Transfert de bail : conditions légales et responsabilité du bailleur en cas de décès – Tribunal judiciaire de Paris, 3 mars 2026, RG n° 25/06340.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le transfert de bail en cas de décès du locataire ?

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants vivant avec lui depuis au moins un an, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, vivant avec lui depuis au moins un an. Cette liste est limitative. En l’absence de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Pour les logements HLM, l’article 40 de la même loi impose deux conditions supplémentaires : le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM et le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Quelles sont les conditions d’attribution des logements HLM ?

Les conditions d’attribution des logements HLM sont définies par les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation. Ces articles prévoient que les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont attribués en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État, tenant compte du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Quelle est la qualification juridique de la responsabilité de la bailleresse en cas de non-transfert de bail ?

La responsabilité de la bailleresse peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui stipule que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour engager cette responsabilité, il faut démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la faute de la bailleresse dans le cadre du transfert de bail ?

Il est déterminant de prouver que les conditions d’attribution du logement HLM n’étaient pas remplies. En l’espèce, il a été constaté que le logement était un F3 de 63 m² et que, à la date du décès, le demandeur résidait seul dans ce logement. Cela signifie que le nombre de pièces habitables était supérieur de plus d’un au nombre de personnes ayant effectivement leur résidence principale, ce qui ne remplissait pas les conditions d’adaptation du logement à la taille du ménage.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la restitution du dépôt de garantie ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur. Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux relations entre bailleur et locataire. En l’espèce, le demandeur n’ayant pas la qualité de locataire, ces dispositions ne lui sont pas applicables.

Quels sont les critères pour établir un préjudice lié à la restitution tardive du dépôt de garantie ?

Pour établir un préjudice lié à la restitution tardive du dépôt de garantie, il est nécessaire de justifier de l’existence de frais ou de dommages résultant de cette restitution tardive. En l’espèce, le demandeur n’a pas produit de pièces justifiant qu’elle aurait été contrainte de ne pas clôturer un compte bancaire dédié aux prélèvements effectués par la bailleresse, ni des frais de tenue de compte qu’elle invoque.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. En l’espèce, la partie perdante a été condamnée à supporter les entiers dépens et a été déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700, ce qui signifie que le juge a estimé qu’il n’y avait pas lieu d’accorder des frais irrépétibles à la partie gagnante.