Évaluation immobilière en préemption : fixation du prix et commission d’agence.

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 FEVRIER 2026

N° RG 25/00313 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W6UO

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [W] [T]

C/

[N] [D]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 1]

RG n° : 23/00056

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie ARENA,

Me Oriane DONTOT,

Mme [G] [V] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

APPELANT

****************

Madame [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R009

Monsieur [E] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R009

Madame [S] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R009

Monsieur [C] [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R009

INTIMÉS

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [G] [V], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
****************

[N] [D], [E] [D], [S] [D] et [C] [D], ci-apès dénommés ’les consorts [D]’, souhaitant vendre un bien sis à [Localité 1] (92), [Adresse 6], sur la parcelle cadastrée AR n° [Cadastre 1] et d’une superficie de 410 m², composé de deux blocs de bâtiments à usage de garage, une déclaration d’intention d’aliéner a été établie le 14 juin 2023, visant un prix de vente de 450 000 euros. L’EPFIF, à qui le droit de préemption urbain a été délégué, a offert de fixer le prix à la somme de 350 000 euros, ce que les consorts [D] ont refusé.

Saisi par l’EPFIF selon mémoire visé par le greffe le 30 novembre 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 1] a par jugement en date du 18 novembre 2024 fixé le prix de vente du bien à 441 943,04 euros, sur la base de 2 464 euros/m², retenant une surface de 179,36 m², outre 11 250 euros au titre de la commission d’agence, et a condamné l’EPFIF à payer aux consorts [D] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 9 janvier 2025, l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 1er avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du même jour dont le commissaire du gouvernement et les consorts [D] ont accusé réception respectivement les 3 et 4 avril 2025, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 4 août 2025, lequel sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 22 août 2025 dont le commissaire du gouvernement et les consorts [D] ont accusé réception respectivement les 25 et 26 août 2025, l’EPFIF expose :

– que la prétention nouvelle des consorts [D] en appel, relative à la surface du bien, est irrecevable ; qu’en effet, en première instance ils n’avaient pas contesté cette surface (soit 179,36 m²), pour ensuite demander en appel qu’elle soit fixée à 208,50 m² ;

– que la date de référence se situe au 16 janvier 2016 ;

– que le jugement a rejeté à tort l’un de ses termes de comparaison (vente du 15 décembre 2021), sur la base de motifs purement hypothétiques, alors que seules des références anciennes de plus de 5 ans sont à écarter ;

– que le terme de comparaison proposé par les consorts [D] (vente du 15 mai 2023) ne doit pas être retenu car il s’agit d’un immeuble d’une consistance très différente de celle du bien à évaluer ;

– que concernant la vente du 8 mai 2024 (terme de comparaison émanant du commissaire du gouvernement), il s’agit d’un bâti édifié sur deux parcelles qui bénéficie d’une très bonne visibilité, alors que sa surface (776 m²) est considérablement plus importante que celle du bien des consorts [D] ;

– que l’immeuble doit donc être évalué sur la base de 1 930 euros/m², ce qui donne une valeur de 350 000 euros ;

– que la somme réclamée au titre de la commission d’agence n’est pas due, l’article L 213-4 du code de l’urbanisme excluant toute indemnité accessoire, alors que le juge de l’expropriation ne disposait pas du pouvoir d’en fixer le montant ;

– que ce magistrat a ordonné l’exécution provisoire à tort, les articles L 213-7 et L 213-14 du code de l’urbanisme édictant des délais pour accepter le prix fixé par la juridiction et le payer, qui sont incompatibles avec un paiement immédiat.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, de fixer le prix de l’immeuble à 350 000 euros (sur la base de 1 930 euros/m²), d’écarter l’exécution provisoire du jugement, et de condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leur mémoire parvenu au greffe le 25 juin 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 1er juillet 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception respectivement les 2 et 3 juillet 2025, qui sera suivi d’une second mémoire déposé par RPVA le 10 octobre 2025 ainsi qu’au greffe à la même date, notifié au commissaire du gouvernement par une lettre recommandée avec avis de réception du 6 novembre 2025 reçue le 14 novembre 2025, les consorts [D] répliquent :

– que les contestations au sujet de la surface du bien à évaluer existaient déjà au stade de la première instance ; qu’ils ont fait réaliser un métrage aboutissant à une surface de 208,50 m² ; qu’il ne s’agit pas là d’une prétention nouvelle ;

– que le terme de comparaison invoqué par l’EPFIF est très ancien, alors qu’il s’agit d’un bâtiment de 556 m², aboutissant à un prix de 1 889 euros/m², contrairement à ce que soutient l’appelant ;

– que l’un des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement doit être rejeté comme portant sur un bien sis dans une autre commune ([Localité 7]) ;

– que concernant celui sis [Adresse 7] à [Localité 1], il s’agissait d’un lot de copropriété ce qui constitue un facteur de moins-value ;

– que leur propre terme de comparaison (immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1]) doit être retenu, même s’il s’agit d’un bien d’une surface supérieure, puisqu’il est admis que le prix au m² se trouve inversement proportionnel à la taille du bien ;

– que la commission d’agence est due.

Les consorts [D] demandent en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement sauf en ce qui concerne la surface du bien, et la fixer à 208,50 m² ;

– fixer le prix de l’immeuble à 513 744 euros ;

– condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 11 juillet 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 juillet 2025 dont l’EPFIF et les consorts [D] ont accusé réception le 17 juillet 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le montant de l’indemnité à 430 464 euros (sur la base de 2 261 euros/m²).
MOTIFS

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte

les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant ledit plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 16 janvier 2016, date à laquelle la commune de [Localité 1] a approuvé le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire de l’immeuble.

Le bien litigieux se trouve sur une parcelle de configuration rectangulaire. Il est situé dans une rue qui s’apparente plutôt à une impasse ; des commerces, une école et un lycée existent à proximité. Une station de [W] se trouve à 20 mn à pied. Il est situé en zone Uba du plan local d’urbanisme. Il s’agit d’un local en rez-de-chaussée à usage de garage automobile, à savoir une construction en béton doublée par un revêtement métallique, d’une grande hauteur sous plafond, à la droite duquel se trouve un bureau d’accueil. Il existe aussi un bloc sanitaire. Le bien est occupé. Il se trouve en bon état général.

L’EPFIF ne produit qu’un seul terme de comparaison : la vente du 15 décembre 2021 (bien sis à [Localité 1], [Adresse 9]) : 1 888,50 euros/m² en valeur libre. La Cour adopte les motifs du premier juge qui a relevé que cette référence était nettement trop ancienne, comme remontant à près de 4 années avant le jugement, et ne l’a en conséquence pas retenue.

Les consorts [D] ont versé aux débats une référence de mutation ([Adresse 8] à [Localité 1]) qui sera analysée ci-après.

Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison, à savoir :

– la cession du 28 mai 2024 (local en état médiocre consistant en un lot de copropriété, à usage de garage automobile) : 2 261 euros/m². Un bien en copropriété expose son détenteur à un certain nombre de sujétions (respect du règlement de copropriété, obligation de payer des charges, nécessité de ne pas empiéter sur les prérogatives du syndic telles que fixées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, force obligatoire des décisions prises par l’assemblée générale) qui n’existent pas lorsqu’il s’agit, comme ici, d’un bien en pleine propriété. Cette référence sera donc écartée ;

– la cession du 15 mai 2023, portant sur un bâtiment à usage d’activités et de bureaux, avec 20 places de stationnement sis [Adresse 8] à [Localité 1] : 2 266 euros/m² (en valeur occupée) ; il s’agit d’un bien présentant quelques différences avec celui objet du litige vu qu’il s’agit d’un immeuble de bureaux, pourvu d’un étage, et qui dispose d’un jardin ; ce terme de comparaison ne sera pas écarté pour autant, précision étant faite qu’il est difficile d’en trouver un qui soit exactement semblable au bien des consorts [D] ;

– la cession du 16 mai 2022, portant sur un local technique, deux bureaux, un vestiaire et sanitaires avec un espace de stockage, et une mezzanine, sis [Adresse 10] : 2 261 euros/m² ; cette commune n’est pas celle dans laquelle se trouve le bien litigieux, et est en outre plus éloignée de [Localité 8] ; ce terme de comparaison sera en conséquence écarté.

La Cour retiendra en conséquence une valeur de 2 266 euros/m².

S’agissant de la surface habitable, le premier juge l’a fixée à 179,36 m², conformément aux mentions figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, et à hauteur d’appel le commissaire du gouvernement propose la même surface, mais les consorts [D] sollicitent sa fixation à 208,50 m². Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 566 permet toutefois aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge des demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l’espèce, si les intimés contestent la superficie de leur bien, il ne s’agit pas là d’une demande à proprement parler, mais d’un moyen soutenant une demande de fixation du prix de vente. Il s’ensuit que même si au stade de la première instance les consorts [D] n’avaient émis aucune contestation quant à la surface du bien, ils peuvent le faire à hauteur d’appel. Il sera rappelé en outre que devant la cour d’appel les demandes reconventionnelles sont recevables, comme il est dit à l’article 567 du code de procédure civile.

Les consorts [D] produisent un avis de la société Parasitis (contrôles et diagnostics immobiliers) faisant suite à une visite du 10 juin 2025, qui retient :

– une surface de bureau de 11,73 m² ;

– une surface de cuisine de 12,52 m² ;

– une surface de salle d’eau de 3,06 m² ;

– une surface des toilettes de 1,87 m² ;

– une surface de garage de 179,32 m² ;

soit 208,50 m².

Il appert que la surface visée dans la déclaration d’intention d’aliéner représente, en réalité, celle du garage proprement dit. C’est donc une surface de 208,50 m² qui sera retenue.

Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à 472 461 euros (208,50 x 2 266 euros).

S’agissant des frais d’agence, en principe l’exercice du droit de préemption ne fait pas perdre à l’intermédiaire le bénéfice de sa rémunération, dès lors que la préemption, qui opère simplement substitution de l’autorité préemptrice dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, ne remet pas en cause le principe de la vente. Au cas d’espèce, la commission de 11 250 euros avait été stipulée à la charge de l’acquéreur ; l’autorité préemptrice doit donc en régler le montant, nonobstant les dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, et c’est à juste titre que le juge de l’expropriation l’a mis à sa charge, l’expression ’fixe les sommes dues (…) au titre de la commission d’agence’ ne signifiant pas qu’il déterminait lui-même le montant de ladite commission, qui du reste avait été fixé d’un commun accord avec l’agence immobilière, mais qu’il la mettait à la charge de l’EPFIF. Le jugement est confirmé sur ce point.

L’EPFIF, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt se subsituant au jugement attaqué, les contestations de l’appelant quant à l’exécution provisoire de ce dernier sont devenues sans objet.
PAR CES MOTIFS

– INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu’il a fixé à 441 943,04 euros le prix de vente du bien de [N] [D], [E] [D], [S] [D] et [C] [D] ;

et statuant à nouveau :

– FIXE à 472 461 euros le prix de vente du bien de [N] [D], [E] [D], [S] [D] et [C] [D] ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE l’EPFIF à payer à [N] [D], [E] [D], [S] [D] et [C] [D] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE l’EPFIF aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT