Bail commercial : obligations de remise en état et restitution du dépôt de garantie – Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/14445

Quel est le régime de preuve applicable en matière de restitution des locaux loués ?

La charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation, conformément à l’article 1353 du code civil. En matière de restitution des locaux, l’article 1731 du même code stipule que si aucun état des lieux n’a été établi, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve du contraire. L’article 1755 précise que les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire si elles résultent uniquement de la vétusté ou de la force majeure.

Quelle est la portée de l’article L.145-40-1 du code de commerce concernant l’état des lieux ?

L’article L.145-40-1 du code de commerce impose qu’un état des lieux soit établi contradictoirement lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Toutefois, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de l’article 1731 du code civil ne s’applique pas si le bailleur n’a pas fait toutes les diligences nécessaires pour établir cet état des lieux.

Quels sont les critères pour établir un manquement contractuel en matière de restitution des locaux ?

Le manquement contractuel est établi lorsque le locataire ne restitue pas les locaux en parfait état de réparations locatives, comme stipulé dans le contrat de bail. L’article IV.3 du contrat précise que le locataire doit effectuer toutes les réparations nécessaires, y compris celles dues à la vétusté, et restituer les locaux en bon état. La jurisprudence indique que le locataire n’est pas tenu de remettre les locaux en état neuf, mais doit respecter l’obligation de restitution en bon état.

Quel est le fondement juridique de l’indemnité contractuelle d’immobilisation des locaux ?

L’indemnité contractuelle d’immobilisation est prévue par l’article IV.8 du contrat de bail, qui stipule que le locataire doit payer une indemnité journalière égale au double du dernier loyer en cas d’immobilisation des locaux au-delà du terme du bail. Toutefois, cette indemnité n’est due que si l’immobilisation des locaux est justifiée par des travaux nécessaires, ce qui doit être prouvé par le bailleur.

Quelles sont les conditions de la restitution du dépôt de garantie selon le contrat de bail ?

Selon l’article VII.5 du contrat de bail, le dépôt de garantie est conservé par le bailleur jusqu’au règlement intégral de toute somme due par le locataire à l’expiration du bail, y compris le montant des travaux de remise en état. Si le locataire n’est débiteur d’aucune somme, il a droit à la restitution du dépôt de garantie.

Quel est le régime des dommages et intérêts pour procédure abusive ?

L’article 1240 du code civil permet de rechercher la responsabilité de la partie ayant engagé une procédure abusive. Pour qu’une faute soit retenue, il faut prouver que la procédure a été initiée de manière dilatoire, de mauvaise foi, ou dans l’intention de nuire. En l’espèce, la simple formulation de demandes postérieure à la libération des locaux ne suffit pas à établir une intention abusive.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour rejeter la demande d’indemnisation pour travaux de remise en état ?

La juridiction a constaté que la bailleresse n’a pas prouvé le montant des travaux de remise en état, se contentant d’un chiffrage non étayé. En revanche, le locataire a fourni des factures justifiant des travaux réalisés pour un montant de 37 900 euros. La carence probatoire de la bailleresse a conduit au rejet de sa demande d’indemnisation.