La clause contractuelle prévoyant des causes de suspension du délai de livraison peut être déclarée non écrite si elle est jugée abusive. La reconnaissance de justifications de retard, telles que des intempéries ou des événements exceptionnels, impacte directement le calcul des indemnisations dues aux acquéreurs.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Clause de suspension du délai de livraison jugée non écrite si abusive.
- Article 1611 : pas de mise en demeure pour dommages et intérêts.
- Certificats du maître d’œuvre justifient le retard de dix mois.
- Indemnisations recalculées pour frais de loyer et préjudice moral.
- Rejet des demandes pour procédure abusive, appel non abusif.
Contexte de l’affaire
Le tribunal a rendu un jugement le 16 janvier 2024, déclarant non écrite la clause contestée, mais a débouté les demandeurs de leurs prétentions contre la société d’architecture. La société civile de construction-vente a été condamnée à verser des sommes aux acquéreurs pour des frais de loyer, des préjudices moraux et d’autres pertes. Cependant, certaines demandes, notamment celles relatives à la privation de places de parking et de logements, ont été rejetées.
La société civile de construction-vente a interjeté appel, contestando la décision sur la clause et les montants des indemnités. En réponse, les acquéreurs ont demandé à la cour de réformer partiellement le jugement, en augmentant les sommes allouées pour les préjudices subis.
Les débats ont mis en lumière la question de la responsabilité des parties concernant les retards de livraison, notamment en raison de la pandémie de COVID-19 et d’autres facteurs. La cour a finalement statué sur la validité de la clause contractuelle, considérant qu’elle n’était pas abusive, et a révisé les montants des indemnités en fonction des retards justifiés. Les acquéreurs ont été partiellement indemnisés, tandis que la société d’architecture a été exonérée de toute responsabilité.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Validité de la clause contractuelle sur les retards de livraison, non jugée abusive par la cour.
- Justifications des retards fournies par l’architecte, considérées comme valables et suffisantes.
- Absence de nécessité de mise en demeure pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de livraison dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.
- Analyse des causes de retard par le biais de certificats contractuels, sans remise en cause de leur légitimité.
- Charge de la preuve inversée, les intimés devant prouver la fausseté des justifications avancées par l’appelante.
- Indemnisation des préjudices calculée en fonction des retards justifiés et des frais engagés par les intimés.
- Absence de responsabilité de la maîtresse d’œuvre pour les retards justifiés, excluant toute demande de garantie.
Réflexe juridique
La cour a également précisé que, dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, il n’est pas nécessaire de mettre en demeure le vendeur pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de livraison, conformément à l’article 1611 du Code civil. Les indemnisations dues aux acquéreurs ont été recalculées en fonction des retards justifiés, et la cour a alloué des sommes spécifiques pour les frais de loyer, la privation du bien acquis, le surcoût de financement et le préjudice moral.
Enfin, la cour a rejeté les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, considérant que l’appelante n’avait pas abusé de son droit d’appel. Les frais irrépétibles ont été répartis conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, avec une condamnation de la S.C.C.V. à verser des sommes aux parties intimées.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Certificats établis par l’architecte, justifiant les causes de retard (pièces n° 2, 3 et 4).
- Tableau justifiant des intempéries (29 jours de pluie, 172 jours de vent, 6 jours de chaleur).
- Documents attestant des mouvements de grève affectant les livraisons.
- Rapports sur la livraison tardive du transformateur électrique nécessaire au raccordement.
- Certificat de retard de prise de possession des lieux pour défaut de voiries.
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour a des conséquences significatives pour toutes les parties impliquées. Les acquéreurs, bien que déboutés de leur demande de déclaration de non-écriture de la clause contractuelle, reçoivent des indemnisations pour les retards justifiés, tandis que le vendeur doit faire face à des paiements compensatoires. La S.A.R.L. M + M architecture, bien que partiellement protégée par la validation des justifications de retard, doit également assumer des frais supplémentaires liés à la procédure.
- Les acquéreurs reçoivent des indemnisations pour les frais de loyer et la privation du bien acquis.
- Le vendeur est condamné à verser des sommes significatives aux acquéreurs, impactant sa trésorerie.
- Les acquéreurs ne peuvent pas contester la clause de suspension du délai de livraison, limitant leurs recours futurs.
- La S.A.R.L. M + M architecture obtient une compensation pour ses frais de procédure, mais doit également payer des indemnités.
- Les parties conservent la charge de leurs propres dépens, ce qui peut influencer leurs décisions stratégiques pour d’éventuels recours.
- La décision clarifie les obligations en matière de mise en demeure, facilitant les futures réclamations en cas de retard.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la validité de la clause de suspension du délai de livraison.
- Collecter les certificats de l’architecte justifiant les retards.
- Établir un tableau des intempéries et grèves affectant le chantier.
- Calculer les indemnisations pour frais de loyer et préjudice moral.
- Préparer les documents pour prouver la légitimité des retards.
À éviter
- Ne pas ignorer les justifications fournies par l’architecte.
- Éviter de demander des dommages et intérêts sans mise en demeure.
- Ne pas contester les certificats sans preuves solides.
- Éviter de négliger les délais de prescription pour les demandes.
- Ne pas engager de procédures abusives sans fondement.
FAQ / Q-R juridiques
Quel est le fondement juridique de la demande de déclaration de non-écriture de la clause des actes de vente ?
La demande de déclaration de non-écriture de la clause des actes de vente est fondée sur l’article L 212-1 du Code de la consommation, qui définit les clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs. La juridiction a considéré que la clause en question, qui prévoyait des causes de suspension du délai de livraison, était abusive car elle était non limitative, conditionnelle et imprécise, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur.
Quels articles du Code civil sont invoqués pour justifier les demandes de dommages et intérêts ?
Les articles du Code civil invoqués pour justifier les demandes de dommages et intérêts incluent les articles 1217, 1231, 1240 et 1241. Ces articles traitent des conséquences de l’inexécution des obligations contractuelles, notamment la possibilité pour le créancier d’obtenir des dommages et intérêts en cas de manquement du débiteur à ses obligations.
Quelle est la portée de l’article 1611 du Code civil dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ?
L’article 1611 du Code civil stipule que dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu. Cela signifie qu’un terme ayant été prévu dans le contrat, il n’est pas nécessaire que l’acquéreur ait mis en demeure le vendeur pour obtenir des dommages et intérêts.
Quels critères sont retenus pour qualifier une clause comme abusive ?
Une clause est qualifiée d’abusive lorsqu’elle a pour effet de donner aux obligations professionnelles un caractère imprécis, permettant ainsi à l’obligé de se soustraire à ses obligations. Dans le cas présent, la clause prévoyait des causes de suspension du délai de livraison sans limitation précise, ce qui a été jugé comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Quels éléments déterminants ont conduit à la décision de la juridiction concernant les retards de livraison ?
La juridiction a retenu que les certificats établis par l’architecte, qui justifiaient les retards de livraison, étaient valides et devaient être pris en compte. Les causes de retard invoquées, telles que les intempéries, la pandémie de COVID-19 et des retards de livraison de matériel, ont été analysées. La cour a conclu que certains retards étaient justifiés, tandis que d’autres ne l’étaient pas, ce qui a conduit à une indemnisation partielle des demandeurs.
Quelle est la règle de droit applicable concernant la charge de la preuve en matière de retard de livraison ?
La règle de droit applicable en matière de charge de la preuve stipule que c’est à la partie qui conteste la véracité des justifications de prouver leur fausseté. Dans cette affaire, la cour a constaté que les intimés n’avaient pas produit d’éléments suffisants pour contester la véracité des certificats fournis par l’architecte, ce qui a conduit à la reconnaissance de certains retards comme justifiés.
Quels sont les critères pour l’indemnisation des préjudices subis par les acquéreurs ?
Les critères pour l’indemnisation des préjudices subis par les acquéreurs incluent la prise en compte des loyers acquittés pendant la période de retard, la privation du bien acquis, le surcoût de financement et le préjudice moral. La juridiction a évalué chaque type de préjudice en fonction des éléments de preuve fournis par les demandeurs et a déterminé des montants d’indemnisation en conséquence.
Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure. Dans cette affaire, la cour a condamné la S.C.C.V. à verser une somme de 2 000 euros à chaque intimé sur le fondement de cet article, en tenant compte des frais engagés par les demandeurs pour leur défense.
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Section 2
ARRÊT N°
du 18 FÉVRIER 2026
N° RG 24/109
N° Portalis DBVE-V-B7I-CICH JJG-C
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 16 janvier 2024, enregistrée sous le n° 21/759
Société SCCV [Adresse 1]
[Adresse 1]
C/
[D]
[A]
[M]
[G]
[B]
[T]
[N]
[P]
[S]
[R]
[C]
[Z]
[O]
[V]
[K]
[E] [I]
[Y]
[J]
[W]
[H]
S.A.R.L. M + M ARCHITECTURE
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D’APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DIX-HUIT FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX
APPELANTE :
SCCV [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉS :
M. [F], [L], [U] [D]
né le 20 janvier 1970 à [Localité 2] (Pas-de-Calais)
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [Q] [A], épouse [D]
née le 24 mai 1971 à [Localité 4] (Puy-de-Dôme)
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [X] [M]
née le 25 septembre 1970 à [Localité 5] (Moselle)
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [ZG], [NI], [EZ] [G]
né le 8 décembre 1990 à [Localité 6] (Seine-Saint-Denis)
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [SN], [CM], [OH], [MB] [B], épouse [G]
née le 4 février 1992 à [Localité 7] (Nord)
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [CI], [SY], [CS] [T]
né le 3 mars 1987 à [Localité 8] (Corse-du-Sud)
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [OP], [QD], [OT] [N]
née le 26 octobre 1992 à [Localité 9] (Hauts-de-Seine)
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [FU] [P]
née le 13 juin 1983 à [Localité 1] (Haute-Corse)
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [JG], [ZH], [SV] [S]
né le 11 mai 1984 à [Localité 10] (Finistère)
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [TD], [FP], [UF] [R]
né le 8 février 1979 à [Localité 11] (Loiret)
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [WD] [C]
née le 20 septembre 1978 à [Localité 12] (Gironde)
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [YF], [JS] [Z]
né le 30 avril 1968 à [Localité 13] (Yvelines)
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [JT] [O]
née le 7 juillet 1975 à [Localité 14] (Gard)
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Défaillante
Mme [QR], [UW] [V]
née le 15 août 1973 à [Localité 15] (Yvelines)
[Adresse 1]
[Adresse 11]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [NP], [SG], [JV] [K]
né le 15 juillet 1982 à [Localité 16] (Val-de-Marne)
[Adresse 1]
[Adresse 12]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [DI] [NT] [E] [I]
née le 4 octobre 1981 à [Localité 17] (Portugal)
[Adresse 1]
[Adresse 12]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [BX], [BI], [SY] [Y]
né le 29 juillet 1970 à [Localité 18] (Isère)
[Adresse 1]
[Adresse 13]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [AT] [J]
née le 23 janvier 1966 à [Localité 19], État du Pernambouc (Brésil)
[Adresse 1]
[Adresse 13]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
M. [XG] [W]
né le 19 juillet 1960 à [Localité 20] (Indre-et-Loire)
[Adresse 1]
[Adresse 14]
[Localité 3]
Représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [EC], [NZ] [H]
née le 20 juin 1963 à [Localité 21] (Rhône)
[Adresse 1]
[Adresse 14]
[Localité 3]
Représentée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
S.A.R.L. M + M ARCHITECTURE
[Adresse 15]
[Localité 22]
Représentée par Me Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocat au barreau de BASTIA, substitué par Me Charles BERGIER, avocat au barreau de Bastia
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 décembre 2025, devant la cour composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
qui en ont délibéré.
En présence de [AJ] [MU], attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 février 2026
ARRÊT :
Rendu par défaut.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par actes des 16 juin et 18 juin 2021, M. [F] [D], Mme [Q] [A], son épouse, Mme [X] [M], M. [ZG] [G], Mme [SN] [B], son épouse, M. [CI] [T], Mme [OP] [N], Mme [FU] [P], M. [JG] [S], M. [TD] [R], Mme [QR] [C], M. [YF] [Z], Mme [JT] [O], Mme [QR] [V], M. [NP] [K], Mme [DI] [NT] [E] [I], M [BX] [Y], Mme [AT] [J], M. [XG] [W] et Mme [EC] [H] ont assigné la S.C.C.V. [Adresse 1] et la S.A.R.L. M + M architecture par-devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de :
« Vu les articles L 212-I du Code de consommation.1217, 1231-1, 1240 et 1241 du Code civil. L 261-l et L 261-2 du Code de la construction et de l’habitation.
¿ A titre principal, déclarer non écrite la clause des actes de vente des acquéreurs prévoyant que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » et renvoyant à une liste non exhaustive de causes qui « pourraient, notamment, être considérées comme causes légitimes de suspension du délai » ;
¿ A titre subsidiaire, juger que les motifs invoqués dans les attestations du maître d »uvre pour justifier le retard de livraison des appartements des acquéreurs sont inopérants ou non valides ;
¿ En tout état de cause. Condamner solidairement la Société Civile de Construction-Vente [Adresse 1] et la Société M + M Architecture à verser avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
– au profit de monsieur [F] [D] et madame [Q] [D]-[A] les sommes de :
7 800 € au titre des frais de loyer ;
1 000 € au titre de la privation d’une place de parking ;
2 300 € au time de la privation de l’appartement acquis ;
7 500 € au titre du préjudice moral ;
– an profit de madame [X] [M], les sommes de :
8 644 € au titre des frais de loyer ;
2 300 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
1 830.55 € au titre du surcoût de financement ;
8 000 € au litre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [ZG] [G] et madame [SN] [G] née [B], les sommes de :
5 250 € au titre des frais de loyer ;
1 000 € au titre de la privation d’une place de parking ;
3 150 € au litre de la privation de l’appartement acquis ;
631,03 € an titre du surcoût de financement ;
1 200 € au titre des frais de location d’un garage ;
l1 500 € an titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [CI] [T] et madame [OP] [N], les sommes de :
6 000 € au titre des frais de loyer ;
1 000 € an titre de la privation d’une place de parking ;
3 450 € au titre de la privation de l’appartement acquis :
3 007,98 € an titre du surcoût de financement ;
l1 500 € au litre du préjudice moral ;
– au profit de madame [FU] [P], les sommes de :
6 000 € an titre des frais de loyer ;
3 450 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
2 130,01 € an titre du surcoût de financement ;
5 000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [JG] [S]. les sommes de :
7 200 € an titre des frais de loyer ;
1 150 € an titre de la privation de l’appartement acquis ;
492,08 € an titre du surcoût de financement ;
7 000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [TD] [R] et Mme [WD] [C], les sommes de :
5 950 € au titre des trais de loyer ;
3 450 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
l 978,69 € au titre du surcoût de financement ;
11 500 € an titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [YF] [Z] et madame [JT] [O], les sommes de :
8 980,50 € au titre des frais de loyer ;
2 300 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
2 361 € au litre du surcoût de financement ;
9 500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de madame [QR] [V], les sommes de :
8 400 € au titre des frais de loyer ;
2 900 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
793,70 € au titre du surcoût de financement pour la période du 01/01/ au 3l/10/2020 ;
7 000 € au titre du préjudice moral pour la période du 0l/01/ au 31/10/2020 ;
– au profit de monsieur [NP] [K] et Mme [DI] [NT] [E] [I], les sommes (à parfaire au jour le plus proche de l’audience) de :
9 150 € au titre des frais de: loyer ;
3 000 € au titre de la privation de places de parking ;
7 200 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
3 536.03 € au titre du surcoût de financement, à parfaire ;
12 500 € au titre du préjudice moral, à parfaire ;
– au profit de monsieur [BX] [Y] le Mme [AT] [J] les sommes de :
9 120 € au titre des frais de loyer ;
1 000 € au titre de la privation d’une place de parking ;
4 025 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
2 790,56 € au titre du surcoût de financement ;
1 500 € au titre des frais de location d’un garage ;
7 500 € au titre du préjudice moral ;
– au pro’t de M. [XG] [W] et Mme [EC] [H], les sommes de :
11 440 € au titre des frais de loyer
2 000 € au titre de la privation de places de parking ;
1 150 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
2 500,l4 € au titre du surcoût de financement :
7 500 € au titre du préjudice moral ;
¿ condamner la Société M+M Architecture à verser avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au profit de madame [QR] [V] les sommes de :
519,13 € au titre du surcoût de financement pour la période du 01/11/20 au l5/04/2l ;
3 000 € au titre du préjudice moral pour la période du 0l/11/20 au l5/04/21 ;
¿ condamner solidairement la Société Civile de Construction-Vente [Localité 3] [Adresse 1] et la Société M + M Architecture au versement d’une somme de 2 000 euros à chacun des acquéreurs-demandeurs en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. avec distraction an profit de Maître Baud Juliette ».
Par jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :
« DÉCLARÉ non-écrite la clause des actes de vente prévoyant les causes de suspension du délai de livraison ;
DÉBOUTÉ les demandeurs de leurs prétentions formées à l’encontre de la SARL M + M Architectures,
CONDAMNÉ la Société Civile de Construction-Vente [Adresse 1] à verser, avec intérêts au taux légal à compter du jugement :
– au profit de monsieur [F] [D] et madame [Q] [D]-[A], les sommes de :
o 6.432,32 € au titre des frais de loyer ;
o 2500 € au titre du préjudice moral
– au profit de madame [X] [M], les sommes de :
o 6.570,31 € au titre des frais de loyer ;
o 1.674,53 € au titre du surcoût de financement ;
o 2 000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [ZG] [G] et madame [SN] [G] née [B], les sommes de :
o 5 250 € au titre des frais de loyer ;
o 631,03 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [CI] [T] et madame [OP] [N], les sommes de ;
o 5.130,68 € au titre des frais de loyer ;
o 2.596,63 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de madame [FU] [P], les sommes de :
o 4.947,94 € au titre des frais de loyer ;
o 1.457,10 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [JG] [S], les sommes de :
o 5.937,53 € au titre des frais de loyer ;
o 492,98 € au titre du surcoût de financement ;
o 2 000 € au titre du préjudice moral
– au profit de monsieur [TD] [R] et Mlle [WD] [C], les sommes de :
o 5.503,05 € au titre des frais de loyer ;
o 2.000 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 1.833,29 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [YF] [Z] et madame [JT] [O], les sommes de :
o 7.455,09 € au titre des frais de loyer ;
o 1.500 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 2.361 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de madame [QR] [V], les sommes de :
o 7.226,66 € au titre des frais de loyer ;
o 2500 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 668,38 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [NP] [K] et madame [DI] [NT] [E] [I], les sommes de :
o 7.705,26 € au titre des frais de loyer ;
o 3.500 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 1.791,01 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [BX] [Y] et Melle [AT] [J], les sommes de :
o 7.570,84 € au titre des frais de loyer ;
o 2.339,30 € au titre du surcoût de financement ;
o 1.494,25 € au titre des frais de location d’un garage ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de M. [XG] [W] et Mme [EC] [H], les sommes de :
o 8.753,33 € au titre des frais de loyer ;
o 1.809,83 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
DÉBOUTÉ les époux [D], les époux [G], monsieur [T] et madame [N], monsieur [Y] et madame [J], monsieur [K] et madame [NT] [E] [I], monsieur [W] et madame [H] de leurs demandes relatives au préjudice de jouissance résultant de la privation des places de parking ;
DÉBOUTÉ les époux [D], madame [M], les époux [G], monsieur [T] et madame [N], madame [P], monsieur [S], monsieur [Y] et madame [J] et monsieur [W] et madame [H] de leur demande au titre du préjudice de jouissance lié à la privation de logement acheté ;
DÉBOUTÉ madame [V] de ses demandes au titre du surcoût de financement du bien et du préjudice moral formulé à l’encontre de la S.A.R.L. M + M Architecture ;
DÉBOUTÉ les époux [G] de leur demande au titre des frais de location de garage ;
DÉBOUTÉ la SCCV [Adresse 1] de sa demande de garantie à l’encontre de la SARL M + M Architecture de toutes les condamnations mises à sa charge ;
CONDAMNÉ la SCCV [Adresse 1] aux dépens et
AUTORISÉ maître Juliette Baud à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETÉ toute autre demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNÉ la SCCV [Adresse 1] à payer à monsieur [F] [D] et Madame [Q] [D]-[A], Madame [X] [M], Monsieur [CI] [T] et madame [OP] [N], madame [FU] [P], monsieur [JG] [S], monsieur [TD] [R] et madame [WD] [C], monsieur [ZG] [G] et madame [SN] [G] née [B], madame [QR] [V] monsieur [NP] [K] et madame [DI] [NT] [E] [I], monsieur [YF] [Z] et madame [JT] [O], monsieur [XG] [W] et madame [EC] [H], monsieur [BX] [Y] et madame [AT] [J] la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
RAPPELÉ que l’exécution provisoire est de droit
DIT n’y avoir lieu à l’écarter ».
Par déclaration du 13 février 2024, la S.C.C.V. [Adresse 1] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :
« DÉCLARÉ non-écrite la clause des actes de vente prévoyant les causes de suspension du délai de livraison ;
CONDAMNÉ la Société Civile de Construction-Vente [Adresse 1] à verser, avec intérêts au taux légal à compter du jugement :
– au profit de monsieur [F] [D] et madame [Q] [D]-[A], les sommes de :
o 6.432,32 € au titre des frais de loyer ;
o 2500 € au titre du préjudice moral
– au profit de madame [X] [M], les sommes de :
o 6.570,31 € au titre des frais de loyer ;
o 1.674,53 € au titre du surcoût de financement ;
o 2 000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [ZG] [G] et madame [SN] [G] née [B], les sommes de :
o 5 250 € au titre des frais de loyer ;
o 631,03 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [CI] [T] et madame [OP] [N], les sommes de ;
o 5.130,68 € au titre des frais de loyer ;
o 2.596,63 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de madame [FU] [P], les sommes de :
o 4.947,94 € au titre des frais de loyer ;
o 1.457,10 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [JG] [S], les sommes de :
o 5.937,53 € au titre des frais de loyer ;
o 492,98 € au titre du surcoût de financement ;
o 2 000 € au titre du préjudice moral
– au profit de monsieur [TD] [R] et Mlle [WD] [C], les sommes de :
o 5.503,05 € au titre des frais de loyer ;
o 2.000 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 1.833,29 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [YF] [Z] et madame [JT] [O], les sommes de :
o 7.455,09 € au titre des frais de loyer ;
o 1.500 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 2.361 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de madame [QR] [V], les sommes de :
o 7.226,66 € au titre des frais de loyer ;
o 2500 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 668,38 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.000 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [NP] [K] et madame [DI] [NT] [E] [I], les sommes de :
o 7.705,26 € au titre des frais de loyer ;
o 3.500 € au titre de la privation de l’appartement acquis ;
o 1.791,01 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de monsieur [BX] [Y] et Melle [AT] [J], les sommes de :
o 7.570,84 € au titre des frais de loyer ;
o 2.339,30 € au titre du surcoût de financement ;
o 1.494,25 € au titre des frais de location d’un garage ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
– au profit de M. [XG] [W] et Mme [EC] [H], les sommes de :
o 8.753,33 € au titre des frais de loyer ;
o 1.809,83 € au titre du surcoût de financement ;
o 2.500 € au titre du préjudice moral ;
DÉBOUTÉ la SCCV [Adresse 1] de sa demande de garantie à l’encontre de la SARL M + M Architecture de toutes les condamnations mises à sa charge ;
CONDAMNÉ la SCCV [Adresse 1] aux dépens et
AUTORISÉ maître Juliette Baud à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNÉ la SCCV [Adresse 1] à payer à monsieur [F] [D] et Madame [Q] [D]-[A], Madame [X] [M], Monsieur [CI] [T] et madame [OP] [N], madame [FU] [P], monsieur [JG] [S], monsieur [TD] [R] et madame [WD] [C], monsieur [ZG] [G] et madame [SN] [G] née [B], madame [QR] [V] monsieur [NP] [K] et madame [DI] [NT] [E] [I], monsieur [YF] [Z] et madame [JT] [O], monsieur [XG] [W] et madame [EC] [H], monsieur [BX] [Y] et madame [AT] [J] la somme de 2.000 € chacun sur lefondement de l’article 700 du code de procédure civile » .
Par conclusions déposées au greffe le 26 juillet 2024, la S.A.R.L. M + M architecture a demandé à la cour de :
« CONFIRMER, même par substitution de motifs, l’absence de responsabilité contractuelle de M+M et de le débouté de la SCCV MONTICELLO.
Y ajoutant,
Condamner la SCCV MONTICELLO à la somme de 4 0000 e en application de l’article
700 du cpc et aux dépens ».
Par conclusions déposées au greffe le 23 janvier 2025, M. [F] [D], Mme [Q] [A], Mme [X] [M], M. [ZG] [G], Mme [SN] [B], M. [CI] [T], Mme [OP] [N], Mme [FU] [P], M. [JG] [S], M. [TD] [R], Mme [QR] [C], M. [YF] [Z], Mme [QR] [V], M. [NP] [K], Mme [DI] [NT] [E] [I], M [BX] [Y], Mme [AT] [J], M. [XG] [W] et Mme [EC] [H] ont demandé à la cour de :
« Vu l’article L 212-1 du Code de la consommation ;
Vu les articles 1610 et 1611 du Code civil
Vu les articles 1217 et 1231 du Code civil,
Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,
Vu les articles L 261-1 et L 261-2 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les pièces versées au débat,
DIRE et JUGER la Société Civile de Construction-Vente [Adresse 1] mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;
RÉFORMER partiellement le jugement du 16 janvier 2024 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre d’une période de 48 jours ;
EN CONSÉQUENCE,
CONDAMNER la Société Civile de Construction-Vente [Adresse 1] à indemniser les intimés à hauteur des sommes retenues par le Tribunal, avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement de première instance, augmentées comme suit :
’ au profit de M. [F] [D] et Mme [Q] [D]-[A], les sommes de :
– 7 800 € au titre des frais de loyer
– 2 500 € au titre du préjudice moral
– 2 500 €, à parfaire, au titre de la privation de l’appartement acquis
’ au profit de Melle [X] [M], les sommes de :
– 8 644 € au titre des frais de loyer
– 1 830,55 € au titre du surcoût de financement
– 2 000 € au titre du préjudice moral
– 2 500 €, à parfaire, au titre de la privation de l’appartement acquis
’ au profit de M. [ZG] [G] et Mme [SN] [G] née [B], les sommes de :
– 5 250 € au titre des frais de loyer
– 631,03 € au titre du surcoût de financement
– 2 500 € au titre du préjudice moral
– 3 500 € au titre de la privation de l’appartement acquis
’ au profit de M. [CI] [T] et Mme [OP] [N], les sommes de :
– 6 000 € au titre des frais de loyer
– 3 007,98 € au titre du surcoût de financement ;
– 2 500 € au titre du préjudice moral
– 2 500 €, à parfaire, au titre de la privation de l’appartement acquis
’ au profit de Melle [FU] [P], les sommes de :
– 6 000 € au titre des frais de loyer
– 2 130,01 € au titre du surcoût de financement
– 2 000 € au titre du préjudice moral
– 2 500 €, à parfaire, au titre de la privation de l’appartement acquis
’ au profit de M. [JG] [S], les sommes de :
– 7 200 € au titre des frais de loyer
– 492,98 € au titre du surcoût de financement
– 2 000 € au titre du préjudice moral
– 2 500 €, à parfaire, au titre de la privation de l’appartement acquis
’ au profit de M. [TD] [R] et Mlle [WD] [C], les sommes de :
– 5 950 € au titre des frais de loyer
– 2 000 € au titre de la privation de l’appartement acquis
– 1 978,69 € au titre du surcoût de financement
– 2 500 € au titre du préjudice moral
’ au profit de M. [YF] [Z] et Mme [JT] [O], les sommes de :
– 8 980,50 € au titre des frais de loyer
– 1 500 € au titre de la privation de l’appartement acquis
– 2 361 € au titre du surcoût de financement
– 2 500 € au titre du préjudice moral
’ au profit de Melle [QR] [V], les sommes de :
– 8 400 € au titre des frais de loyer
– 2 500 € au titre de la privation de l’appartement acquis
– 793,70 € au titre du surcoût de financement pour la période du 01/01 au 31/10/2020
– 2 000 € au titre du préjudice moral
’ au profit de M. [NP] [K] et Melle [DI] [NT] [E] [I], les sommes de :
– 9 150 € au titre des frais de loyer
– 3 500 € au titre de la privation de l’appartement acquis
– 3 536,03 € au titre du surcoût de financement
– 2 500 € au titre du préjudice moral
’ au profit de M. [BX] [Y] et Melle [AT] [J], les sommes de :
– 9 120 € au titre des frais de loyer
– 2 790,56 € au titre du surcoût de financement
– 1 500 € au titre des frais de location d’un garage
– 2 500 € au titre du préjudice moral
– 3 500 € au titre de la privation de l’appartement acquis
’ au profit de M. [XG] [W] et Mme [EC] [H], les sommes de :
– 11 440 € au titre des frais de loyer
– 2 590,14 € au titre du surcoût de financement
– 2 500 € au titre du préjudice moral
– 1 500 € au titre de la privation de l’appartement acquis
CONDAMNER la Société Civile de Construction-Vente [Adresse 1] à verser à chaque intimé une somme de 2 000 euros au titre de dommages intérêts pour procédure d’appel abusive ;
CONDAMNER la Société Civile de Construction-Vente [Adresse 1] au versement d’une somme de 2 500 euros à chacun des intimés en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Maître BAUD Juliette.
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par conclusions déposées au greffe le 11 septembre 2025, la S.C.C.V. [Adresse 1] a demandé à la cour de :
« Infirmer le jugement en toutes ses dispositions
Débouter les acquéreurs intimés de leurs demandes d’indemnités.
Débouter les époux [D] à défaut de mise en demeure d’avoir à livrer
Débouter les acquéreurs intimés de leur appel incident
Subsidiairement
limiter les indemnités allouées à Mme [V] à 2 600 €, et à 4 334 € celles allouées aux consorts [K]- [NT] [E] ; sauf à parfaire en l’état des intempéries du premier semestre 2021.
Condamner la SARL M+M ARCHITECTURE à relever et garantie la concluante des DI alloués aux intimés précités
Condamner la SARL M+M ARCHITECTURE à relever et garantie la concluante de toute
condamnation.
Débouter cette même partie de son appel incident et de sa demande de condamnation à article 700
Débouter les acquéreurs intimés de leur demande d’article 700
Condamner solidairement les intimés, requérants de première instance, hors Mme [V] et LES consorts [K]- [NT] [E] à payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamner solidairement ces mêmes parties aux entiers dépens de la présente instance et de première instance (article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile)
Très Subsidiairement confirmer le jugement quant au quantum du préjudice des acquéreurs, sans autre majoration.
Sous Toutes Réserves ».
Par ordonnance du 17 septembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 4 décembre 2025.
Le 4 décembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 février 2026.
Bien qu’ayant été valablement assignée à étude, Mme [JT] [O] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ; en application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt est prononcé par défaut.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme ils l’ont fait les premiers juges ont considéré que la clause du contrat de vente en l’état futur d’achèvement liant les parties relativement au retard de livraison est abusive en ce qu’elle est non limitative, conditionnelle et imprécise, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur et qu’elle doit être réputée non écrite pour ne retenir au final après analyse des causes de retard invoquées que 48 jours justifiés. Ils ont exonéré la maîtresse d »uvre de toute responsabilité délictuelle, la garantie décennale n’étant pas recherchée, indemnisent les différents acquéreurs de leurs différents préjudices, hors ceux relatifs à la livraison des parkings qui est intervenue concomitamment à celle des logements, ne pouvant constituer un préjudice distinct, et autres préjudices non justifiés.
* Sur la nature abusive de la clause opposée par l’appelante aux intimés justifiant le retard de livraison
Il n’est pas contesté que les parties ont prévu, dans le cadre de leurs relations contractuelles, une clause stipulant, en cas de retard de livraison, la rédaction par les architectes de l’opération immobilière d’«un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité», certificat justifiant, selon l’appelante, en l’espèce l’intégralité du retard entre la pandémie de covid-19, avec deux périodes de confinement et des justifications météorologiques expliquant 11 voire 10 mois de différé de livraison. soit la totalité de la période revendiquée ; les premiers juges, ne reconnaissant sur 16 à 18 mois, selon les intimés, de retard relevés qu’une période maximum de 4,5 mois.
Or, il est constant qu’une clause de contrat est abusive quand elle a, notamment, pour effet de donner aux obligations professionnelles un caractère imprécis permettant à l’obligé de se soustraire à celles-ci.
Dans le cas présent, le contrat de vente en l’état d’achèvement liant les parties prévoyait un délai de livraison des constructions « sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison » et donnait divers exemples non exhaustifs, tout en confiant à l’architecte la mission d’apprécier les diverses causes de suspension invoquées et leur légitimité.
Certes, l’article L 212-1 du code de la consommation définit la clause abusive dans les constats conclus entre professionnels et consommateurs, comme en l’espèce mais encore faut-il démontrer la réalité d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chacune des parties, ce qui n’est pas fait dans le cas présent, la clause se fondant sur une réalité objective sans le moindre déséquilibre entre les parties qui peuvent en vérifier par tout moyens la véracité.
L’appelante appuie ses demandes, reçues partiellement en première instance, sur les dispositions croisées des articles 1134 ancien du code civil, L 261-15 du code de la construction et de l’habitation et surtout R14 dudit code qui prévoient les modalités de calcul des pénalités de retard et de l’indemnité ainsi due, alors que ses adversaires ne démontrent en rien le caractère abusif dénoncé de cette clause contractuelle.
La cour infirme le jugement querellé sur ce point en rejetant le caracère abusif de la clause contestée.
La validité de cette clause contractuelle étant retenue, la juridiction saisie a compétence pour analyser les événements invoqués pour justifier les retards, même si elle se doit de le faire par le biais du certificat contractuellement prévu et non en analysant les causes invoquées comme si ce certificat, contractuellement prévu, n’existait pas, en retenant comme les premiers juges l’ont fait la caractère abusif de cette clause.
Trois certificats -pièce n° 2, 3 et 4 de l’appelante- ont été établis les 10 octobre 2019, 8 février 2020 et 25 juin 2020 par M [LO] [QY], architecte diplômé par la gouvernement, en sa qualité de maître d »uvre.
Ils relèvent tous cinq causes de retard quantifiées pour un retard global justifié de 10 mois
– date prévue 31 décembre 2019, livraison 31 octobre 2020-, retards identifiés pour les raisons suivantes :
¿ Retard dans la prise de possession des lieux reporté du 20 octobre 2017 au 15 janvier 2018,
¿ Journées d’intempéries entre le 20 octobre 2017 et le 1er octobre 2019, puis entre le 1er octobre 2019 et le 31 janvier 2020, au sens de l’article L 5424-8 du code du travail
-vent pluie chaleur-, intempéries par nature imprévisibles,
¿ Pandémie de covid-19 et confinement, soit 9 semaines à compter du 17 mars 2020,
¿ Livraison tardive du transformateur électrique nécessaire au bon raccordement des 40 logements, avec cinq mois de délais supplémentaires du 31 juillet 2019 au 31 décembre 2019, puis au 8 février 2020, et finalement raccordement le 23 juin 2020,
¿ Grèves et blocages des ports perturbant fortement l’approvisionnement des matériaux provoquant un arrêt du chantier, notamment pour les enduits la deuxième semaine de janvier.
Soit un report justifié, selon l’architecte, du 31 décembre 2019 au 31 octobre 2020 et, en conséquence de dix mois pleins, et ce, par les certificats contractuellement prévus.
La cour n’a pas à analyser ni la réalité ni la pertinence de ces causes de retard, l’accord contractuel donné dans le cadre d’une acte authentique établi par un notaire, professionnel avisé du droit, validant le recours à un tel certificat, mais uniquement l’impact de ces causes en termes de durée sur la base des critiques développées par l’appelante.
Il appartient ainsi, alors que la cour dispose par le biais de ces certificats contractuellement consentis de la connaissance des causes légitimes du retard, de vérifier éventuellement leur durée, permettant l’obtention d’une indemnisation des périodes de retard non justifiées.
Pour la période allant jusqu’au 31 octobre 2020, il convient de rappeler que l’appelante n’avait pas d’obligation de résultat quant à la livraison des biens objets des ventes, les contrats liant les parties prévoyant expressément des causes d’exonération relatives à la date contractuelle de livraison des biens immobiliers achetés et les moyens permettant d’objectiver celles-ci par le biais du certificat établi par l’architecte, maître d »uvre du projet.
La lecture des certificats produits permet d’arrêter une date de livraison des biens au 31 octobre 2020, soit 10 mois après la date prévisionnelle du 31 décembre 2019.
Cette durée expliquée est contestée par les intimées en ces termes « Ainsi, en tout état de cause, il appartenait au tribunal d’apprécier pour chaque cause la caractère légitime du motif du retard attesté par le maître d »uvre. Or, ce faisant c’est à juste titre que le tribunal a écarté la quasi totalité des motifs invoqués par la SCCV, en considérant les retards correspondants comme injustifiées », ceux-ci ne retenant au total que 48 jours justifiés.
Il convient, en conséquence, de vérifier les justifications avancées par l’appelante et l’architecte pour les retards de livraison enregistrés, tout en rappelant qu’il appartient aux intimés qui les contestent de rapporter la preuve de leur fausseté.
° sur les intempéries
La maîtresse d »uvre produit un tableau justifiant de 29 jours de pluies, de 172 jours de vent et de 6 jours de chaleur, soit un total de 207 jours de retard justifiés. Les premiers juges en inversant la charge de la preuve, alors que ces 207 jours sont clairement identifiés, ont considéré que le tableau produit n’étaient pas fiable étant une preuve constituée par une partie pour elle-même alors qu’il appartenait aux intimés de démontrer son absence de fiabilité.
De même, alors que ces justifications étaient écartées, les premiers juges ont considéré que, pour la mois de mars 2018, les intempéries retenues ne se sont pas produites pendant les heures de travail, omettant qu’une alerte météorologique est une approximation quant à son heure de début, et que les mesures de précautions à prendre sur un chantier sont anticipées et bloquent ce dernier bien des heures à l’avance.
Ainsi à défaut du rapport de la preuve contraire, la cour retient comme justifiés les 207 jours de retard présentés à ce titre,
° sur les mouvements de grève
L’appelante justifie de mouvements de grève dès la deuxième semaine de janvier 2020, avec une maîtresse d »uvre qui précise que les livraisons attendues pour première semaine de février 2020 n’ont pas eu lieu et sont attendues au mieux pour la seconde quinzaine
-pièce n°5 de l’architecte.
Encore une fois, alors que les intimées ne produisent aucun élément venant contester la véracité de cette justification, les premiers juges ont écarté le délai avancé le réduisant à seulement trois jours.
La cour ne peut que réformer le jugement sur ce point, aucun élément de permettant de remettre en cause le certificat de l’architecte.
° sur le covid-19
Ce retard n’est aucunement contesté et les premiers juges en ont fait une juste analyse.
° sur le retard de livraison du transformateur et du raccordement des lieux
La maîtresse d »uvre fait état d’une livraison prévue le 31 juillet 2019 mais réalisée uniquement le 23 juin 2020, après trois reports ; les premiers juges ont considéré qu’il appartenait à l’appelante de démontrer qu’elle avait subi ce retard de la part de la S.A. Électricité de France, inversant une fois de plus la charge de la preuve, alors que, dans les trois certificats produits, il est clairement indiqué que le transformateur permettant le raccordement n’a été livré que pratiquement onze mois après la date initialement convenue, empêchant ainsi le raccordement aux réseaux électriques des 40 logements réalisés.
Rien dans le dossier ne permet de remettre en cause la réalité de cette situation, et le jugement doit être réformé sur ce point.
° sur le retard de prise de possession des lieux
La maîtresse de l’ouvrage justifie dans son certificat du 25 juin 2020 un retard de prise de possession des lieux pour un défaut de voiries, prise de possession repoussée du 20 octobre 2017 au 15 janvier 2018.
Ce retard n’a pas été discuté et est validé.
En ce qui concerne les livraison postérieures au 31 octobre 2020, aucun certificat établi par la maîtresse d »uvre n’est produit et, à ce titre, par la simple application des dispositions contractuelles liant les parties, ces différents retards ne sont aucunement justifiés et c’est sur cette base que les intimées doivent être indemnisés de leur préjudice.
Ainsi les seuls retards retenus sont de :
45 jours pour M. [F] [D], Mme [Q] [A], Mme [X] [M], M. [CI] [T], Mm [OP] [N], Mme [FU] [P], M. [JG] [S], M. [TD] [R] et Mme [WD] [C],
47 jours pour M. [ZG] [G], Mme [SN] [B], M. [YF] [Z], Mme [JT] [O], M. [XG] [W], Mme [EC] [H], M. [BX] [Y] et Mme [AT] [J],
165 jours pour Mme [QR] [V],
242 jours pour M. [NP] [K] et Mme [DI] [NT] [E] [I].
* Sur la nécessité d’une mise en demeure d’avoir à délivrer les biens achetés
Si le droit général des contrat prévoit par l’article 1231 du code civil qu’« A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable », il convient de rappeler, qu’en l’espèce, le contrat liant les parties est un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et, en cette matière, l’article 1611 du code civil dispose par exception que « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».
En conséquence, un terme ayant été prévu dans tous les contrats liant les parties au 31 décembre 2019, il n’est pas nécessaire que les intimés aient mis en demeure leur vendeur d’avoir à leur livrer le bien objet du contrat un terme étant contractuellement prévu.
Il convient de rejeter ce moyen inopérant.
* Sur les indemnisations dues
¿ Loyers acquittés qui n’auraient pas dus l’être si les délais avaient été respectés
M. [F] [D] et Mme [Q] [A] pour 45 jours une somme de 975 euros (7 800 :12 x 1,5),
Mme [X] [M] pour 45 jours une somme de 997,38 euros (8 644 : 13 x 1,5),
M. [ZG] [G] et Mme [SN] [B], la période réclamée, couverte à ce titre, fait partie de celle pour laquelle le retard de livraison a été justifié, il convient de les débouter de leur demande à ce titre,
M. [CI] [T] et Mme [OP] [N] pour 45 jours une somme de 782,61 euros (6 000 :11,5 x 1,5),
Mme [FU] [P] pour 45 jours pour une somme de 750 euros (6 000 : 12 x 1,5),
M. [JG] [S] pour 45 jours une somme de 900 euros (7 200 : 12 x 1,5),
M. [TD] [R] et Mme [WD] [C] 1 275 euros (5 950 : 7 x 1,5),
M. [YF] [Z] et Mme [JT] [O] pour 47 jours la somme de 1 172,39 euros (8 980,50 : 12 = 748,33 : 30 = 24,94 x 47),
Mme [QR] [V] pour 165 jours une somme de 400 euros après signature d’un protocole transactionnel (8 400 : 10,5 x 0,5),
M. [NP] [K] et Mme [DI] [NT] [E] [I], la période réclamée couverte à ce titre fait partie de celle pour laquelle le retard de livraison a été justifié, il convient de les débouter de leur demande à ce titre,
M. [BX] [Y] et Mme [AT] [J] pour 47 jours une somme de 1 190,67 euros (9 120 : 12 = 760 :30 = 25,33 x 47),
M. [XG] [W] et Mme [EC] [H] pour 47 jours une somme de 1 378,67 euros (11 440 : 13 =880 :30 = 29,33 x 47).
¿ Sur la privation du bien acquis et le préjudice en résultant copte tenu du retard de livraison
Les premiers juges ont retenu que les conditions de logement des intimés pendant la période de retard de livraison justifiaient l’octroi de dommages et intérêts variant entre 1 500 euros et 3 500 euros en fonction des caractéristiques du logement occupé provisoirement et de celui acheté.
Cependant, les premiers juges ont débouté, dans ce cadre de demande, certains demandeurs pour absence de preuve de la réalité de leur préjudice.
En cause d’appel M. [G] et Mme [B], M. [Y] et Mme [J], M. [W] et Mme [H] justifient de ce qu’ils ont résidé dans des logements d’une gamme bien inférieure à celle de logement en attente contrairement à ce qui s’est passé en première instance -pièce n°27, 28 et 29.
Cependant, la période retenue pour le retard de livraison est notablement moindre qu’en première instance et une somme de 500 euros doit être arrêtée forfaitairement pour l’ensemble des intimées en tenant compte des protocoles d’accords déjà signés, à l’exception de Mme [V] pour laquelle une somme de 625 euros est retenue et pour M. [K] et Mme [NT] [E] [I] pour lesquels une somme de 1 166 euros est allouée à ce titre.
Il convient de réformer le jugement entrepris sur ce chef de demande.
¿ Sur le surcoût de financement
Comme les premiers juges l’ont retenu, le report d’amortissement des prêts immobiliers liés au retard de livraison non justifié a occasionné un préjudice financier aux différents intimés au titre des intérêts dus et de cotisations d’assurance pendant cette période.
En fonction des pièces produites et compte tenu de la période de retard non justifié retenue par la cour l’indemnisation des parties s’établit comme suit :
Mme [M] 238,77 euros
M. [G] et Mme [B] 82,31 euros,
M. [T] et Mme [N] 392,35 euros
Mme [P] 185,21 euros
M. [S] 64,30 euros,
M. [R] et Mme [C] 258,09 euros,
M. [Z] et Mme [O] 307,96 euros,
Mme [V] la période d’indemnisation sollicitée est incluse dans la période de retard justifié, elle doit être déboutée de sa demande,
M. [K] et Mme [NT] [E] [I] 658,92 euros
.
M. [Y] et Mme [J] 363,99 euros,
M. [W] et Mme [H] 337,84 euros.
¿ Sur le préjudice moral
Il est indéniable que le retard subi dans le cadre de l’opération immobilière portée par l’appelante, avec ce que tout cela comporte comme désagrément, tel une prolongation de situation précaires en ce qui concerne sa résidence principale, est source de préjudice et n’a pu qu’avoir une incidence moral sur les différents acheteurs.
Ainsi, la cour faisant sienne la motivation des premier juges confirme les sommes allouées à ce titre à hauteur de 2 500 euros à l’exception de Mme [M], de Mme [V] et de M. [S] qui ont eu 2 000 euros et n’ont pas fait appel sur ce point.
¿ Sur l’indemnisation de la location d’un parking pour remiser le mobilier dans l’attente de la livraison de l’appartement promis
M. [Y] et Mme [J] sollicitent la prise en charge de leurs frais liés à un garage pour l’ensemble de la période excédant le terme contractuel de la livraison du bien immobilier.
Ils justifient de la location d’un garage pour les mois de novembre et décembre 2020, soit postérieurement aux dix mois de retard justifiés, pour un montant global de 300 euros qu’il convient de leur allouer à titre de dommages et intérêts en réformant le jugement de première instance sur ce point.
* Sur la demande de dommage et intérêts pour procédure abusive
Les intimés font valoir que l’appelante a abusé de son droit en interjetant appel alors qu’elle obtient partiellement satisfaction dans le cadre de l’instance d’appel démontrant ainsi l’absence d’abus dans son action.
Il convient de rejeter cette demande.
* Sur l’appel en garantie de la S.A.R.L. M + M architecture
En première instance, les premiers juges ont considéré que la maîtresse d »uvre n’encourait aucune responsabilité dans les retards enregistrés et que ses responsabilités délictuelle et contractuelle ne pouvaient être recherchées.
En l’espèce, les retards dûment justifiés par la maîtresse d »uvre ont permis à l’appelante de voir sa condamnation à indemniser les retards subis par les intimés allégée de dix mois et, à ce titre, la S.A.R.L. M + M architecture a parfaitement respecté ses obligations contractuelles jusqu’au 31 octobre 2020.
Pour le surplus, l’appelante ne justifie pas avoir fait appel à ses services pour justifier des retards supplémentaires jusqu’au 31 décembre 2020 et au-delà s’interdisant par de ce fait de rechercher une quelconque responsabilité tant contractuelle que délictuelle.
En conséquence, il convient de débouter l’appelante de l’ensemble des demandes présentées à son encontre.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
S’il est équitable de laisser à la charge de la S.C.C.V. [Adresse 1] et à l’ensemble des intimées personnes physiques les frais irrépétibles qu’elles ont engagés, il n’en pas de même pour la S.A.R.L. M + M architecture à laquelle il y a lieu d’allouer, en application de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont la cour est saisie à l’exception de celle déboutant les parties de toutes les demandes présentées à l’encontre de la S.A.R.L. M + M architecture, des condamnations au titre du préjudice moral, de la condamnation au paiement des dépens et de celle relative à la condamnation fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Déboute M. [F] [D], Mme [Q] [A], son épouse, Mme [X] [M], M. [ZG] [G], Mme [SN] [B], son épouse, M. [CI] [T], Mme [OP] [N], Mme [FU] [P], M. [JG] [S], M. [TD] [R], Mme [QR] [C], M. [YF] [Z], Mme [JT] [O], Mme [QR] [V], M. [NP] [K], Mme [DI] [NT] [E] [I], M [BX] [Y], Mme [AT] [J], M. [XG] [W] et Mme [EC] [H] de leur demande tendant à déclarer non écrite la clause contractuelle prévoyant les causes de suspension du délai de livraison,
Condamne la S.C.C.V. [Adresse 1], avec intérêts à taux légal à compter de la signification du jugement de première instance, à payer à :
M. [F] [D] et Mme [Q] [A], les sommes de :
975 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
Mme [X] [M] les sommes de :
997,38 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
238,77 euros au titre du surcoût de financement,
M. [ZG] [G] et Mme [SN] [B] les sommes de :
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
82,31 euros au titre du surcoût financier
M. [CI] [T] et Mme [OP] [N] les sommes de :
782,61 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
392,35 euros au titre du surcoût financier,
Mme [FU] [P] les sommes de :
750 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
185,21 euros au titre du surcoût financier,
M. [JG] [S] les sommes de :
900 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
64,30 euros au titre du surcoût financier,
M. [TD] [R] et Mme [QR] [C] les sommes de :
1 275 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
258,09 euros au titre du surcoût financier,
M. [YF] [Z] et Mme [JT] [O] les sommes de :
1 172,39 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
307,96 euros au titre du surcoût financier,
Mme [QR] [V] les sommes de :
400 euros au titre des frais de loyer,
625 euros au titre de la privation du bien acquis,
M. [NP] [K] et Mme [DI] [NT] [E] [I] les sommes de :
1 166 euros au titre de la privation du bien acquis,
658,92 euros au titre du surcoût financier,
M [BX] [Y] et Mme [AT] [J] les sommes de :
1 190,67 euros au titre des frais de loyer,
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
363,99 euros au titre du surcoût financier,
300 euros au titre des frais de garage,
M. [XG] [W] et Mme [EC] [H] les sommes de :
1 378,67 euros au titre des frais de loyer
500 euros au titre de la privation du bien acquis,
337,84 euros au titre du surcoût financier,
Déboute M. [F] [D], Mme [Q] [A], Mme [X] [M], M. [ZG] [G], Mme [SN] [B], M. [CI] [T], Mme [OP] [N], Mme [FU] [P], M. [JG] [S], M. [TD] [R], Mme [QR] [C], M. [YF] [Z], Mme [JT] [O], Mme [QR] [V], M. [NP] [K], Mme [DI] [NT] [E] [I], M [BX] [Y], Mme [AT] [J], M. [XG] [W] et Mme [EC] [H] du surplus de leurs demandes,
Précise que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.
Condamne la S.C.C.V. [Adresse 1] à payer une somme de 2 000 euros à la S.A.R.L. M + M architecture au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Bastia, 18 février 2026, N° de RG 24/00109 — Thématiques associées : Clauses abusives — Clause abusive — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 25 février 2026.