Servitude de passage : droit d’accès pour fonds enclavés et indemnité associée

LE 24 FEVRIER 2026

Minute n°

N° RG 23/02189 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MIQV

[S] [Z] épouse [L]
[R] [L]

C/

[O] [X]
[N] [F]
[J] [V]
[H] [M] épouse [V]

Demande relative à un droit de passage

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ARMEN – 30
la SELARL BRG – 206
la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT – 291

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 30 SEPTEMBRE 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 06 JANVIER 2026 prorogé au 24 FEVRIER 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [S] [Z] épouse [L], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Gaëtane THOMAS-TINOT de la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Madame [N] [F], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Gaëtane THOMAS-TINOT de la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Madame [H] [M] épouse [V], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART
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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Suivant acte authentique en date du 23 septembre 1996, Monsieur [R] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] ( les époux [L]) ont fait l’acquisition auprès des Consorts [I] d’un bien situé [Adresse 1] à [Localité 1] référencé au cadastre Section CX n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] et désigné ainsi :

« Une maison à usage d’habitation comprenant :
– Au rez-de-chaussée : salle de séjour, cuisine, W.C., salle de bains ;
– A l’étage : trois chambres, dégagement ;
– Attenant : bâtiment hors d’eau :
– Garage.
Jardin devant, portion de cour sur l’arrière ».

Madame [H] [M] épouse [V] et Monsieur [J] [V] ( les époux [V]) sont devenus propriétaires d’une maison située [Adresse 3] à [Localité 1], référencée au cadastre Section CX n°[Cadastre 3], pour l’avoir acquise des parents de Madame [V], les époux [M], suivant un acte du 27 septembre 2005.

Madame [N] [F] et Monsieur [O] [X] ( les consorts [B]) sont devenus propriétaires en 2018 d’une maison située [Adresse 2] à [Localité 1], référencée au cadastre Section CX n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Suivant un courrier en date du 14 juin 2018, les consorts [V] ont refusé tout droit de passage aux consorts [L] sur le chemin cadastré Section CX n°[Cadastre 3], afin d’accéder à la construction située Nord Est de la parcelle CX [Cadastre 1] située à l’arrière de leur maison.

Ils annonçaient à cette date clôturer le passage à compter du 1 er juillet 2018.

Ils maintenaient à l’inverse un droit de passage au profit des consorts [B].

Suivant un courrier en réponse du 15 juin 2018, les époux [L] ont contesté l’absence de droit de passage.

Par lettre recommandée en date du 17 août 2021, les époux [L] ont mis en demeure les époux [V] de leur reconnaître un droit de passage afin d’accéder à leur garage enclavé situé à l’arrière de leur bien à partir du chemin cadastré Section CX n°[Cadastre 3].

En réponse, et suivant une lettre du 21 août 2021, les époux [V] ont refusé à nouveau tout droit de passage au profit des époux [L].

Suivant acte en date du 18 octobre 2021, les époux [L] ont sollicité du Président du Tribunal judiciaire de Nantes la désignation d’un Expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 9 décembre 2021 , le Président du Tribunal judiciaire de Nantes a fait droit à la demande d’expertise et a désigné Monsieur [A].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 28 mars 2023.

Par acte du 2 mai 2023, les époux [L] ont assigné les époux [V] et les consorts [B] devant le Tribunal judiciaire de Nantes, auxfins de:

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1315 et suivants du Code civil
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

1°) Juger recevables et bien-fondés les Consorts [L] en leurs demandes ;

2°) Juger que la parcelle CX [Cadastre 1] sur laquelle se situe le garage est enclavée faute de disposer d’un quelconque accès à la voie publique ;

3°) Juger et ordonner que le désenclavement de la parcelle CX [Cadastre 1] s’effectue au moyen d’une servitude de passage grevant les fonds CX [Cadastre 4] et [Cadastre 3], propriétés respectives des Consorts [V] et des Consorts [F]/[X], au profit du fonds CX [Cadastre 1], propriété des Consorts [L] ;

4°) Juger et ordonner que ladite servitude s’exercera sur l’emprise du chemin existant figurant au plan cadastral et conformément à la pièce 13 annexée au rapport d’expertise définitif de Monsieur [A] correspondant au plan de l’assiette foncière du passage ;

5°) Juger et ordonner que ladite servitude de passage s’exercera en tout temps et à toute heure au moyen d’un véhicule automobile pour accéder au garage de la parcelle CX [Cadastre 1], avec interdiction de stationnement sur l’emprise de la servitude, et obligation pour les propriétaires des parcelles CX [Cadastre 3] et CX [Cadastre 4] de stationner leurs véhicules en veillant à laisser le passage pour que le propriétaire de la parcelle CX [Cadastre 1] puisse accéder à son garage ;

6°) Fixer l’indemnité accordée en contrepartie de l’exercice de la servitude à 1 euro symbolique.

7°) Ordonner la publicité du jugement au service de la publicité foncière compétent;
8°) Condamner les Consorts [V] à verser aux Consorts [L] la somme de 8.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

9°) Condamner les Consorts [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’aux frais de publicité foncière.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2024, les époux [L] demandent au Tribunal, de:

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1315 et suivants du Code civil,
Vu les articles 2258 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

1°) Juger recevables et bien-fondés les Consorts [L] en leurs demandes ;

2°) Juger que la parcelle CX [Cadastre 1] sur laquelle se situe le garage est enclavée faute de disposer d’un quelconque accès à la voie publique ;

3°) Juger et ordonner que le désenclavement de la parcelle CX [Cadastre 1] s’effectue au moyen d’une servitude de passage grevant les fonds CX [Cadastre 4] et [Cadastre 3], propriétés respectives des Consorts [V] et des Consorts [F]/[X], au profit du fonds CX [Cadastre 1], propriété des Consorts [L] ;

4°) Juger et ordonner que ladite servitude s’exercera sur l’emprise du chemin existant figurant au plan cadastral et conformément à la pièce 13 annexée au rapport d’expertise définitif de Monsieur [A] correspondant au plan de l’assiette foncière du passage ;

5°) Juger et ordonner que ladite servitude de passage s’exercera en tout temps et à toute heure au moyen d’un véhicule automobile pour accéder au garage de la parcelle CX [Cadastre 1], avec interdiction de stationnement sur l’emprise de la servitude, et obligation pour les propriétaires des parcelles CX [Cadastre 3] et CX [Cadastre 4] de stationner leurs véhicules en veillant à laisser le passage pour que le propriétaire de la parcelle CX [Cadastre 1] puisse accéder à son garage ;

6°) Fixer l’indemnité accordée en contrepartie de l’exercice de la servitude à 1 euro symbolique.

7°) Ordonner la publicité du jugement au service de la publicité foncière compétent;
8°) Débouter les Consorts [V] et les Consorts [F]/ [X] de l’ensemble de leurs demandes, conclusions et fins ;

9°) Condamner les Consorts [V] à verser aux Consorts [L] la somme de 10.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

10°) Condamner les Consorts [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’aux frais de publicité foncière.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2024, les époux [V] demandent au Tribunal, de:

Vu les articles 682 et suivants du code civil,
Vu les articles 544 et 545 du code civil,

– Débouter Monsieur et Madame [L] de toute demande de servitude de passage sur le fonds des époux [V] ;

Subsidiairement,

– Limiter la servitude accordée aux époux [L] en précisant que :

– la servitude sera limitée au passage de voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 1] pour accéder au garage,
– le stationnement des voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 1] ne pourra pas se faire sur l’emprise de la servitude,
– le passage de camions est interdit,
– le fonds dominant devra participer à parts égales à l’entretien du passage pour que celui-ci reste praticable;

– Fixer la contrepartie de cette servitude à la somme de 5 000 € à la charge des époux [L] ;

En tout état de cause,

– Condamner Monsieur et Madame [L] à supprimer l’empiètement sur la parcelle des époux [V], situé entre les points H et I du plan annexé au rapport de Monsieur [A], dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous
astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

– Fixer la servitude de passage accordée par les époux [V] à la parcelle n°[Cadastre 4] propriété des consorts [B], dans les limites suivantes:

– cette servitude ne pourra s’exercer que pour le passage de voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] pour accéder à sa propriété
– le stationnement des voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] ne pourra pas se faire sur l’emprise de la servitude
– le passage de camions est interdit
– le fonds dominant devra participer à parts égales à l’entretien du passage pour que celui-ci reste praticable

– Fixer la contrepartie de cette servitude à la somme de 5 000 € à la charge des consorts [B] ;

– Débouter les époux [L] de toute demande formée à l’encontre des époux [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire;

– Condamner les époux [L] à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– Les condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELARL ARMEN – Maître Charles OGER, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2024, les consorts [B] demandent au Tribunal, de:

Vu l’article 682 du Code civil

– Dire et juger que les consorts [B] s’en rapportent à la sagesse du Tribunal,

– Condamner les époux [L] à verser aux consorts [B] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée par les époux [L] au titre de la servitude de passage

Aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante (…) est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est constant que l’enclavement d’une partie d’une propriété peut être reconnu et donner droit à une servitude de passage, dès lors qu’il n’est pas volontaire.

Il ressort des éléments du dossier, que dans l’acte [P]/[G] pour la cession de la parcelle CX [Cadastre 1], il est déjà fait état d’un garage derrière donnant sur le [Adresse 4].

De même, suivant acte authentique du 23 septembre 1996, aux termes duquel les consorts [L] sont devenus propriétaires de la parcelle située [Adresse 1] à [Localité 1], il est expressément mentionné l’existence d’un garage.

De plus, selon attestations du 10 novembre 2020, les précédents propriétaires, les consorts [I], indiquaient “ avoir toujours connu l’existence d’un garage attenant à l’habitation, situé dans le passage permettant d’accéder au [Adresse 2] sur l’arrière de la maison (…) de 1983 à 1996.”

Enfin, il est également établi et non contesté qu’il a été convenu entre les propriétaires que les consorts [L] pouvaient accéder en voiture à la construction située Nord Est de la parcelle CX [Cadastre 1] en passant par la propriété [V] cadastrée section CX [Cadastre 3] et la propirété [B], cadastrée CX [Cadastre 4], et que cet accord a cessé en 2019 à l’inititiave des consorts [V].

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que c’est à bon droit que les époux [L] invoquent l’existence d’un garage.

S’agissant de l’état d’enclavement, il a été rappelé que l’exploitation d’une partie d’une propriété peut être reconnue et donner droit à une servitude de passage.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le garage des époux [L] n’est pas accessible par un chemin public permettant le passage d’une voiture. Il n’est pas accessible non plus par une voiture depuis la propriété MORICET, de sorte que le garage est enclavé. Sur ce point, il sera relevé qu’il n’est pas invoqué et en tout été de cause pas démontré, que cet enclavement aurait été volontaire.

En conséquence de la situation d’enclave du garage, il y a lieu d’accorder aux époux [L] une servitude de passage.

Conformément au rapport d’expertise, il y a lieu de dire que la servitude de passage permettant l’accès au garage [L] sur la parcelle CX [Cadastre 1], s’exercera sur les parcelles CX [Cadastre 4] et CX [Cadastre 3] dans les conditions suivantes:

– servitude de passage en tout temps et à toute heure pour accéder au garage CX [Cadastre 1],
– le stationnement des voitures du propriétaire de CX [Cadastre 1] ne pourra pas se faire sous l’emprise de la servitude,
– les propriétaires de CX [Cadastre 3] et CX [Cadastre 4] pourront stationner leurs véhicules en veillant à laisser le passage pour que le propriétaire de CX [Cadastre 1] puisse accéder en voiture à son garage,
– le passage de camion est interdit,
– le fonds dominant devra participer à parts égales à l’entretien du passage pour que celui-ci reste praticable.

Sur l’indemnité au titre de la servitude de passage accordée aux époux [L]

En application des dispositions de l’article 682 du Code civil, l’indemnité versée en contrepartie du droit de passage doit être proportionnée.

Il est constant que pour déterminer le montant de cette indemnité, plusieurs éléments peuvent être pris en compte, notamment la gêne occasionnée par la fréquence de l’utilisation du passage.

En l’espèce, il apparaît que le droit de passage ne remet pas en cause la destination du fonds à usage de chemin, qu’il sera limité au passage d’un seul véhicule, et qu’il se situe à proximité immédiate du [Adresse 4], voie de circulation publique avec un passage régulier de véhicules.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité sera justement fixée à la somme de 2.000 euros.

Sur la demande formée au titre de la servitude accordée aux consorts [B]

Il n’est pas contesté que la propriété des consorts [B] est enclavée.

ll n’est pas non plus contesté que les consorts [B], propriétaires de la parcelle [Cadastre 4], accèdent à leur maison par la parcelle [Cadastre 3], propriété des époux [V], en raison de la construction d’un muret délimitant les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 7], qui a supprimé le chemin d’accès par la parcelle [Cadastre 8].

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu d’accorder aux consorts [B] une servitude de passage qui s’exercera dans les conditions suivantes:

– cette servitude ne pourra s’exercer que pour le passage de voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] pour accéder à sa propriété,
– le stationnement des voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] ne pourra pas se faire sur l’emprise de la servitude,
– le passage de camions est interdit,
– le fonds dominant devra participer à parts égales à l’entretien du passage pour que celui-ci reste praticable.

En contrepartie de cette servitude, les consorts [B] verseront une somme de 2.000 € aux époux [V].

Sur la demande reconventionnelle de suppression d’un empiètement

Il est justifié par les consorts [L] de la suppression de la bordure de parterre, de sorte que la demande des consorts [V] maintenue dans le cadre de leur dispositif doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [V] succombant principalement à l’instance doivent être condamnés in solidum aux dépens.

Cependant l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition du public au greffe,

CONSTATE que la parcelle CX [Cadastre 1] sur laquelle se situe le garage est enclavée faute de disposer d’un quelconque accès à la voie publique ;

ORDONNE en conséquence que le désenclavement de la parcelle CX [Cadastre 1] s’effectue au moyen d’une servitude de passage grevant les fonds CX [Cadastre 4] et [Cadastre 3], propriétés respectives des Consorts [V] et des Consorts [F]/[X], au profit du fonds CX [Cadastre 1], propriété des Consorts [L] ;

DIT que la servitude de passage permettant l’accès au garage sur la parcelle CX [Cadastre 1], s’exercera sur les parcelles CX [Cadastre 4] et CX [Cadastre 3] dans les conditions suivantes:

– servitude de passage en tout temps et à toute heure pour accéder au garage CX [Cadastre 1],
– le stationnement des voitures du propriétaire de CX [Cadastre 1] ne pourra pas se faire sous l’emprise de la servitude,
– les propriétaires de CX [Cadastre 3] et CX [Cadastre 4] pourront stationner leurs véhicules en veillant à laisser le passage pour que le propriétaire de CX [Cadastre 1] puisse accéder en voiture à son garage,
– le passage de camion est interdit,
– le fonds dominant devra participer à parts égales à l’entretien du passage pour que celui-ci reste praticable.

FIXE l’indemnité accordée en contrepartie de l’exercice de la servitude à la somme de 2.000 euros;

CONDAMNE en conséquence in solidum Madame [S] [Z] épouse [L] et Monsieur [R] [L] à payer à Madame [D] [M] épouse [V] et Monsieur [J] [V] la somme de 2.000 euros;

ORDONNE la publicité du jugement au service de la publicité foncière compétent;

FIXE la servitude de passage accordée sur le fonds des époux [V] à la parcelle n°[Cadastre 4] propriété des consorts [B], dans les limites suivantes:

– cette servitude ne pourra s’exercer que pour le passage de voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] pour accéder à sa propriété,
– le stationnement des voitures du propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] ne pourra pas se faire sur l’emprise de la servitude,
– le passage de camions est interdit,
– le fonds dominant devra participer à parts égales à l’entretien du passage pour que celui-ci reste praticable.

FIXE l’indemnité accordée en contrepartie de l’exercice de la servitude à la somme de 2.000 euros;

CONDAMNE en conséquence Madame [N] [F] et Monsieur [O] [X] à payer à Madame [D] [M] épouse [V] et Monsieur [J] [V] la somme de 2.000 euros;

ORDONNE la publicité du jugement au service de la publicité foncière compétent;

DEBOUTE Madame [D] [M] épouse [V] et Monsieur [J] [V] de la demande reconventionnelle de suppression d’un empiètement;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [M] épouse [V] et Monsieur [J] [V] aux dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du CPC;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART