Transfert de bail HLM : conditions à prouver pour éviter l’expulsion – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 26 février 2026, N° de RG 25/06937

Quel est le cadre juridique applicable au transfert de bail en cas de décès du locataire ?

Le cadre juridique applicable au transfert de bail en cas de décès du locataire est régi par les articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989. Selon l’article 14, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants vivant avec lui depuis au moins un an, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ainsi qu’aux ascendants, concubins notoires ou personnes à charge ayant vécu avec lui depuis au moins un an. En l’absence de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du transfert de bail selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Les conditions à remplir pour bénéficier du transfert de bail selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 incluent : être le conjoint survivant, un descendant ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, un partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ou un ascendant, concubin notoire ou personne à charge ayant également vécu avec le locataire depuis au moins un an. De plus, le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution et le logement doit être adapté à la taille du ménage.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 concernant le transfert de bail ?

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises pour le conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire, ainsi que pour les ascendants, personnes présentant un handicap ou personnes de plus de soixante-cinq ans, à condition qu’ils aient vécu avec le locataire depuis plus d’un an. Pour les descendants, même s’ils remplissent les conditions de ressources, si le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement.

Quels éléments de preuve sont requis pour établir la cohabitation avec le locataire décédé ?

Pour établir la cohabitation avec le locataire décédé, il appartient à la personne se prévalant du transfert de bail de fournir des éléments de preuve démontrant une cohabitation habituelle, effective et continue dans le logement pendant au moins un an avant le décès. Cela peut inclure des factures, des avis d’imposition, des attestations de témoins, et d’autres documents établissant la résidence commune.

Quels critères ont conduit la juridiction à rejeter la demande de transfert de bail de l’appelant ?

La juridiction a rejeté la demande de transfert de bail de l’appelant en raison de l’absence de preuve d’une cohabitation effective et continue avec le locataire décédé pendant plus d’un an avant son décès. De plus, le logement étant un T4, il n’était pas adapté à la taille du ménage de l’appelant, qui a sollicité un logement social de type T2, ce qui a conduit à conclure que l’appelant ne remplissait pas les conditions d’adaptation du logement à la taille du ménage, comme l’exige l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre ?

L’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, l’indemnité d’occupation a été fixée au montant du dernier loyer exigible, charges comprises, à compter du jour du décès du locataire, jusqu’à complète libération des lieux.

Quelles sont les conséquences de l’absence de qualité de locataire pour demander un relogement ?

L’absence de qualité de locataire empêche la personne occupant les lieux sans droit ni titre de revendiquer un relogement. En vertu de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur n’est pas tenu de proposer un nouveau logement au descendant du locataire décédé, et la possibilité de relogement n’est pas une obligation. Cela a conduit à débouter l’appelant de sa demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens et des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Les critères pour la fixation des dépens et des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile incluent la condamnation de la partie perdante aux dépens, sauf décision motivée du juge. L’article 700 permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, l’appelant a été condamné à supporter l’intégralité des dépens d’appel et à verser une somme au titre de l’article 700, en raison de sa position de partie perdante.