Fixation du loyer commercial : déplafonnement et preuve de modification notable – Tribunal judiciaire de Paris, 5 mars 2026, RG n° 25/12689

Quel est le principe du renouvellement du bail commercial selon le code de commerce ?

Le principe du renouvellement du bail commercial est établi par l’article L.145-9 du code de commerce, qui stipule que les baux de locaux soumis à ce chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Dans l’affaire, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2023.

Quelle est la règle applicable à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé ?

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé est régie par l’article L.145-33 du code de commerce, qui dispose que le montant des loyers doit correspondre à la valeur locative. En cas de désaccord, cette valeur est déterminée selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Quelles sont les conditions de déplafonnement du loyer selon le code de commerce ?

Selon l’article L.145-34 du code de commerce, le loyer ne peut être déplafonné que s’il y a eu une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33. En l’absence de telles modifications, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Quel est l’office du juge en matière de preuve dans le cadre de la fixation du loyer ?

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la société SAS 35 HEXAGONE ne rapporte pas la preuve de la modification notable des éléments visés à l’article L.145-33, ce qui entraîne le rejet de sa demande de déplafonnement.

Quelles sont les conséquences de l’absence de preuve d’une modification notable sur la demande de déplafonnement ?

L’absence de preuve d’une modification notable des éléments mentionnés dans l’article L.145-33 conduit à rejeter la demande de déplafonnement du loyer. En conséquence, le loyer doit être fixé selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, conformément à l’article L.145-34.

Quelle est la portée de l’article 146 du code de procédure civile concernant les mesures d’instruction ?

L’article 146 du code de procédure civile stipule qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En l’espèce, la demande d’expertise de la société SAS 35 HEXAGONE est rejetée car elle viserait à suppléer sa carence dans l’administration de la preuve.

Quels sont les critères déterminants pour la fixation du loyer selon la juridiction ?

Les critères déterminants pour la fixation du loyer incluent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, et les facteurs locaux de commercialité. La juridiction a constaté que la société SAS 35 HEXAGONE n’a pas apporté d’éléments probants concernant ces critères, entraînant le rejet de sa demande de fixation du loyer à 39.000 euros.