L’essentiel
1. Contexte général : article 1501 bis du CGI et réforme de la date de référence
1. La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) repose sur une valeur locative cadastrale déterminée selon différentes méthodes prévues par le code général des impôts (CGI), principalement les articles 1498, 1499 et 1501. Pour les quais portuaires et les terre-pleins fonctionnellement rattachés, un régime spécifique a été instauré par l’article 1501 bis du CGI, complété par l’article 133 de la loi n° 2020‑1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021.
2. Ce dispositif vise à uniformiser et à sécuriser la détermination de la valeur locative des quais et terre-pleins portuaires, en substituant aux méthodes de droit commun un barème par mètre linéaire de quai, fonction de l’activité exercée et de la cote d’exploitation.
3. La loi n° 2026‑103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, et plus précisément son article 110, modifie le dernier alinéa du I de l’article 1501 bis du CGI en ce qui concerne la date de référence de l’évaluation des quais et terre‑pleins. Désormais, cette date de référence est fixée de manière unique au 1er janvier 2021, quelle que soit la date de création des biens, à compter des impositions établies au titre de 2027.
4. Cette évolution met fin au régime antérieur, dans lequel la date de référence était le 1er janvier 2021 ou, pour les biens créés postérieurement, le 1er janvier de l’année de leur création. La réforme a donc un impact direct sur la stabilité de la base d’imposition des quais portuaires et terre-pleins fonctionnellement rattachés.
2. Champ d’application : biens concernés et exclusions
5. En application du I de l’article 1501 bis du CGI, la méthode spécifique de détermination de la valeur locative s’applique à la valeur locative des quais portuaires et des terre-pleins qui leur sont fonctionnellement rattachés, ainsi qu’aux formes de radoub, sous réserve qu’ils soient affectés aux activités prévues par ce texte.
6. Les dispositions de l’article 1501 bis du CGI s’appliquent dans les ports maritimes et fluvio-maritimes visés par l’article L. 5311‑1 du code des transports, ainsi que dans les ports situés dans les eaux intérieures, fluviales ou lacustres. En revanche, les ports de plaisance demeurent évalués suivant les modalités prévues à l’article 1501 du CGI.
7. Pour être évalués selon cette méthode, les quais portuaires, terre-pleins et formes de radoub doivent être situés à l’intérieur de l’enceinte d’un port. Les bâtiments et installations de toute nature érigés sur ces quais et terre-pleins restent, quant à eux, évalués selon les règles de droit commun des articles 1498 et 1499 du CGI (bâtiments, ouvrages en maçonnerie constituant de véritables constructions, ouvrages supportant les moyens matériels d’exploitation, etc.).
8. Sont exclus de ce régime les quais exploités pour des activités autres que la pêche, le transport de marchandises et le transport de passagers par voie maritime ou fluviale. De même, certaines surfaces de terre-pleins sont exclues lorsqu’elles ne sont pas affectées aux opérations spécifiquement visées par l’article 1501 bis du CGI (par exemple, les surfaces affectées au seul stockage de marchandises).
3. Définitions des quais, terre-pleins et formes de radoub
9. Les quais sont définis, pour l’application de l’article 1501 bis du CGI, comme des ouvrages destinés à l’accostage et à l’amarrage de navires ou de bateaux. Ils constituent l’interface physique entre le domaine terrestre et le domaine maritime ou fluvial.
10. Les terre-pleins sont des surfaces, ouvragées ou non, prolongeant le quai et servant d’assise aux opérations de chargement, déchargement, transbordement et manutention des marchandises, ainsi qu’aux opérations d’embarquement et de débarquement des passagers. Ils sont rattachés au quai lorsqu’ils en prolongent fonctionnellement l’usage.
11. Le lien fonctionnel entre un quai et un terre-plein est établi lorsque les opérations effectuées sur le terre-plein (chargement, déchargement, manutention, transbordement, embarquement, débarquement) s’inscrivent dans la continuité des opérations exercées sur le quai. Les surfaces d’assise au stockage de marchandises ne sont pas comprises dans ce lien fonctionnel et ne relèvent pas de l’article 1501 bis du CGI.
12. Les formes de radoub sont définies comme des bassins permettant de mettre les navires à sec pour des opérations de carénage, entretien, réparation de la coque, peinture, voire de construction ou de démantèlement. Ces ouvrages sont explicitement inclus dans le champ de la méthode barémique de l’article 1501 bis du CGI.
4. Affectation des quais et terre-pleins : opérations prises en compte et exclusions
13. Les quais situés dans les ports visés par le I de l’article 1501 bis du CGI entrent dans le champ du dispositif lorsqu’ils sont affectés aux activités de pêche, de transport de marchandises ou de transport de passagers par voie maritime ou fluviale. Les quais dédiés à d’autres activités ne sont pas évalués selon le barème de l’article 1501 bis du CGI.
14. Pour les terre-pleins rattachés aux quais, seules les surfaces servant d’assise aux opérations de chargement, déchargement, manutention, transbordement des marchandises, ou d’embarquement et débarquement des passagers, sont prises en compte. Les surfaces de stockage et celles consacrées à des activités sans lien direct avec ces opérations sont exclues.
15. En présence de marchandises en vrac liquides ou solides, lorsque le chargement et le déchargement sont réalisés au moyen de canalisations ou dispositifs externes reliant directement le navire aux installations de stockage, les terre-pleins évalués selon l’article 1501 bis du CGI se limitent aux seules surfaces d’assise de ces canalisations ou dispositifs. Les surfaces immédiatement attenantes, si elles ne sont pas affectées aux opérations visées par le texte, n’entrent pas dans ce champ.
16. En matière de transport de passagers, les opérations d’embarquement et de débarquement s’entendent des opérations de montée et de descente des passagers, marquant le début ou la fin du transport maritime ou fluvial. Les terre-pleins concernés sont ceux utilisés comme zones d’attente temporaire par les passagers qui embarquent ou débarquent.
17. Le lien fonctionnel entre un quai affecté au transport de marchandises et un terre-plein est rompu lorsque l’intervention d’un transport terrestre (routier, ferroviaire, etc.) marque la fin des opérations de transport maritime ou fluvial. Au-delà de ce point, les terrains ne peuvent plus être regardés comme des terre-pleins rattachés au quai au sens de l’article 1501 bis du CGI.
5. Nouvelle date de référence de l’évaluation : 1er janvier 2021 pour tous les biens
18. Le dernier alinéa du I de l’article 1501 bis du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 110 de la loi n° 2026‑103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, fixe désormais la date de référence de l’évaluation des quais et terre‑pleins au 1er janvier 2021, quelle que soit la date de création des biens.
19. Cette nouvelle règle s’applique à compter des impositions établies au titre de 2027. À partir de cette échéance, il n’est plus tenu compte, pour la détermination de la valeur locative de ces biens, d’une date de référence variable fonction de la date de création (ou d’achèvement) du quai ou du terre-plein.
20. Pour les impositions établies au titre de 2026 ou antérieurement, demeurait applicable le régime antérieur : la date de référence de l’évaluation était fixée au 1er janvier 2021 ou, pour les biens créés après cette date, au 1er janvier de l’année de leur création. La réforme opère donc un gel de la date de référence à la situation existant au 1er janvier 2021, en neutralisant la prise en compte d’une date postérieure liée à la création physique du bien.
21. Sur le plan pratique, ce changement renforce la stabilité de la base d’imposition des quais et terre‑pleins : la valeur locative cadastrale est ancrée sur les conditions économiques et physiques constatées au 1er janvier 2021, l’évolution ultérieure étant gérée non plus par des dates de référence successives, mais par le mécanisme d’actualisation annuelle des valeurs locatives prévu à l’article 1518 bis du CGI.
6. Modalités de détermination de la valeur locative : barème par mètre linéaire
22. Conformément à l’article 1501 bis du CGI, la valeur locative des quais portuaires et des terre-pleins fonctionnellement rattachés est calculée par application d’un tarif par mètre linéaire de quai. Ce tarif dépend de l’activité exercée sur le quai et, pour certaines activités, de la cote d’exploitation (profondeur utilisable, tirant d’eau, etc.).
23. Le barème de détermination de la valeur locative distingue plusieurs catégories d’activités portuaires : fret de marchandises en conteneur, fret de marchandises en vrac, fret roulier, trafic de passagers, pêche et formes de radoub. Les tarifs de base, à la date de référence, sont les suivants :
24. Pour le fret de marchandises en conteneur ou en vrac, hors fret roulier, lorsque la cote d’exploitation est inférieure à 7,50 mètres, le tarif par mètre linéaire est fixé à 56 €.
25. Pour le trafic de passagers et pour la pêche, quelle que soit la cote d’exploitation, le tarif par mètre linéaire est également fixé à 56 €. Le même tarif de 56 € s’applique aux formes de radoub.
26. Pour le fret de marchandises en conteneurs, lorsque la cote d’exploitation est supérieure ou égale à 7,50 mètres et inférieure à 15 mètres, le tarif par mètre linéaire est porté à 142 €. Pour le fret de marchandises en vrac, dès lors que la cote d’exploitation est supérieure ou égale à 7,50 mètres, le tarif est également de 142 €.
27. Pour le fret roulier, quelle que soit la cote d’exploitation, le tarif par mètre linéaire de quai est fixé à 142 €. Enfin, pour le fret de marchandises en conteneurs avec une cote d’exploitation supérieure ou égale à 15 mètres, le tarif est porté à 575 € par mètre linéaire.
28. Ainsi, la valeur locative cadastrale du quai et du terre-plein fonctionnellement rattaché est obtenue en multipliant le tarif correspondant par la longueur du quai (en mètres linéaires). La surface du terre-plein n’intervient pas directement dans le calcul de cette valeur locative, mais elle est déterminante en cas de pluralité de redevables pour la répartition de cette valeur (cf. infra).
7. Activités multiples sur un même quai ou terre-plein
29. Il est fréquent qu’un quai ou un terre-plein portuaire soit utilisé pour plusieurs types d’activités (par exemple : fret roulier et trafic de passagers). L’article 1501 bis du CGI prévoit, dans ce cas, des modalités spécifiques de détermination du tarif applicable.
30. Lorsque chaque fraction de quai ou de terre-plein est affectée à une activité unique, chaque fraction fait l’objet d’une évaluation distincte en appliquant le tarif correspondant à l’activité qui y est exercée (par exemple, une partie du quai dédiée au fret roulier et une autre au trafic de passagers).
31. Lorsque plusieurs activités coexistent sur une même fraction de quai ou de terre-plein, sans affectation exclusive à une seule activité, la valeur locative est déterminée en fonction de l’activité prépondérante. Cette prépondérance est appréciée en fonction du montant annualisé et proratisé des droits de ports générés par cette infrastructure l’année précédant celle au titre de laquelle les déclarations prévues au III de l’article 133 de la loi n° 2020‑1721 sont déposées.
32. L’activité prépondérante est donc celle qui génère la plus grande part des droits de ports, et non celle qui mobilise le plus grand nombre de passagers ou de véhicules. Une fois cette activité identifiée, le tarif applicable est celui correspondant à cette activité prépondérante pour la fraction de quai ou de terre-plein concernée.
8. Actualisation annuelle de la valeur locative : article 1518 bis du CGI
33. Les valeurs locatives déterminées en application de l’article 1501 bis du CGI sont soumises à un mécanisme d’actualisation annuelle similaire à celui applicable aux bâtiments et terrains industriels évalués selon l’article 1499 du CGI, en vertu de l’article 1518 bis du CGI.
34. À compter des impositions établies au titre de 2027, conformément au dernier alinéa de l’article 1518 bis du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 45 de la loi n° 2026‑103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, les valeurs locatives foncières des bâtiments et terrains industriels, et par conséquent les valeurs locatives des quais et terre-pleins déterminées en application de l’article 1501 bis, sont majorées chaque année par application d’un coefficient égal à la moyenne nationale des coefficients d’évolution départementaux des loyers mentionnés aux deux derniers alinéas du IV de l’article 1518 ter du CGI.
35. Ce mode de revalorisation est donc directement indexé sur l’évolution des loyers observée à l’échelle départementale, puis agrégée au niveau national. Il remplace, pour ces biens, le mécanisme antérieur fondé sur l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH).
36. Pour les impositions établies au titre de 2026 ou antérieurement, les valeurs locatives déterminées en application de l’article 1501 bis du CGI étaient majorées chaque année par application d’un coefficient égal à 1 plus le quotient, lorsqu’il est positif, entre la variation de l’indice des prix à la consommation harmonisé (entre les mois de novembre de l’année précédente et de l’antépénultième année) et la valeur de ce même indice au mois de novembre de l’antépénultième année.
9. Pluralité de redevables : proratisation de la valeur locative
37. Lorsque les quais et terre-pleins dont la valeur locative est déterminée selon l’article 1501 bis du CGI sont imposés au nom de plusieurs redevables, la valeur locative globale, déterminée sur la base du tarif par mètre linéaire, est répartie entre eux au prorata des surfaces de terre-plein utilisées.
38. Cette répartition s’opère dans le cadre de l’article 1400 du CGI, qui prévoit que la taxe foncière sur les propriétés bâties est, en principe, établie au nom du propriétaire. Toutefois, lorsque des autorisations d’occupation temporaire (AOT) du domaine public sont constitutives de droits réels, la taxe foncière peut être établie au nom des titulaires de ces autorisations.
39. Concrètement, la valeur locative totale du quai et du terre-plein (par exemple, 575 000 € pour un quai de 1 000 mètres linéaires au tarif de 575 €/m) est ventilée en fonction de la surface de terre-plein effectivement occupée par chaque titulaire d’une AOT constitutive de droits réels et, pour le surplus, au nom du propriétaire (ou d’un autre redevable légal).
40. Ainsi, si plusieurs sociétés disposent d’AOT constitutives de droits réels sur des surfaces de terre‑plein déterminées, la valeur locative prise en compte pour chacune est calculée au prorata de la surface occupée rapportée à la surface totale du terre-plein. Les surfaces couvertes par des AOT non constitutives de droits réels restent, pour la taxe foncière, rattachées au propriétaire.
10. Obligations déclaratives et sanctions
41. Afin de permettre la mise en œuvre du dispositif prévu par l’article 1501 bis du CGI, le III de l’article 133 de la loi n° 2020‑1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 impose des obligations déclaratives spécifiques aux autorités portuaires.
42. Pour les quais et terre-pleins créés jusqu’au 1er janvier 2021, chaque autorité portuaire devait souscrire, au plus tard le 1er janvier 2022, une déclaration conforme à l’arrêté du 23 août 2021 relatif aux modalités de déclaration des quais et terre-pleins des ports, à l’exception des ports de plaisance. Cette déclaration devait comporter, à la date du 1er janvier 2021, des informations détaillées sur chacun des biens mentionnés au I de l’article 1501 bis du CGI, ainsi que sur les bâtiments et installations de toute nature érigés sur ces quais et terre-pleins (visés au III du même article).
43. Le défaut de production de cette déclaration dans le délai prescrit entraîne l’application d’une amende de 1 500 €, conformément au B du III de l’article 133 de la loi n° 2020‑1721. Les omissions ou inexactitudes constatées dans cette déclaration donnent lieu à une amende de 150 € par information omise ou erronée, le total des amendes étant plafonné à 10 000 € par déclarant.
44. Pour les quais et terre-pleins créés à compter du 1er janvier 2021, les installations nouvelles sont déclarées par les autorités portuaires dans les conditions de droit commun prévues par l’article 1406 du CGI (déclaration des constructions nouvelles, additions de constructions, changements de consistance ou d’affectation, etc.).
45. Le défaut de déclaration de ces créations ou changements expose aux sanctions prévues à l’article 1508 du CGI et à l’article L. 175 du livre des procédures fiscales (LPF), qui encadrent les conséquences fiscales des omissions déclaratives en matière de taxe foncière et les possibilités de rectification par l’administration.
11. Portée pratique de la fixation unique de la date de référence
46. Le passage à une date de référence unique au 1er janvier 2021, quel que soit le millésime de création des quais et terre-pleins, a une portée essentiellement stabilisatrice : il évite la multiplication de décalages de dates de référence entre infrastructures portuaires anciennes et récentes et simplifie la gestion de la valeur locative dans le temps.
47. En pratique, la structure tarifaire de l’article 1501 bis du CGI, indexée sur la longueur des quais et l’activité exercée, demeure inchangée. Ce qui évolue est la manière d’ancrer cette valeur dans le temps : à compter de 2027, l’actualisation se fait exclusivement via le mécanisme de revalorisation annuelle de l’article 1518 bis du CGI, sans réouverture de la date de référence en fonction de la date de création des biens.
48. Pour les autorités portuaires, cette réforme permet une meilleure prévisibilité des charges fiscales liées aux quais portuaires et terre-pleins fonctionnellement rattachés. Pour les redevables de la taxe foncière (propriétaires publics ou privés, titulaires d’AOT constitutives de droits réels), elle facilite l’anticipation budgétaire et la compréhension de la formation de la valeur locative cadastrale.
49. La combinaison de la méthode d’évaluation par barème (article 1501 bis du CGI), de la date de référence unique au 1er janvier 2021 (article 110 de la loi n° 2026‑103) et du mécanisme d’actualisation annuelle indexé sur les loyers (article 1518 bis du CGI) constitue désormais le cadre juridique complet de la taxe foncière sur les propriétés bâties applicable aux quais portuaires et terre-pleins fonctionnellement rattachés.
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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro — Date de dernière mise à jour : 10 mars 2026.