Servitude de tour d’échelle : conditions et recours pour travaux indispensables

O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/01849 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTGP

MINUTE n° : 2026/133

DATE : 25 Février 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentées par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

S.C.I. RPM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. SETI 83, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Syndicat des Copropriétaires [Localité 1] prise en la personne de son syndic bénévole Monsieur [I] [P], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentées par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 28 Janvier 2026 puis a été prorogée au 25 Février 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Jenny CARLHIAN
Me Jean-christophe MICHEL

2 copies service des expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me [C] [H]
Me [S] [D]
FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2025, les époux [Y] faisaient assigner la SCI RPM et la SCI SETI 83 devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Propriétaires d’un immeuble à [Localité 2], comportant leur résidence principale ainsi que des appartements dont certains étaient loués, ils exposaient qu’un chemin privé emprunté régulièrement par différents propriétaires et occupants d’habitations, débouchant sur la route départementale, se trouvait en limite de leur immeuble.

Depuis plusieurs années les sous-sols contigus au chemin ainsi que l’un des appartements côté sud présentaient régulièrement des infiltrations en cas de fortes pluies et une humidité préjudiciable.

Malgré leurs demandes répétées, les propriétaires du chemin, la SCI RPM et la SCI SETI 83 n’avaient jamais remédié à ce problème. Les époux [T] avaient proposé d’installer entièrement à leurs frais un drainage en sous-sol en bordure de mur, en vain.

La saisine du conciliateur de justice n’avait pas abouti.

Ils avaient donc fait établir un constat par commissaire de justice. Ils saisissaient le juge des référés d’une demande de servitude temporaire de tour d’échelle pendant un délai n’excédant pas un mois afin d’effectuer au pied de leur bâtiment les travaux nécessaires au drainage de ce dernier pour le mettre hors d’eau.

À titre subsidiaire dans l’hypothèse où cette servitude leur serait refusée, en l’état des infiltrations d’eau provenant d’un puits appartenant à leurs voisins, ils sollicitaient la désignation d’un expert qui aurait pour mission de constater les désordres, d’en rechercher l’origine, de déterminer les travaux de reprise à réaliser, ainsi que les responsabilités.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 les époux [T] attrayaient à la procédure le syndicat des propriétaires de [Localité 3].

Les sociétés RPM et SETI 83 ayant conclu à l’irrecevabilité des demandes formulées par les époux [T] en l’absence d’appel en cause de la copropriété, ils sollicitaient que dans le cadre de leur demande subsidiaire les opérations expertales soient déclarées communes et opposables au syndicat des copropriétaires.

Cette procédure enregistrée sous le numéro RG 25/5032 faisait l’objet d’une jonction prononcée sur le siège à l’audience du 24 septembre 2025.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, les époux [Y] persistaient dans leurs demandes et ajoutaient à l’encontre des défendeurs une demande de frais irrépétibles de 1500 € et de condamnation aux dépens.

Ils maintenaient qu’il était nécessaire de réaliser un drain en pied de mur tout le long de la bastide matérialisé selon le procès-verbal de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 sur photos 9 à 15. Ce drain irait rejoindre le caniveau existant matérialisé sur les photos 1à 8. Les travaux seraient confiés à l’entreprise François Martin Travaux Publics selon devis en date du 23 septembre 2025.

La servitude de passage étant collée à ce mur les travaux d’étanchéité ne pouvaient être réalisés à partir de la propriété des demandeurs.

En réponse aux conclusions des SCI et du syndicat des copropriétaires qui refusaient la servitude de tour d’échelle expliquant qu’il s’agissait des parties communes du syndicat des copropriétaires, ils observaient que ceux-ci devrait se féliciter de leur volonté de réaliser les travaux à leurs frais et sans envisager d’action contre les responsables de leurs dommages à savoir tant le syndicat des copropriétaires que les copropriétaires eux-mêmes qui n’avaient pas cru devoir procéder à l’étanchéité de leur puits.

Dans leurs conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, les défendeurs exposaient que l’activité principale de la SCI RPM était la location de biens immobiliers construits, à construire ou en cours de construction ainsi que l’acquisition de tous biens mobiliers et immobiliers.
Elle était propriétaire d’un bien à [Localité 2] dénommée [Adresse 5]. Par acte notarié en date du 11 décembre 2019 elle avait acquis 13 lots de la copropriété.

La SCI SETI 83 avait pour activité principale l’acquisition l’administration et la gestion par location ou autre de tous biens et droits immobiliers. Par acte notarié en date du 24 mai 2018 elle avait acquis au sein de la même copropriété 10 lots.

La partie où le drain devait être posé par les époux [T] concernait essentiellement les parties communes de la copropriété. Les deux sociétés demandaient donc leur mise hors de cause.

Les concluants soutenaient qu’aucun élément ne permettait de justifier la nécessité d’une servitude de tour d’échelle. Ils observaient que les travaux des époux [T] les amèneraient à intervenir sur la propriété de leurs voisins. Par ailleurs rien ne permettrait de prouver qu’il serait remédié aux désordres en procédant à la réalisation du drain.

Sur la demande subsidiaire d’expertise les deux sociétés demandaient leur mise hors de cause. Le syndicat des copropriétaires formulait les protestations et réserves d’usage.

Les défendeurs demandaient la condamnation des époux [Y] à leur verser la somme de 1500 € à chacun au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des deux instances

La jonction a été prononcée sur le siège par le juge des référés à l’audience du 24 septembre 2025. Les deux affaires se poursuivent sous le numéro de l’instance principale RG 25/18 49.

Sur la demande de tour d’échelle

Le « tour d’échelle » est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer.

Le tour d’échelle peut être accordé ou imposé pour des constructions neuves en voie d’achèvement et situées en limite de propriété, sous la même condition de justification par le demandeur de l’impossibilité d’effectuer les travaux d’achèvement sans accéder au fonds voisin.
En l’espèce, même si les défendeurs ne démontrent pas que le tour d’échelle a sollicité engendrerait pour eux une gêne excessive, il n’apparaît pas en l’état des pièces produites suffisamment démontré que les travaux envisagés permettraient de mettre un terme aux problèmes d’humidité que rencontre leur construction et seraient donc indispensables. Par ailleurs ils indiquent que les travaux à réaliser se situent au ras de leur immeuble, mais sur l’emprise du chemin qui ne leur appartient pas. Les travaux figurant au devis produit aux débats consiste en effet à ouvrir une tranchée de 80 cm de large et 28 m de long sur 2 m de profondeur, pose d’un delta MS et d’un drain bâtifibre en pied de mur, ouverture d’une tranché exutoire au drain et rebouchage.
Dans ces conditions, il est de l’intérêt de l’ensemble des parties qu’une expertise soit diligentée afin d’obtenir un avis technique sur l’origine de l’humidité, sur les travaux les plus appropriés à faire cesser les désordres, et le cas échéant sur la responsabilité des désordres.
Un expert sera donc désigné aux frais avancés des demandeurs.

Sur la demande de mise hors de cause des SCI RPM et SETI 83
Il est prématuré à ce stade de la procédure de mettre hors de cause les SCI.

Sur les demandes accessoires
La charge des dépens de la présente instance est laissée aux demandeurs. Il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure d’accorder des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort,

Rappelons que la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/1849 et 25/5032 a été prononcés sur le siège à l’audience du 24 septembre 2025 sous le numéro 25/ 1849,

Rejetons en l’état la demande de mise hors de cause de la SCI RPM et de la SCI SETI 83,

Rejetons en l’état la demande de servitude de tour d’échelle,

Avant-dire droit,
Ordonnons une expertise,

Désignons à cette fin

M. [U] [L]
[Courriel 1]
[Adresse 6]
Tél. portable [XXXXXXXX01]
Tél. fixe 0413436390

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

– se rendre sur les lieux, [Adresse 7] à [Localité 2],
– décrire sommairement le bien siège des désordres, le dater,
– vérifier l’existence des désordres allégués par les époux [Y],
– si des désordres sont constatés les décrire, en rechercher la cause, en précisant s’ils proviennent de vices intrinsèques à l’immeuble, ou s’ils trouvent leur origine dans un ouvrage appartenant à un tiers, en particulier dans le puits appartenant aux défendeurs,
– préciser la nature des désordres en donnant notamment son avis sur leur gravité, leur caractère évolutif,
– fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,
– identifier les travaux de reprise à réaliser, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise,
– donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par les époux [Y], en précisant la durée des travaux de reprise ;
– en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;
– faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

Disons que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

Disons qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

Disons qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

Disons toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

Disons que M. [R] [Y] et Mme [B] [Y] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 4000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 25 MAI 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

Disons que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tr
ibunal judiciaire de [Localité 4],

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 1] de ses protestations et réserves,

Laisons les dépens à la charge de Monsieur [R] [Y] et Madame [B] [Y],

Rejetons le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,