La mise à disposition d’un bien immobilier par une SCI à un associé à titre gratuit nécessite une mention explicite dans les statuts ou une autorisation en assemblée générale. En l’absence de telles dispositions, l’occupation est considérée comme sans droit ni titre, entraînant l’obligation de verser une indemnité d’occupation.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Occupation gratuite non conforme à l’intérêt social.
- Mise à disposition doit être prévue par les statuts.
- Indemnité d’occupation fixée à 500 euros par mois.
- Charges de copropriété remboursées à l’occupant.
- Chaque partie supporte ses propres dépens.
Contexte de l’affaire
Le jugement rendu en août 2023 par le juge des contentieux de Marseille a rejeté la demande de la SCI LSK, considérant que l’occupation du bien par l’autre associé était à titre d’habitation et que la SCI n’avait pas prouvé s’être opposée à cette occupation. Le juge a également noté que les statuts de la SCI ne prohibaient pas une telle occupation par un associé, concluant que l’occupation était gratuite jusqu’à l’assignation.
En septembre 2023, la SCI LSK a interjeté appel de cette décision, sauf en ce qui concerne la fin de non-recevoir. Dans ses conclusions, la SCI a demandé l’infirmation du jugement sur le fond, arguant que l’occupation était illégale et que l’autre associé devait verser une indemnité d’occupation de 500 euros par mois depuis octobre 2016. Elle a également contesté l’argument selon lequel le bien occupé était le domicile conjugal.
De son côté, l’autre associé a constitué avocat et a demandé la confirmation du jugement initial, soutenant que son occupation était consentie à titre gratuit et qu’il avait amélioré le bien à ses frais. Il a également demandé des compensations pour les charges qu’il avait réglées.
La cour a finalement infirmé le jugement initial sur certains points, fixant l’indemnité d’occupation à 500 euros par mois et condamnant l’autre associé à verser cette somme jusqu’à son départ. En revanche, la SCI LSK a été condamnée à rembourser certaines charges de copropriété payées par l’autre associé, avec compensation des sommes dues par chaque partie. Les frais de justice ont été répartis entre les deux parties.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Absence de disposition statutaire autorisant la mise à disposition gratuite du bien immobilier par la SCI.
- Occupation du bien par M.[G] considérée comme sans droit ni titre.
- Fixation de l’indemnité d’occupation basée sur la valeur locative antérieure du bien.
- Reconnaissance des charges de copropriété payées par M.[G] comme étant dans l’intérêt de la SCI.
- Absence de contestation sur le montant des charges de copropriété dues par M.[G].
- Application de la compensation entre les sommes dues par chaque partie.
- Partielle succombance des deux parties entraînant la non-application de l’article 700 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Attestation de la valeur du bien par la SAS HOMKI, située dans une fourchette de 80.000 à 90.000 euros (mars 2020).
- Attestation de la valeur du bien par la SARL ORPI, évaluée à 118.021 euros (mars 2020).
- Pièce 9 adverse, indiquant que le bien était loué en juin 2011 à hauteur de 593,03 euros, majoré d’une provision sur charges de 30,60 euros.
- Documents produits par M.[G] (pièces 10 et 11) prouvant le paiement de 4297,71 euros pour les charges dues à compter du 02 janvier 2018 au premier octobre 2021.
- Facture de 1047,01 euros correspondant aux charges de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] pour la période du premier avril 2015 au premier janvier 2016.
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, l’occupant devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation, tandis que la société civile immobilière (SCI) devra rembourser certaines charges de copropriété, ce qui impacte leur situation financière respective.
- L’occupant doit verser une indemnité d’occupation de 500 euros par mois jusqu’à la libération des lieux.
- La SCI est condamnée à rembourser les charges de copropriété payées par l’occupant pour deux périodes distinctes.
- La compensation entre les sommes dues par chaque partie pourrait réduire le montant net à payer par l’occupant.
- Chaque partie supporte ses propres dépens, ce qui limite les frais supplémentaires liés à la procédure d’appel.
- La décision souligne l’importance de respecter les statuts de la SCI pour éviter des litiges futurs.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier les statuts de la SCI pour toute disposition sur la mise à disposition gratuite.
- Évaluer la valeur locative du bien pour justifier l’indemnité d’occupation.
- Rassembler les preuves de paiement des charges de copropriété par l’occupant.
- Préparer une demande de remboursement des charges de copropriété payées.
- Consulter un avocat pour évaluer les options de contestation des décisions judiciaires.
À éviter
- Ne pas occuper le bien sans autorisation statutaire ou décision de l’assemblée générale.
- Ignorer les délais de prescription pour les demandes d’indemnité ou de remboursement.
- Omettre de documenter les paiements effectués pour les charges de copropriété.
- Contester sans preuves solides les décisions de la cour.
- Ne pas tenir compte des frais de justice et des dépens à la charge de chaque partie.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’occupation d’un bien par un associé d’une SCI ?
La mise à disposition d’un bien appartenant à une SCI à un associé à titre gratuit doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts, lorsque les statuts de la SCI n’indiquent pas explicitement cette faculté. En l’espèce, les statuts de la SCI LSK ne prévoient pas de mise à disposition gratuite, et aucune assemblée générale n’a modifié ces statuts.
Quelle est la condition de recevabilité d’une demande d’indemnité d’occupation ?
Pour qu’une demande d’indemnité d’occupation soit recevable, il est nécessaire que l’occupant soit considéré comme occupant sans droit ni titre. Dans cette affaire, le juge a retenu que M.[G] ne pouvait pas justifier d’un droit d’occupation, car il n’existait pas de contrat de bail et que la SCI LSK ne s’était pas opposée à son occupation jusqu’à l’assignation.
Quels sont les critères pour établir la qualité d’occupant sans droit ni titre ?
La qualité d’occupant sans droit ni titre est établie lorsque l’occupant ne peut justifier d’un droit légal ou contractuel d’occupation du bien. Dans le cas présent, le juge a conclu que M.[G] ne pouvait pas prouver que le bien occupé était son domicile conjugal, et que son occupation n’était pas conforme aux statuts de la SCI.
Quelle est la méthode de fixation de l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative du bien. Dans cette affaire, la cour a déterminé que l’indemnité d’occupation devait être fixée à 500 euros par mois, en se basant sur des attestations de valeur du bien fournies par la SCI LSK.
Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur les charges de copropriété ?
La décision sur les charges de copropriété repose sur la preuve que l’occupant a effectivement payé ces charges. M.[G] a produit des pièces justifiant le paiement de charges de copropriété, ce qui a conduit la cour à condamner la SCI LSK à lui rembourser les sommes versées pour ces charges.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner une partie à payer à l’autre une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la cour a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer cet article, chaque partie étant partiellement succombante et supportant ses propres dépens.
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Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 19 FEVRIER 2026
N° 2026/ 89
Rôle N° RG 23/11483 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL3XA
SCI LSK
C/
[J] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 08 Août 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/06118.
APPELANTE
SCI LSK Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Patrick ITEY de la SELARL CABINET PATRICK ITEY, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMÉ
Monsieur [J] [G]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2] (EGYPTE), demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Stéphane ENGELHARD de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par un acte sous seing privé du 16 avril 2002, les époux [G]- [W] ont constitué entre eux la SCI LSK, chacun disposant de la moitié des parts.
La SCI LSK a pour gérante Mme [L] [W].
Par assignation du 24 septembre 2021, la SCI LSK, estimant M.[G] occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 1] à [Localité 1], a fait citer ce dernier pour le voir condamner au versement d’indemnités d’occupation.
Par jugement du 08 août 2023, le juge des contentieux de Marseille a :
– rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’exception d’incompétence matérielle du juge des contentieux de la protection,
– débouté la SCI LSK de l’ensemble de ses demandes,
– dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.
– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée d’une incompétence matérielle soulevée par M.[G] au motif que le bien appartenant à la SCI était occupé par M.[G] à titre d’habitation et que la SCI LSK ne démontrait pas s’être opposée à l’occupation des lieux par ce dernier.
Il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation en indiquant que les statuts de la SCI n’interdisaient pas l’occupation d’un bien par un associé et que la SCI LSK ne s’y était pas opposée. Il en a déduit que jusqu’à l’acte introductif d’instance, la mise à disposition du bien au profit de M.[G] était faite à titre gratuit.
Par déclaration du 07 septembre 2023, la SCI LSK a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir.
M.[G] a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025 auxquelles il convient de se référer, la SCI LSK demande à la cour :
– d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,
– de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir et en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de M.[G],
Statuant à nouveau :
– de dire que M.[G] est occupant sans droit ni titre,
– de fixer à la somme de 500 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par ce dernier,
– de condamner M.[G] au versement de cette indemnité d’occupation à compter du premier octobre 2016 jusqu’à la libération des lieux,
– de condamner M.[G] au versement de la somme de 10.000 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du premier octobre 2016 au 31 mars 2018,
– de condamner M.[G] au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– de condamner M.[G] aux dépens.
Elle s’oppose à toute exception d’incompétence matérielle. Elle indique que l’affaire a été enrôlée devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille. Elle soutient qu’aucun contrat de bail ne lie les parties et que M.[G] est occupant sans droit ni titre. Elle estime que la juridiction est juridiction de droit commun pour statuer sur la demande d’indemnité d’occupation. Elle conteste l’argument selon lequel le logement où résiderait M.[G] serait le domicile conjugal.
Elle souligne que ce dernier s’est installé dans le seul bien appartenant désormais à la SCI, sans verser d’indemnités d’occupation. Elle expose que l’occupation gratuite de ce bien par M.[G] n’est pas conforme à l’intérêt commun des deux associés. Elle estime que l’occupation gratuite du bien est également contraire aux statuts de la SCI. Elle soutient n’avoir jamais renoncé au paiement d’une indemnité d’occupation.
Elle s’oppose aux demandes de compensation sollicitées par M.[G].
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, M.[G] demande à la cour :
– de constater que l’occupation du bien a été consentie à titre gratuit,
En conséquence,
– de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI LSK de ses demandes,
– de débouter la SCI LSK de ses demandes,
– de condamner la SCI LSK à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,
A titre subsidiaire,
– de constater que M. [G] ne peut être débiteur d’une indemnité d’occupation qu’à compter du 16 août 2021,
-de constater que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la moitié de la valeur locative du bien indivis,
– de constater que M. [G] a nettement amélioré à ses frais le bien indivis qu’il occupe et en a réglé les charges,
En conséquence,
Si la cour devait entrer en voie de condamnation,
– de condamner la SCI LSK à payer la somme de 7 951.40 euros,
– d’ordonner la compensation des sommes dues par la SCI LSK avec celles dues par M. [G],
– de condamner la SCI LSK à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.
Il explique s’être installé dans ce bien qui était le domicile conjugal en 2017.
Il estime que son occupation gratuite des lieux n’est ni contraire aux statuts, ni contraire à l’intérêt social de la SCI. Il relève que cette gratuité n’a jamais été contestée pendant près de cinq ans.
Il souligne que l’indemnité d’occupation ne pourrait en tout état de cause ne lui être réclamée qu’à compter de l’assignation en divorce.
Subsidiairement, il indique avoir amélioré le bien et être créancier de la SCI. Il précise avoir payé les charges du logement. Il fait état de la disparité financière entre les deux associés. Il évoque une indivision entre époux.
MOTIVATION
Le bien occupé par M.[G] appartient à la SCI LSK. Dès lors, c’est à tort que M.[G] estime que la demande de la SCI LSK est irrecevable. Il ne démontre pas que le bien qu’il occupe aurait été le domicile conjugal, alors même que dans une lettre du 05 février 2018 (sa pièce 24), M.[G] mentionnait que le domicile conjugal était situé [Adresse 2] à [Localité 1] et notait que les époux étaient séparés depuis 10 ans.
Lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
Les statuts de la SCI LSK ne prévoient pas de mise à disposition du bien à titre gratuit au profit d’un associé. Aucune assemblée générale n’a modifié ces statuts. C’est à tort que M.[G] estime qu’il peut, en sa qualité d’associé, occuper le bien à titre gratuit. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Le bien occupé par M.[G] est un T2 de 45 m² situé [Adresse 1] à [Localité 1]. Il n’est pas contesté qu’il s’agit du lot n°3 de la copropriété de cet immeuble ni que le lot n°4 du même immeuble, qui était également la propriété de la SCI LSK, a été vendu en 2012. Il n’est pas non plus contesté que ce bien avait été loué et que M.[G] est venu s’y installer en juin 2016, date à laquelle le bien situé [Adresse 2] a été vendu.
La SCI LSK produit :
– une attestation de la valeur du bien située dans une fourchette de 80.000 à 90.000 euros (en mars 2020), effectuée par la SAS HOMKI,
– une attestation de la valeur du bien à hauteur de 118.021 euros (en mars 2020), effectuée par la SARL ORPI.
M.[G] ne conteste pas la pièce 9 adverse, selon laquelle le bien était loué, en juin 2011, à hauteur de 593,03 euros, majoré d’une provision sur charges de 30,60 euros.
Compte tenu de ces éléments, il convient de fixer à l’indemnité d’occupation à la valeur mensuelle de 500 euros.
M.[G] sera condamné au versement de cette somme, jusqu’à son départ effectif des lieux.
La demande de la SCI LSK porte sur la période du premier octobre 2016 au 31 mars 2018. Il n’y a pas lieu de condamner M.[G] pour la période spécifique du premier octobre 2016 au 31 mars 2018, qui est comprise dans la période du premier octobre 2016 jusqu’à la libération des lieux.
Il n’est pas contesté que le bien avait été loué avant que M.[G] ne l’occupe. Le fait qu’en 2021, M.[G] ait fait poser une climatisation, sans autorisation de la SCI, l’empêche de solliciter le remboursement de cette somme auprès de la SCI.
Il indique payer lui-même les charges de copropriété imputables au bien de la SCI LSK situé [Adresse 1], ce que cette dernière ne conteste pas.
Il ressort des pièces qu’il produit (10 et 11), qu’il a payé la somme de 4297,71 euros (pour les charges dues à compter du 02 janvier 2018 au premier octobre 2021),
Il appartient à la SCI LSK, copropriétaire, de démontrer que les charges d’eau seraient calculées selon la consommation relevée pour chaque local et non selon la répartition calculée en fonction des tantièmes de copropriété.
En conséquence, la SCI LSK sera condamnée à lui verser la somme de 4297,71 euros, correspondant aux sommes versées par M.[G] au titre des charges de copropriété (pour la période du 02 janvier 2018 au premier octobre 2021).
La somme de 104,50 euros au titre d’une fuite d’eau est contestée par la SCI LSK qui indique qu’elle était adressée non à M.[G] mais à sa voisine et que la pièce est biffée.
M.[G] ne verse pas au débat l’original de cette facture dont il ne justifie pas qu’il l’aurait payée dans l’intérêt de la SCI LSK.
La somme de 1047,01 euros correspond aux charges de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] (pour la période du premier avril 2015 au premier janvier 2016, deuxième appel de fonds compris). Il n’est pas contesté qu’il s’agissait d’un bien appartenant à la SCI LSK et il apparaît que la somme de 1047,01 euros a été versée par M.[G], qui est donc créancier de cette somme sur la SCI LSK.
M.[G] ne démontre pas être créancier d’autres sommes sur la SCI.
Dès lors, il convient de condamner la SCI LSK à verser à M.[G] les sommes précitées.
Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues par chaque partie.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Chaque partie est partiellement succombante. Chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.
Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a dit que chacune des parties conservera la charges de ses frais et dépens sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
FIXE à la somme de 500 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par M.[J] [G] à l’égard de la SCI LSK à compter du premier octobre 2016 ;
CONDAMNE M.[J] [G] au versement de cette indemnité d’occupation à compter du premier octobre 2016 jusqu’à la libération des lieux ;
CONDAMNE la SCI LSK à verser à M.[J] [G] la somme de 4297,71 euros, correspondant aux sommes versées par ce dernier au titre des charges de copropriété (pour la période du 02 janvier 2018 au premier octobre 2021) ;
CONDAMNE la SCI LSK à verser à M.[J] [G] la somme de 1047,01 euros correspond aux charges de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] (pour la période du premier avril 2015 au premier janvier 2016, deuxième appel de fonds compris) ;
ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;
REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles d’appel ;
DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel d’aix-en-provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483 — Thématiques associées : Sociétés civiles immobilières — Indemnité d’occupation — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 25 février 2026.