Transfert de bail HLM : conditions à prouver pour éviter l’expulsion

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/ 105

Rôle N° RG 25/06937 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO4OD

[Q] [Z]

C/

Etablissement Public VAR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Florence VOISIN-FOUQUET

Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 28 Avril 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/000580.

APPELANTE

Madame [Q] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-005364 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 13 Décembre 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Florence VOISIN-FOUQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Etablissement Public VAR HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er février 1988, l’office public départemental des HLM du VAR a consenti à Mme [P] [M] épouse [Z] et M. [X] [Z], un bail portant sur un appartement de type T4, situé [Adresse 3] à [Localité 1] (83).

Par avenant du 04 août 2019, Mme [Z] est devenue la seule titulaire du bail.

Elle est décédée le 12 juin 2023 à [Localité 1] (83).

Par courrier daté du 30 juin 2023, Mme [Q] [Z] demandait à bénéficier du bail à son profit.

Par courrier du 10 octobre 2023, l’office public de l’habitat Var, Var Habitat, informait cette dernière de l’impossibilité de procéder au transfert du bail.

Par actes des 16 novembre 2023 et 18 décembre 2023, Maître [E], commissaire de justice , constatait l’occupation du logement et sommait Mme [Q] [Z] de quitter les lieux.

Par acte de commisaire de justice du 30 juillet 2024, l’office public de l’habitat Var a fait assigner Mme [Q] [Z], devant le juge des contentieux de la protection, du tribunal de proximité de fréjus, afin de la voir :

– déclarer occupante sans droit ni titre, depuis le 12 juin 2023 des lieux loués par Mme [C] [D] ;

– ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef par toute voie de moyen de droit y compris le cas échéant par le concours de la force publique ;

– condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur locative des lieux soit la somme de 417,97 euros, depuis le 12 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

-condamner au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat et commandement de quitter les lieux des 16 novembre 2023 et 18 décembre 2023.

Par jugement contradictoire du 28 avril 2025, ce magistrat a :

– constaté que Mme [Z] était occupante sans droit ni titre des lieux, depuis le 12 juin 2023 ;

– ordonné son départ immédiat, au besoin avec le concours de la forcé publique, sous astreinte journalière de 200 euros à compter de la signification de la décision et pour une durée de 60 jours;

– fixé à 417,97 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 12 juin 2023, jusqu’à la complète libération des lieux et condamné Mme [Z] à son paiement ;

– condamné Mme [Z] au paiement de la somme de 700 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût des constats d’huissier des 16 novembre 2023 et 18 décembre 2023 et de la sommation du 16 novembre 2023.

Le juge a estimé qu’elle ne remplissait pas les conditions légales afin de justifier d’un transfert de bail, notamment qu’elle échouait à rapporter la preuve d’une occupation du domicile objet du présent litige depuis plus d’un an avant le décès de sa mère et échouait à démontrer que sa situation financière lui permettait de bénéficier d’un logement social.

Le juge a donc ordonné son expulsion.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 juin 2025, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 05 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

– constate qu’elle remplit les conditions du transfert de bail ;

– constate qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre ;

– constate qu’elle a réglé mensuellement l’indemnité d’occupation ;

– condamne le bailleur à lui verser les sommes de 800 euros à titre de dommages et intérêts et 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

– justifier de la cohabitation depuis plus d’une année avec sa mère ;

– justifier d’une situation financière lui permettant de bénéficier d’un tel logement ;

– le bail doit lui être transféré.

Par dernières conclusions transmises le 12 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’office public de l’habitat Var Habitat, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant:

– déboute Mme [Z] de toutes ses demandes ;

– condamne Mme [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

– Mme [Z] ne démontre ni être la descendante de la titulaire du bail, ni avoir cohabité avec elle, pendant un an au moins avant son décès, ni avoir les ressources nécessaires ;

– le logement ne doit pas être sous occupé ;

– elle a quitté le logement ;

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 07 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’dire et juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur le transfert du droit au bail :

Les dispositions des articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert du bail spécifique aux HLM sont d’ordre public (Cass. 3ème, 1er octobre 2008, n°07-13.008).

Elles sont donc applicables au présent litige.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de ladite loi précise que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il appartient à Mme [Q] [Z], qui se prévaut d’un transfert du bail à son profit en tant que fille de feue Mme [P] [Z], d’apporter la preuve qu’elle remplit les conditions prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu’elle vivait avec sa mère depuis au moins un an, au moment de son décès, le 12 juin 2023, étant rappelé qu’il doit s’agir d’une cohabitation habituelle effective et continue des lieux.

Ainsi, Mme [Z] verse aux débats les éléments suivants :

– factures EDF des années 2022 et 2023 ;

– fiches de paie entre juin 2022 et juin 2023 ;

– avenant au contrat de travail du 1er février 2021 ;

– avis d’impôsition ;

– avis de taxe d’habitation ;

– attestations de témoin ;

– factures téléphonques de décembre 2021 à juin 2023 ;

– factures diverses.

Aux 1er janvier 2015, 2016, 2020 et 2022, Mme [Q] [Z] était déclarée comme enfant et autre occupant du logement pris à bail par M. [X] [Z] et Mme [P] [Z] lors des enquêtes de situation des occupants diligentées par Var Habitat.

Elle figure sur les factures EDF du mois de décembre 2021, de décembre 2022 et de décembre 2023 comme co-titulaire de l’abonnement avec feue Mme [P] [Z].

L’adresse du logement occupé figure sur l’avenant au contrat de travail à durée indéterminée du 29 septembre 2008 ainsi que sur ses avis d’impôsition de 2020, 2021, 2022 et 2023.

Au vu de l’ensemble de ces élements, Mme [Q] [Z] démontre avoir cohabité avec feue Mme [P] [Z] pendant un an, avant son décès survenu le 12 juin 2023.

Cependant, le logement objet du litige est un logement de type T4 et ainsi adapté à l’occupation d’aux mois trois personnes.

Or, Mme [Q] [Z], qui fait valoir qu’elle sollicite depuis 2020 l’attribution d’un logement social adapté à sa situation de célibataire (T2) et en 2023 un logement avec son frère le cas échéant, et à qui il a finalement été proposé un logement de type T2, conforte le fait que le logement occupé n’était pas adapté à la taille du ménage.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin de statuer sur la condition des ressources, il y a lieu de débouter Mme [Q] [Z] comme étant mal fondée à revendiquer le transfert du bail à son profit, comme ne satisfaisant pas à l’une des conditions édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage, un bail portant sur un logement T4 ne pouvant être transféré à une personne seule ou à deux personnes.

Mme [Q] [Z] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 12 juin 2023, jour du décès du locataire du contrat de bail conclu le 04 août 2019.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris, en toutes ses dispositions.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [Q] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le jour du décès de Mme [P] [Z], le 12 juin 2023.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du dernier loyer exigible, charges comprises, soit 417,97 euros par mois, à compter du 12 juin 2023, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner Mme [Z] à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré.

Il y a par ailleurs lieu de débouter Mme [Z] de sa demande tendant à constater qu’elle a réglé mensuellement l’indemnité d’occupation par chèques encaissés par Var Habitat, ne rapportant pas le moindre élément au moyen de cette prétention.

Sur les autres demandes :

Invoquant les dispositions de l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, Mme [Z] sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement du bailleurs à ses obligations.

Toutefois, elle ne peut pas reprocher à Var Habitat de ne pas l’avoir relogée, étant précisé que le bailleur social n’était pas dans l’obligation de lui proposer un nouveau logement, Mme [Z] n’ayant pas la qualité de locataire et ne pouvant invoquer le bénéfice de l’article L442-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

Seul l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en l’espèce.

Or, il convient de constater que l’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989 ne met pas à la charge du bailleur une obligation de proposer un nouveau logement au descendant du locataire décédé adapté à la taille du ménage, ne faisant état que d’une possibilité.

Dans ces conditions, Mme [Z] sera déboutée de sa demande, ne rapportant pas la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [Q] [Z] aux dépens, incluant le coût de la sommation de quitter les lieux ainsi que les procès-verbaux de constat et à la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [Z] sera condamné à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge de ses frais exposés en appel.

Mme [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire du 28 avril 2025 rendu par le tribunal de proximité de Fréjus, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [Q] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Q] [Z] à payer à l’office public Var Habitat la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [Q] [Z] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,