La prescription en matière de vente immobilière constitue un enjeu crucial pour la recevabilité des actions en diminution de prix. L’exigence de preuve de la livraison effective, au-delà de simples mentions, souligne la rigueur nécessaire dans l’examen des délais de prescription, conformément à l’article 2224 du code civil.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Action en diminution de prix doit être intentée dans l’année.
- Article 2224 du code civil régit le délai de prescription.
- La livraison doit être prouvée par un procès-verbal de livraison.
- Signature d’annexe ne prouve pas acceptation du procès-verbal principal.
- Les dépens et frais doivent être réservés pour jugement au fond.
- Préparer argumentation lors de la mise en état pour conclusions.
Contexte de l’affaire
En réponse, la plaignante a soutenu qu’elle n’avait pas signé le procès-verbal de livraison, mais seulement une liste de réserves. Elle a donc argué que le point de départ du délai de prescription ne pouvait pas être fixé à la date de la livraison. Les éléments de preuve présentés ont montré qu’elle avait effectivement signé des constatations le 24 février 2022, mais pas le procès-verbal de livraison lui-même. La société n’ayant pas fourni la totalité du procès-verbal, le juge a estimé que la signature sur les réserves ne pouvait pas être interprétée comme une acceptation de la livraison.
Après examen des éléments, le juge a conclu que la livraison effective du bien avait eu lieu le 25 mars 2022, ce qui rendait l’action de la plaignante recevable, puisqu’elle avait été engagée le 20 mars 2023, dans le délai imparti. Concernant les dépens et les frais irrépétibles, le juge a décidé de les réserver pour le jugement au fond, sans condamner les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’incident. Finalement, le juge a déclaré l’action recevable et a renvoyé les parties à une audience ultérieure pour examiner le fond de l’affaire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Examen rigoureux de la prescription comme fin de non-recevoir.
- Point de départ du délai de prescription fixé à la date de livraison constatée par le procès-verbal de livraison.
- Absence de signature du procès-verbal de livraison par Madame [T] [I], ne valant pas acceptation de la livraison.
- Inadéquation de l’annexe au procès-verbal principal pour établir la date de livraison.
- Production d’éléments probants établissant la date de livraison effective au 25 mars 2022.
- Recevabilité de l’action en diminution de prix intentée dans le délai légal.
- Réserve des demandes de dépens et frais irrépétibles pour jugement ultérieur avec le fond.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Procès-verbal de livraison (non signé par Madame [I])
- Liste des réserves annexée au procès-verbal de livraison
- Constatations signées par Madame [I] en date du 24 février 2022
- Extrait du document produit par la société [Adresse 5] (feuilles 17 et 18)
- Attestation d’assurance transmise par Madame [I]
Conséquences pratiques
La décision rendue par la juridiction a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le demandeur a vu son action déclarée recevable, ce qui lui permet de poursuivre sa demande en diminution de prix, tandis que le défendeur doit se préparer à répondre aux arguments présentés lors de l’audience de mise en état.
- Le demandeur peut continuer son action en diminution de prix, renforçant sa position dans le litige.
- Le défendeur doit préparer une défense solide pour contester la demande lors de l’audience de mise en état.
- Les dépens liés à l’incident seront tranchés lors du jugement au fond, ce qui peut influencer les coûts pour les deux parties.
- Le demandeur doit rassembler des preuves supplémentaires pour prouver la livraison effective du bien.
- Le défendeur peut envisager de contester la date de livraison retenue par la juridiction pour affaiblir la position du demandeur.
- Les parties doivent se préparer à des conclusions détaillées pour l’audience prévue, ce qui nécessite une stratégie de preuve adaptée.
Quelle est la règle de droit applicable concernant la fin de non-recevoir pour prescription ?
La fin de non-recevoir pour prescription est régie par l’article 122 du code de procédure civile, qui stipule que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Quel est le délai de prescription applicable à l’action en diminution de prix ?
L’article 2224 du code civil précise que « l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance. » Dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, le délai court à compter du transfert de propriété, constaté par la livraison du bien.
Quels éléments déterminent le point de départ du délai de prescription dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement ?
Le point de départ du délai de prescription est fixé au jour de la livraison du bien, qui doit être constatée par un procès-verbal de livraison. Dans le cas présent, la société défenderesse a soutenu que la livraison a eu lieu le 24 février 2022, date à laquelle le procès-verbal a été établi.
Quelle est la condition pour que la signature d’un document soit considérée comme acceptation du procès-verbal de livraison ?
Pour que la signature d’un document soit considérée comme acceptation du procès-verbal de livraison, il doit être établi que la signature porte sur le procès-verbal lui-même et non seulement sur des réserves annexées. Dans cette affaire, il a été déterminé que la signature de la demanderesse sur la liste des réserves ne pouvait pas être interprétée comme une acceptation du procès-verbal de livraison.
Quels éléments ont été retenus pour établir la date effective de livraison ?
La juridiction a retenu que la société défenderesse n’a pas produit d’éléments probants établissant de manière non équivoque la date de livraison effective. En se fondant sur les éléments produits aux débats, notamment l’attestation d’assurance fournie par la demanderesse, la juridiction a conclu que la livraison était intervenue le 25 mars 2022.
Quelle est la règle applicable concernant les dépens et les frais irrépétibles ?
L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Les demandes liées aux dépens seront jugées en même temps que le fond, ce qui implique qu’elles doivent être réservées pour un jugement ultérieur.
Quelle est la décision du juge concernant la demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?
Le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident, ce qui signifie que les frais irrépétibles demandés par les parties ne seront pas accordés dans le cadre de cette instance.
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D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 2]
4ème Chambre
N° RG 23/02800 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MAR7
N° minute :
ORDONNANCE D’INCIDENT
DU 25 FÉVRIER 2026
DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE A L’INCIDENT
DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE A L’INCIDENT
Madame [T] [I], demeurant [Adresse 1] ([Localité 3])
Représentée par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON
S.A.R.L. [Adresse 2] [Localité 4] (R.S.C.), dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Philippe PARISI, avocat au barreau de TOULON
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
Nous, Olivier LAMBERT, Juge chargé de la Mise en Etat de la procédure, assisté de Sétrilah MOHAMED, Greffier,
Vu les articles 455, 780 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces du dossier de la procédure,
A l’audience d’incidents du 21 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 25 Février 2026;
Grosse délivrée le :
à :
Me Annabelle LEFEBVRE – 349
Me Philippe PARISI – 0307
EXPOSE DU LITIGE
Vu l’assignation introductive d’instance du 20 mars 2023 à laquelle il est renvoyé pour l’exposé des moyens et des prétentions ;
Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 20 novembre 2023 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la S.A.R.L. RUISSEAU DE [Localité 5] (RSC) a saisi le juge de mise en état ;
Dans ses dernières conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la S.A.R.L. [Adresse 4] [Localité 6] (RSC) demande au juge de la mise en état de :
– juger Madame [T] [I] irrecevable en raison de la prescription de son action introduite par assignation en date du 20 mars 2023,
– débouter Madame [T] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
– condamner Madame [T] [I] à payer à la société [Localité 7] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Madame [T] [I] aux entiers dépens de la présente instance d’incident, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 3 octobre 205, et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [T] [I] sollicite du juge de la mise en état qu’il :
– déboute la SARL RUISSEAU [Localité 6] (RSC) de sa demande d’incident,
– déclare recevable Madame [T] [I] en son action introduite par assignation du 20 mars 2023,
– condamne la SARL [Adresse 4] [Localité 6] (RSC), à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– renvoie les parties à la mise en état au fond.
MOTIFS
Sur la prescription invoquée par la SARL RUISSEAU DE [Localité 5]
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”
Aux termes de l’article 2224 du code civil, “l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.”
Lors de la vente d’immeuble à construire, lorsqu’elle prend la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement, le délai préfix d’un an court à compter du transfert de propriété, constaté par la livraison du bien.
La société [Adresse 5] argue de l’irrecevabilité de l’action de Madame [T] [I] engagée le 20 mars 2023 en raison de la prescription.
Elle énonce qu’au regard des dispositions de l’article 1 622 du code civil, que cette dernière ne pouvait exercer son action en diminution du prix que dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à savoir à la date de la livraison, prononcée en l’espèce le 24 février 2022.
Pour s’opposer à la demande de la société RUISSEAU DE SAINT [Localité 4], Madame [T] [I] allègue qu’elle n’a pas signé le procès-verbal de livraison mais simplement la liste des réserves annexée au procès-verbal de livraison de sorte que le point de départ du délai ne peut-être au jour de ce procès-verbal de livraison.
Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [I] n’a pas signé le procès-verbal de livraison mais bien les constatations en date du 24 février 2022.
Bien que sur le procès-verbal de livraison il est indiqué “suivant annexe constat huissier”, il n’en demeure pas moins que cela ne peut être considéré comme formant un tout indivisible avec le procès-verbal de livraison, dès lors que la société [Adresse 5] ne verse aux débats qu’un extrait du document, notamment les feuilles 17 et 18, sans transmettre l’intégralité du procès-verbal.
En conséquence, il ne peut être admis que l’annexe soit matériellement et clairement rattachée au procès-verbal de livraison principal de manière à admettre que la signature portée sur les seules constatations annexées vaut acceptation et signature du procès-verbal de livraison avec réserves, d’autant plus qu’il est expressément mentionné que cette dernière ne réceptionne pas l’appartement.
Par conséquent, le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au 24 février 2022.
La société RUISSEAU [Localité 6] n’ayant produit aucun élément probant de nature à établir de manière non équivoque la date de livraison effective, et à la lumière des éléments produit aux débats, et notamment de l’attestation d’assurance transmise par Madame [I], il y a lieu d’admettre que la livraison est intervenue le 25 mars 2022.
L’action par cette dernière ayant été effectuée le 20 mars 2023, elle est dès lors recevable.
Sur les dépens et frais irrépétibles
L’article 696 dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”
Les demandes liées aux dépens seront jugées en même temps que le fond, il convient donc de les réserver.
Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire, et susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 795 du code de procédure civile,
DÉCLARONS recevable l’action de Madame [T] [I],
DISONS que les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident,
DÉBOUTONS les parties à l’instance sur incident de toutes leurs autres demandes,
RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état électronique du 19 mai 2026 pour conclusions au fond de Me PARISI.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,
LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Toulon, 25 février 2026, RG n° 23/02800 — Thématiques associées : Prescription — Prescription en matière de vente immobilière — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mars 2026.