Bail commercial : régularisation et validité des clauses de pas-de-porte en litige – Tribunal judiciaire de Grenoble, 9 mars 2026, N° de RG 24/04380.

Quel est le fondement juridique de la qualité de locataire de la société l'[C] ?

La qualité de locataire de la société l'[C] n’est pas opposable aux bailleurs, car le contrat de bail commercial du 12 octobre 2018 ne mentionne pas cette société. Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1199 du même code précise que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. En l’espèce, le bail initial et ses avenants ne font pas état de l’immatriculation de la société, et le seul paiement des loyers par cette société ne suffit pas à établir un accord tacite des parties.

Quelle est la portée de l’agrément tacite en matière de sous-location ?

L’agrément tacite d’une sous-location nécessite que le bailleur manifeste son acceptation de manière non équivoque. Selon l’article L. 145-31 du code de commerce, toute sous-location est interdite sans accord du bailleur. En l’espèce, la conclusion d’un contrat de sous-location ne suffit pas à établir un agrément tacite, car les bailleurs n’ont pas été appelés à concourir à l’acte, et l’absence de mention de la sous-location dans l’avenant du 09 mars 2021 ne constitue pas un acte positif des bailleurs.

Quelles sont les conditions de validité d’une cession de bail commercial ?

La cession de bail commercial doit être réalisée par acte authentique, auquel le bailleur doit être appelé, conformément aux stipulations du contrat. En l’espèce, les demandeurs n’apportent pas la preuve du respect de ces dispositions, et la preuve d’une succession dans le commerce n’est pas rapportée, rendant leur demande de reconnaissance de la société l'[C] comme locataire non fondée.

Quelle est la validité de la clause de pas-de-porte dans le contrat de bail ?

La clause de pas-de-porte est valide et ne contrevient pas aux dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, qui stipule que les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent être imputées au locataire. En l’espèce, la clause a été convenue pour compenser l’acquisition de la propriété commerciale par les preneurs, et les travaux à réaliser ne relèvent pas des grosses réparations, mais constituent une dation en paiement.

Quelles sont les conditions pour engager la responsabilité des bailleurs concernant les travaux d’étanchéité ?

Les bailleurs ne sont pas responsables des travaux d’étanchéité, car la réfection de la terrasse et de son étanchéité a été mise à la charge des locataires dans le cadre du paiement du pas-de-porte. Les demandeurs ne démontrent pas que la charge des travaux litigieux incombe aux bailleurs, ce qui entraîne le rejet de leur demande de condamnation.

Quels sont les critères pour établir une procédure abusive ?

Pour établir une procédure abusive, il appartient à celui qui sollicite des dommages-intérêts de prouver le caractère abusif de la procédure. L’appréciation inexacte des droits d’une partie n’est pas constitutive d’un abus. En l’espèce, les bailleurs ne démontrent pas l’existence d’une faute dans l’exercice du droit d’ester en justice, ce qui entraîne le rejet de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Quelle est la règle applicable aux dépens dans le cadre de la procédure ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, les demandeurs, qui succombent en leurs demandes, seront tenus aux dépens, tandis que l’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour les frais exposés, ce qui est appliqué en l’espèce.