🧾 Résumé de l’affaire
🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 26 février 2026, N° de RG 22/02164
Le juge des référés a accordé un délai de paiement et suspendu la clause résolutoire, à condition que le preneur respecte ses obligations. En avril 2019, il a constaté que les arriérés avaient été réglés, mais a précisé que la clause résolutoire serait acquise si les obligations n’étaient pas respectées. En novembre 2021, des commandements de quitter les lieux ont été délivrés, et les clés ont été restituées en décembre 2021, avec un état des lieux révélant des dégradations.
En janvier 2022, la société immobilière a de nouveau assigné les gérants et le preneur. En parallèle, ces derniers ont mis en demeure la société immobilière de verser des dommages-intérêts pour manquements contractuels. La société L’Ami Rail a été dissoute en avril 2022, et une liquidation amiable a été prononcée. En mars 2022, une nouvelle assignation a été faite par les gérants et la société L’Ami Rail.
En septembre 2022, le juge des référés a débouté la société immobilière de ses demandes d’expulsion, mais a condamné le preneur et les gérants à payer des arriérés. En mars 2023, la cour d’appel a infirmé certaines décisions, constatant la résolution du bail et ordonnant la restitution d’une partie du dépôt de garantie. Les parties ont ensuite engagé des procédures pour obtenir des indemnités et contester des créances, avec des demandes réciproques de dommages-intérêts.
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💡 Questions / réponses juridiques
Quel est le fondement juridique de la responsabilité contractuelle du bailleur en cas de refus d’agrément pour la cession du droit au bail ?
La responsabilité contractuelle du bailleur peut être engagée sur le fondement de l’article 1104 du Code civil, qui impose aux parties d’exécuter leurs contrats de bonne foi. En matière de clause d’agrément, le refus d’agrément ne doit pas être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime. En cas de refus abusif, le bailleur peut être condamné à indemniser le preneur pour le préjudice subi.
Quelles sont les conditions de la clause résolutoire dans un bail commercial ?
La clause résolutoire dans un bail commercial est applicable lorsque le preneur ne respecte pas ses obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers. Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation, sauf s’il justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Quels sont les critères pour établir la responsabilité délictuelle du bailleur ?
La responsabilité délictuelle du bailleur peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui stipule que tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il faut établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Quelle est la portée de l’article 1843 du Code civil concernant les engagements pris au nom d’une société en formation ?
L’article 1843 du Code civil stipule que les personnes ayant agi au nom d’une société en formation sont tenues des obligations nées des actes accomplis, avec solidarité si la société est commerciale. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, réputés avoir été contractés dès l’origine par celle-ci.
Quels sont les éléments nécessaires pour justifier des charges locatives dans un bail commercial ?
Selon l’article L145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi qu’un état récapitulatif annuel. L’article R145-36 précise que l’état récapitulatif doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi.
Quelles sont les conséquences de la résiliation d’un bail commercial sur le dépôt de garantie ?
Selon l’article 5 du bail, le dépôt de garantie est acquis au bailleur à titre d’indemnité si le bail est résilié par le fait du preneur, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. En cas de résiliation pour manquement du preneur, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie.
Quels sont les critères pour établir un manquement aux obligations locatives par le preneur ?
Le manquement aux obligations locatives par le preneur peut être établi par la constatation de défauts d’entretien ou de réparations incombant au preneur, comme stipulé dans l’article 8.5 du bail. Le procès-verbal d’état des lieux peut servir de preuve pour établir l’état des lieux à la sortie et les obligations non respectées.
Quelle est la procédure pour contester des charges locatives dans un bail commercial ?
La contestation des charges locatives doit se fonder sur l’absence de justification des montants réclamés par le bailleur, conformément à l’article R145-36 du Code de commerce, qui impose au bailleur de fournir les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire.
🔎 Références
- Décision : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 26 février 2026, N° de RG 22/02164
- Thématiques : Baux commerciaux — Responsabilité du bailleur
- Texte intégral : bail-commercial-responsabilite-bailleur-refus-agrement-cession