Indemnité d’immobilisation : conditions de validité et obligations des parties – Cour d’appel de Lyon, 24 février 2026, RG n° 22/04343

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ?

L’indemnité d’immobilisation est régie par les stipulations contractuelles de la promesse unilatérale de vente. Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation de 34.000 euros est acquise au promettant en application des stipulations contractuelles, car la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée par le bénéficiaire.

Quels sont les critères pour la défaillance d’une condition suspensive selon le code civil ?

Les articles 1304-3 et 1304-6 du code civil stipulent que, d’une part, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, et d’autre part, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Dans le cas présent, la défaillance de la condition suspensive résulte du fait du bénéficiaire, qui n’a pas justifié avoir réalisé des démarches en vue d’obtenir le prêt.

Quelle est la portée de la mention d’absence d’arriérés de loyers dans la promesse de vente ?

La cour a retenu que, bien que la promesse de vente mentionne qu’il n’existe aucun litige avec les locataires ni aucun impayé de loyers, le promettant a annexé des documents qui font apparaître des arriérés de loyers. De plus, un avenant a été signé par le bénéficiaire, l’informant officiellement de l’existence d’arriérés locatifs. Ainsi, la cour a jugé que le promettant a informé loyalement le bénéficiaire de la situation locative, ce qui ne justifie pas la demande de neutralisation de l’indemnité d’immobilisation.

Quels sont les effets de la notification d’un acte de substitution sur le droit de rétractation ?

Selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le droit de rétractation est d’ordre public et ne peut être renoncé. La cour a constaté que l’acte de substitution n’a pas été notifié par lettre recommandée, rendant inopérante la notification par courriel. Par conséquent, le délai de rétractation n’a pas commencé à courir, et la rétractation par courriel du bénéficiaire est considérée comme régulière.

Quels sont les critères pour établir la preuve d’un préjudice dans le cadre d’une demande de dommages-intérêts ?

La cour a confirmé que le bénéficiaire n’a pas démontré le préjudice qu’il invoquait. En l’absence de preuve de ce préjudice, la demande de dommages-intérêts a été rejetée. Cela souligne l’importance de la charge de la preuve dans les demandes de réparation, qui incombe à celui qui les formule.