Évaluation immobilière en succession : obtenir un dégrèvement des droits de mutation – Tribunal judiciaire de Grenoble, 9 mars 2026, N° de RG 25/04724.

Quelle est la règle de droit applicable pour la rectification de l’évaluation d’un bien immobilier dans le cadre des droits de mutation ?

L’article L. 17, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales stipule que l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

L’article 761 du code général des impôts précise que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, selon la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges. La valeur vénale est définie comme le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, tenant compte de l’état de l’immeuble au moment de la mutation.

Quelle est la charge de la preuve concernant la surévaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Il appartient au contribuable de rapporter la preuve du caractère exagéré de l’imposition contestée en établissant que la valeur vénale de l’immeuble au jour du décès était inférieure à celle mentionnée dans la déclaration de succession, conformément à la jurisprudence (Com., 22 oct. 2013, no 12-24.034).

Quels sont les critères d’évaluation d’un bien immobilier en cas de contestation de sa valeur vénale ?

Les juges doivent procéder à un examen concret des éléments de comparaison présentés, en tenant compte des caractéristiques des biens comparables, tels que la superficie, l’année de construction, et les équipements de confort. Il est précisé que les biens pris en comparaison ne doivent pas nécessairement être identiques, mais doivent être intrinsèquement comparables (Com., 12 janvier 1993, n° 90-21.494).

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour apprécier la demande de dégrèvement ?

La juridiction a retenu que les demandeurs ont démontré le caractère exagéré de l’évaluation du bien en se basant sur des ventes comparables, dont les prix étaient inférieurs à celui déclaré dans la succession. Elle a également pris en compte le rapport d’expertise qui, bien qu’établi après le fait générateur, indiquait des désordres structurels préexistants au décès, justifiant une diminution de la valeur vénale.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette instance ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la direction régionale des Finances Publiques, qui a succombé à l’instance, a été condamnée à verser une somme de 1.500 euros aux demandeurs, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Quelles sont les conséquences de la décision sur les dépens de l’instance ?

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. Dans cette affaire, la direction régionale des Finances Publiques, ayant succombé, a été tenue de payer les dépens.