Responsabilité notariale : erreurs sur permis de construire et préjudice financier

Chambre 1

************************

DU 04 Mars 2026
Dossier N° RG 23/04410 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J36E
Minute n° : 2026/106

AFFAIRE :

[V] [S], [W] [Z], [D] [Z], [J] [Z] C/ S.C.P. [L] [G] ET [P] [H], [K] [G], [L] [G]

JUGEMENT DU 04 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : M. Yoan HIBON
M. Jean-Baptiste SIRVENTE

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 décembre 2025
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026. Le délibéré a été prorogé au 04 mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :
Me Christophe HERNANDEZ
la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.P. [L] [G] ET [P] [H], dont l’office notarial est sis [Adresse 5]

Maître [K] [G], demeurant [Adresse 5]

Maître [L] [G], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;
******************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’office notarial de maître [K] [G], depuis repris par la SCP [L] [G] et [P] [H], a reçu le 18 octobre 1996 un acte authentique de vente d’un bien immobilier dont les acquéreurs étaient monsieur [V] [S] et son épouse [A], aux droits de laquelle viennent aujourd’hui [W], [D] et [J] [Z].

À la revente de ce bien en 2022, il a été soulevé par l’autre notaire qu’une première extension de 60 m² par addition sur le bastidon existant était illégale pour avoir fait l’objet de deux refus de permis de construire en 1971 et 1972. Les demandeurs ont finalement vendu leur bien au prix de 360 000 euros au lieu de 439 000 initialement.

Le 08 juin 2023 ils ont assigné le notaire en responsabilité.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/04410.

Par ordonnance du 14 octobre 2025, la clôture a été fixée au 13 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026. Le délibéré a été prorogé au 04 mars 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs « conclusions n°2 » du 08 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, messieurs [V] [S], [W], [D] et [J] [Z] demandent au tribunal de :

– RÉVOQUER l’ordonnance de clôture fixant la clôture au 27 mai 2025 pour cause grave en application de l’article 803 du code de procédure civile, pour permettre à Monsieur [S] de communiquer de nouvelles conclusions pour respecter les droits de la défense et le principe du contradictoire (articles 15 et 16 du code de procédure civile)
– PRONONCER que la responsabilité de Maître [K] [G], de Maître [L] [G] et de la SCP [L] [G] et [P] [H], qui ont commis des fautes est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil : extension d’une surface brute de 60 m2 du bien immobilier vendu, dépourvue de permis de construire, sans que cela ait été mentionné dans l’acte de vente du 18 octobre 1996
– CONDAMNER in solidum Maître [K] [G], Maître [L] [G] et la SCP [L] [G] et [P] [H] à payer à Monsieur [V] [S], Monsieur [J] [Z], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [W] [Z] la somme de 79 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la baisse du prix de vente de 439 000 euros à 360 000 euros, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement de la somme, à raison de 46 888,26 euros à Monsieur [V] [S] et de 32 111,74 euros aux consorts [Z] selon les quotes-parts leur revenant
– CONDAMNER in solidum Maître [K] [G], Maître [L] [G] et la SCP [L] [G] et [P] [H] à payer à Monsieur [V] [S], Monsieur [J] [Z], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [W] [Z] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait des deux erreurs ayant entraîné la baisse du prix de vente
– DÉBOUTER Maître [K] [G], Maître [L] [G] et la SCP [L] [G] et [P] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

– CONDAMNER in solidum Maître [K] [G], Maître [L] [G] et la SCP [L] [G] et [P] [H] à payer à Monsieur [V] [S], Monsieur [J] [Z], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [W] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– PRONONCER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, article 514 du code de procédure civile
– CONDAMNER in solidum Maître [K] [G], Maître [L] [G] et la SCP [L] [G] et [P] [H] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître HERNANDEZ, qui y a pourvu sur son affirmation de droit, article 696 du code de procédure civile

Par leurs « conclusions » signifiées le 20 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, maître [K] [G], maître [L] [G] et la SCP [L] [G] et [P] [H] demandent au tribunal de :

– DÉBOUTER Monsieur [V] [S], Messieurs [J], [D] et [W] [Z] de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [K] [G], Maître [L] [G] et la SCP [L] [G] ET [P] [H], notaires
– les CONDAMNER à payer à Maître [K] [G], Maître [L] [G] et la SCP [L] [G] ET [P] [H], notaires, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile
– DIRE y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
– les CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Luc FORNO, avocat, membre de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, sur ses offres et affirmations de droit.
MOTIVATION

À titre liminaire, dès lors que le rabat de l’ordonnance de clôture a été réalisé par le juge de la mise en état, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

1. Sur les demandes tendant à condamnation pécuniaire de l’office notarial

1.1 Moyens des parties

Les demandeurs font valoir qu’ils ont dû concéder une baisse du prix de vente de 79 000 euros à cause d’une faute des notaires ayant entraîné l’inexactitude de l’acte de vente : le notaire de l’étude [G] aurait dû mentionner sur l’acte du 18 octobre 1996 que l’extension de 60 m² était dépourvue de permis de construire, dès lors que le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les risques et les effets des actes par eux dressés, doit vérifier qu’un terrain est constructible compte tenu des intentions du client, doit vérifier les possibilités de construction au regard du plan d’occupation des sols ou encore la situation de l’immeuble au regard des exigences administratives ; ces obligations relevant de sa responsabilité délictuelle.

Ils font valoir que le permis de construire qui leur a été accordé en 1999, sur la deuxième extension et une surélévation, ne peut pas régulariser la construction illégale des années 70 qui ne peut désormais plus l’être en vertu de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme (si construction initiale réalisée sans permis, nouvelle demande refusée même au-delà du délai de dix ans si l’ensemble de la construction n’est pas conforme aux règles en vigueur). Ils invoquent que « lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif ».
Les demandeurs font aussi valoir que les erreurs de l’étude [G] les ont conduits à verser un trop-payé sur l’assiette taxable prenant la valeur vénale des constructions existantes, lors de la succession en 2009, puisqu’il n’y a pas eu la décote qui aurait dû survenir en raison de l’illicéité de l’extension.

Les notaires font valoir que la construction n’est pas illégale. Ils indiquent que monsieur [S] a obtenu en 1999 un permis de construire portant sur une extension et une surélévation, qui a entériné l’ensemble de la construction en ce compris la piscine et le garage visé à l’arrêté, attendu que le permis de construire initialement délivré pour l’édification d’une construction et le permis modificatif ultérieurement accordé pour autoriser des modifications à cette même construction constituent un ensemble dont la légalité doit s’apprécier comme si n’était en cause qu’une seule décision, et dès lors que lorsque des travaux sont envisagés sur un bâtiment qui a été construit sans permis, le pétitionnaire doit présenter une demande de permis de construire sur l’ensemble des éléments de construction afin d’obtenir un permis de construire, qui, dès lors, entérinera la validité de la construction.
Les notaires font valoir que, dès lors que la construction n’est pas illégale, la baisse de prix résulte uniquement des négociations entre l’agence, les acquéreurs et les demandeurs à la présente action. Ils indiquent au demeurant que la démonstration des trois éléments de la responsabilité délictuelle n’est pas faite.

1.2 Réponse du tribunal

L’article 1240 du Code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », l’article 1241 précisant que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Les devoirs du notaire, officier public et ministériel, tels que l’efficacité ou le conseil, ne s’assimilent pas à des obligations de résultat. Lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, les obligations du notaire relèvent de sa responsabilité délictuelle. Ainsi l’inefficacité de l’acte instrumenté par un officier public n’est susceptible d’entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci : une faute, dès lors du moins qu’elle a causé un dommage.
Si le notaire peut s’en tenir aux apparences à défaut de raisons pouvant lui faire douter de leur réalité, en tant que professionnel du droit il doit assurer tant l’efficacité objective de l’acte que son efficacité subjective, même si, en principe, il ne se porte pas garant de l’opportunité voire de l’équilibre économique de l’acte qu’il authentifie. En matière de transfert de propriété, des recherches complètes s’imposent à lui s’agissant de la consistance du bien vendu, de l’origine de la propriété du bien ou encore des accessoires de ce-dernier. Le devoir de conseil, lui, s’entend d’une information complète des clients sur les tenants et les aboutissants juridiques de l’opération, pour qu’ils puissent signer en toute connaissance de cause.

En l’espèce, il est patent que l’acte authentique du 18 août 1996 présente le bien comme notamment une maison sans mention de surface et sans la distinction, qui figure dans l’acte du 04 novembre 2022, entre le bastidon et son extension de 60 m² construite sans autorisation malgré deux refus de permis de construire.
L’acte litigieux ne mentionne donc pas le fruit de recherches qui étaient attendues de la part du notaire, comme les a faites le second notaire. La possibilité d’une régularisation en 1999 ne saurait relativiser ce manquement du premier : il apparaît que la situation administrative du bien lui a complètement échappé à l’époque.

D’autant qu’à l’égard du permis de construire de 1999, le tribunal relève que selon l’alinéa 5 de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme, dès lors qu’aucun permis de construire n’a été obtenu pour l’extension alors qu’un permis était requis, le bénéfice du pardon administratif accordé par le premier alinéa, ouvrant droit à une régularisation, ne pourra être accordé aux demandeurs par aucun nouveau permis de construire (et ne l’a pas été en 1999). Le bien est donc irrémédiablement en contravention avec la réglementation.

Pour mémoire, le prix du bien immobilier a varié ainsi :
– 134 155 euros environ à l’acquisition en 1996 (en l’état de l’extension illicite)
– 500 000 euros estimés à la succession en 2009
– 469 000 euros à la mise en vente et signature du mandat début 2022
– 439 000 euros d’abord offerts et acceptés
– 360 000 euros finalement

Les demandeurs reprochent à la faute du notaire d’avoir causé un préjudice de 79 000 euros tiré de la baisse du prix entre le compromis et la vente définitive, ainsi qu’un préjudice moral.

Cependant, le delta qui existe entre le prix final de 360 000 et la somme espérée de 439 000 ne trouve pas son origine dans la faute du notaire, mais en réalité dans le vice affectant irrémédiablement le bien d’un point de vue administratif, dans l’irrégularité impossible à régulariser.

En effet, qu’il y ait eu faute ou non, que l’acte de 1996 mentionnât l’irrégularité ou non, il apparaît que le bien n’a jamais valu autant que l’espéraient les demandeurs, puisque l’irrégularité était là et qu’elle y restera. Le prix inférieur qu’ils estiment subir est en réalité plus juste que celui qu’ils escomptaient.

Le hasard a voulu que la faute du notaire a été révélée au moment où 439 000 euros étaient espérés, mais ce prix comme le prix final ne sont pas le socle d’un préjudice qu’elle aurait causé, car les demandeurs ne démontrent pas que sans la faute du notaire, c’est-à-dire si dès 1996 ils avaient eu conscience du vice affectant juridiquement leur bien, ils auraient pu le proposer à 469 000 puis 439 000 euros, ni qu’ils auraient réussi à le vendre à plus de 360 000.

Ainsi les demandeurs ne démontrent pas que la somme qui leur a échappé leur était due, ni le grief qu’ils ont eu à la « perdre ».

Quant à la déception à l’issue du compromis et de l’offre suivante, celle-ci fait partie du jeu classique des négociations immobilières et peut être relativisée par le delta existant cette fois-ci entre le prix de vente final et le prix d’acquisition.

Du tout il résulte qu’il n’est pas démontré que la faute des notaires a entraîné un dommage qui présentât avec elle un rapport de causalité certain ; les demandes seront donc rejetées.

L’unique préjudice qui aurait pu être évoqué par les demandeurs eût été la perte de chance d’avoir pu contracter, en 1996, à de meilleures conditions, voire de ne pas contracter.

2. Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent en l’intégralité de leurs prétentions, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [V] [S], monsieur [W] [Z], monsieur [D] [Z] et monsieur [J] [Z] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE monsieur [V] [S], monsieur [W] [Z], monsieur [D] [Z] et monsieur [J] [Z] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Jean-Luc FORNO conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [V] [S], monsieur [W] [Z], monsieur [D] [Z] et monsieur [J] [Z] à payer à maître [K] [G], maître [L] [G] et la SCP [L] [G] et [P] [H] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT