Bail précaire : contestation de l’occupation et expulsion en référé – Tribunal judiciaire de Bobigny, 26 février 2026, RG n° 25/01796.

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Bobigny, 26 février 2026, RG n° 25/01796
Thématiques : Baux commerciaux — Bail précaire

📘 L’essentiel

Les demandes de constatation ou de jugement formulées dans le cadre d’une procédure de référé ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Le juge des référés ne peut donc pas statuer sur ces demandes. En matière de litispendance, l’article 100 du code de procédure civile précise que cette exception ne peut être retenue entre une instance au fond et une instance de référé, en raison du caractère provisoire de la décision en référé..

Source : Tribunal judiciaire de Bobigny, 26 février 2026, RG n° 25/01796

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Bobigny, 26 février 2026, RG n° 25/01796

La société NAMAWA a assigné la société IBCM devant le juge des référés le 22 octobre 2025, demandant la constatation de l’expiration d’une convention d’occupation précaire au 31 août 2025. Elle soutient que la société IBCM occupe les locaux situés à [Adresse 3] sans droit depuis cette date et demande l’expulsion de cette dernière, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation de 6.000 euros par mois jusqu’à restitution des lieux. En défense, la société IBCM conteste les demandes et réclame 10.000 euros à la société NAMAWA au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en soulevant une exception de litispendance, arguant qu’une instance au fond est en cours.

La société NAMAWA a accordé à la société IBCM un bail précaire pour une durée de trois ans, se terminant le 31 août 2025. Cependant, la société IBCM se maintient dans les lieux et empiète sur la cour, partie commune. En réponse, la société IBCM fait valoir qu’elle a signé deux baux précaires successifs, dont la durée cumulée excède trois ans, lui permettant de revendiquer le statut des baux commerciaux.

Le juge des référés a rejeté l’exception de litispendance, précisant que la litispendance ne s’applique pas entre une instance au fond et une instance de référé. Concernant les demandes d’expulsion et de validation de congé, le juge a noté qu’il existe des contestations sérieuses sur la qualification des conventions et leur éventuel cumul, ce qui empêche de constater l’occupation sans droit ni titre. De plus, le non-respect des termes d’occupation allégué par le bailleur dépasse l’office du juge des référés.

En conséquence, le juge a décidé de ne pas donner suite aux demandes de référé, condamnant la société NAMAWA aux dépens et à verser 1.000 euros à la société IBCM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la durée des baux précaires ?

D’après l’article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Quelle est la condition d’application de l’article L145-5-1 du code de commerce ?

L’article L145-5-1 du code de commerce précise que n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Quels sont les critères de la litispendance selon l’article 100 du code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. À défaut, elle peut le faire d’office.

Quelle est la portée de l’exception de litispendance entre une instance au fond et une instance de référé ?

La litispendance ne saurait être retenue entre une instance au fond et une instance de référé, en raison du caractère provisoire de la décision rendue en matière de référé, qui ne préjudicie pas au fond. L’exception soulevée sera donc rejetée.

Quels sont les éléments déterminants pour la qualification des conventions d’occupation ?

Il est relevé qu’aucun critère de précarité n’étant mentionné, la qualification des deux contrats est incertaine. De plus, le chevauchement des baux, s’agissant de locaux au moins partiellement identiques et alors que le bailleur mentionné n’est pas le même, pose question.

Quel est l’office du juge des référés concernant l’appréciation des manquements contractuels ?

L’appréciation de l’étendue et la gravité du manquement contractuel allégué excède l’office du juge des référés. Ce débat relève du juge du fond.

Quelle est la conséquence de la décision sur les demandes accessoires ?

La société NAMAWA, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à la société IBCM la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

🔎 Références

Décision : Tribunal judiciaire de Bobigny, 26 février 2026, RG n° 25/01796
Thématiques : Baux commerciaux — Bail précaire
Texte intégral : bail-precaire-contestation-occupation-expulsion-reference