’est pas respecté, la clause ne peut être insérée dans le bail renouvelé, ce qui a conduit la Cour à rejeter la demande des bailleurs.

Quels sont les effets de la décision sur les dépens et les frais de justice ?

La Cour a condamné les demandeurs aux dépens et a rejeté leur demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les condamnant à payer à l’intimé une somme globale de 3 000 euros.