Enclavement foncier → Droit de passage et accès à la voie publique : enjeux et solutions.

Décision du

tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Au fond

du 21 mars 2024

RG : 22/00798

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Mars 2026

APPELANTE :

Mme [W] [I]

née le 28 Juin 1963 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

INTIMES :

M. [M] [R]

né le 11 Août 1934 à [Localité 3] (69)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [Z] [R] épouse [X]

née le 18 Mai 1956 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [U] [R] épouse [D]

née le 23 Septembre 1958 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentés par Me Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

* *

Date de clôture de l’instruction : 18 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 03 Mars 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Patricia GONZALEZ, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE

Le 30 novembre 1987, Mme [W] [I] a fait acquisition d’une propriété située [Adresse 5], composée de parcelles actuellement numérotées [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Elle dispose d’un accès par la [Adresse 6], ainsi que par la [Adresse 7] au moyen d’un chemin lui appartenant, d’une largeur de 2,30 mètres. Le long de ce chemin se trouve la parcelle AE [Cadastre 3] située [Adresse 8] appartenant à M. [M] [R], usufruitier, et à Mme [Z] [X] et Mme [U] [D], nus-propriétaires (les consorts [R]).

Le 13 janvier 2006, elle a fait l’acquisition de la parcelle limitrophe n°[Cadastre 4].

Elle a demandé aux consorts [R] la possibilité d’acquérir une portion de leur terrain de 0,50 mètres le long du chemin lui appartenant sur la parcelle n°[Cadastre 2], afin de pouvoir désenclaver ses parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 2] aux fins de vente mais s’est heurtée à un refus.

Par acte introductif d’instance du 21 juillet 2022, elle a fait assigner les consorts [R] devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône aux fins notamment de voir juger que les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 2] se trouvent en état d’enclave, et de se voir octroyer un droit de passage.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire :

s’est déclaré compétent pour statuer sur l’article 47 du code de procédure civile,

a dit que les parcelles AE [Cadastre 4] et [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 7] appartenant à Mme [W] [I] ne sont pas enclavées,

En conséquence,

a rejeté la demande formée par cette dernière tendant à l’octroi d’un droit de passage sur la parcelle AE [Cadastre 3] située [Adresse 8] à [Localité 8] appartenant à aux consorts [R],

a rejeté toutes ses demandes,

a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [R],

a condamné Mme [W] [I] à payer les consorts [R] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

a rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

a condamné la demanderesse aux entiers dépens.

Par déclaration du 2 mai 2024, Mme [I] a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2025, Mme [I] demande à la cour de :

infirmer le jugement en ce qu’il :

a dit que les parcelles AE [Cadastre 4] et [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 7] lui appartenant ne sont pas enclavées,

a rejeté sa demande tendant à l’octroi d’un droit de passage sur la parcelle AE [Cadastre 3] située [Adresse 8] à [Localité 9] (69) appartenant aux consorts [R],

a rejeté toutes ses demandes,

l’a condamnée à payer à consorts [R] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée aux entiers dépens.

Le confirmer pour le surplus,

Et Statuant à nouveau :

juger que les parcelles AE [Cadastre 4] et [Cadastre 2] constructibles situées sur la commune de [Localité 9] lui appartenant se trouvent dans un état d’enclave en l’absence d’accès suffisant à la voie publique,

juger que cet état d’enclave est un obstacle absolu à la constructibilité des parcelles AE [Cadastre 4] et [Cadastre 2],

juger que pour bénéficier d’une issue suffisante à la voie publique, il y a lieu de l’autoriser à élargir le chemin d’accès à la voie public dont elle dispose déjà accédant à la [Adresse 9] à [Localité 9],

En conséquence,

fixer un droit de passage sur la parcelle AE [Cadastre 3] appartenant aux consorts [R] afin de lui permettre d’élargir le chemin lui appartenant sur toute sa longueur en raison de l’enclavement des parcelles AE478 et AE480 ,et ce sur une largeur de 1m70, pour que le chemin possède finalement une assiette de 4 mètres de large, et ainsi permette l’accès aux parcelles susvisées par la [Adresse 9] à [Localité 9] aux engins motorisés,

condamner les mêmes à lui laisser à son profit ledit passage,

ordonner la démolition et la reconstruction à ses frais du mur de clôture et du mur du garage dans son prolongement appartenant aux consorts [R],

juger que les ouvrages reconstruits seront positionnés à l’identique avec un retrait de 1m70 par rapport à ceux existants à l’intérieure de la propriété de l’indivision [R],

juger qu’elle versera aux consorts [R] une indemnité de désenclavement évaluée à la somme de 32.000 euros,

les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.726 euros par mois à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance et ce, jusqu’à la décision définitive à intervenir à titre de dommages et intérêts soit la somme 64.641,65 euros à parfaire,

débouter les consorts [R] de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires qu’infiniment subsidiaires,

les condamner in solidum à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux entiers dépens avec recouvrement direct au profit de Me Nathalie Rose, avocat sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024, les consorts [R] demandent à la cour de :

A titre principal,

confirmer le jugement en ce qu’il a :

dit que les parcelles AE [Cadastre 4] et [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 9], appartenant à l’appelante ne sont pas enclavées,

rejeté toutes les demandes formées par elle,

l’a condamnée à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée aux entiers dépens,

infirmer le jugement en ce qu’il a :

rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [R],

Et statuant à nouveau :

condamner l’appelante à verser à M. [M] [R] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimait devoir réformer le jugement de première instance :

juger que l’état d’enclave des parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 2] résulte de la division du fonds de l’appelante et des travaux réalisés par cette dernière sur la parcelle n°[Cadastre 1].

En conséquence,

l’enjoindre de justifier de l’ensemble des travaux réalisés sur sa propriété depuis son acquisition en 1987 et notamment ceux ayant conduit au décaissement du terrain (piscine, véranda, mur de soutènement’),

rejeter l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :

se rendre sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 9],

recueillir les explications des parties,

prendre connaissance des documents de la cause et au besoin entendre tout sachant,

se faire remettre par les parties ou les tiers tout autre document utile à sa mission,

déterminer si les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 2] appartenant à l’appelante sont enclavées,

le cas échéant, déterminer l’assiette de la servitude de passage permettant le désenclavement des parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 2],

indiquer la nature des travaux nécessaires pour l’établissement de la servitude de passage et chiffrer le montant de ces travaux,

dans le cas où l’assiette de la servitude de passage devait se situer sur le terrain des consorts [R], déterminer et évaluer l’ensemble de leurs préjudices par ces derniers et établir un compte entre les parties si nécessaire,

dire que l’expert fournira tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

autoriser l’expert à prescrire, si cela s’avérait nécessaire, des mesures conservatoires d’urgence, aux frais de qui il appartiendrait,

disons que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

juger que l’appelante ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice,

juger que le montant des travaux permettant d’agrandir le passage reliant la parcelle [Cadastre 2] à la voie publique serait disproportionné par rapport à l’usage qui en serait fait et à la valeur du fonds,

En conséquence,

rejeter ses demandes, fins et conclusions,

la condamner à leur verser la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

la condamner à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’état d’enclave

Mme [I] soutient que :

– l’accès à la parcelle [Cadastre 1], s’effectue par la [Adresse 6] et elle comprend une maison bourgeoise, une piscine et un garage ; l’accès à la parcelle [Cadastre 2] s’effectue par la [Adresse 7] au moyen d’un chemin lui appartenant d’une largeur de 2 mètres 30, sans construction,

– la parcelle [Cadastre 4] n’a aucun accès à la voie publique,

– les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 2] sont constructibles mais l’impasse qui les dessert n’est pas suffisamment large pour permettre le passage d’engins motorisés et véhicules,

– elle a décidé de vendre ses terrains mais ne peut obtenir un permis de construire en raison de l’étroitesse du chemin, selon l’architecte des services de l’urbanisme, l’accès par la parcelle [Cadastre 1] n’est pas praticable en voiture en raison d’une différence d’altitude de 6 mètres actuellement supportée par un mur de soutènement, d’un espace végétalisé à protéger, d’un talus à la jonction des parcelles et d’une cave historique récupérant les eaux de pluie de la colline,

– le raisonnement du tribunal judiciaire est erroné, l’état d’enclave est établi lorsqu’il est physiquement impossible d’aménager un accès à la voie publique, en raison du relief, de la position du fond ou de la configuration des lieux,

– le rapport [G] n’a pas été rédigé pour la présente procédure mais pour une demande de certificat d’urbanisme,

– ses travaux n’ont pas empêché la création d’un chemin, l’altimétrie des parcelles n’a pas varié, la création de la plate-forme avec mur de soutènement ne change rien à la possibilité de créer un chemin, initialement, le terrain naturel de la parcelle [Cadastre 1] était à la même altitude que celui de la parcelle [Cadastre 2] et se prolongeait jusqu’à la véranda, la terre étant ainsi retenue par un très haut mur de 6 mètres de part et d’autre de la véranda existante,

– le passage indiqué sur le plan de 1997 n’était qu’un passage à pied, avec escaliers,

– il existe à l’endroit où le futur chemin aurait pu être créé un espace végétalisé qui ne peut être supprimé puisqu’il est situé dans les balmes et que sous ce dernier, il existe une grotte qui mène à un lac souterrain ; l’existence de la grotte est stipulée dans l’acte d’achat,

– l’expert [T], après avoir examiné les lieux, consulté les documents d’urbanisme y afférents, confirme que l’accès aux parcelles AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 2] est impossible par le chemin débouchant sur la [Adresse 9] car trop étroit et impossible par la parcelle [Cadastre 1] à cause d’une pente très importante, d’un mur de soutènement, d’une cave historique et d’un espace boisé végétalisé à valoriser ; la simulation du géomètre la société Terratlas le confirme, la pente du chemin serait trop importante et ne respecterait pas les normes en vigueur.

Les consorts [R] rétorquent que :

– les trois parcelles appartenant à Mme [I] constituent une unité foncière, de sorte que l’enclavement n’existe pas puisque l’une d’entre elles bénéficie de l’accès à la voie publique, l’acte d’acquisition ne fait pas état de l’accès à la parcelle [Cadastre 2], désignée comme le jardin attenant, le chemin piétonnier était inclus dans la parcelle comprenant la maison,

– il est impératif qu’un expert analyse l’historique de ces parcelles pour comprendre leurs assiettes

d’origine et déterminer l’accès,

– des aménagements pourraient permettre d’accéder aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] par la parcelle [Cadastre 1], ce sont les aménagements du terrain [Cadastre 1] qui l’empêchent à ce jour de pouvoir construire un accès véhicules aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] ; un chemin allant de la [Adresse 6] aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] avec un dénivelé de 20,08 % pourrait être créé pour permettre l’accès aux parcelles enclavées en voiture, le talus créé empêche la réalisation d’un accès entre la parcelle [Cadastre 4] et les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4], Mme [I] ne peut se prévaloir de la réponse de l’administration,

– l’existence d’un espace boisé classé sur le tracé du chemin dont s’agit n’est pas un obstacle, et l’existence d’une grotte historique sur le tracé du chemin à créer n’est ni prouvé, ni un obstacle à la création dudit chemin,

– l’enclavement des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 2] résulte à l’avenir de la division du fond de [I],

– le rapport [G] n’est pas contradictoire et il est lapidaire, la parcelle [Cadastre 1] a une pente altimétrique de 16%, au jour de l’acquisition du bien, les parcelles étaient à la même altitude, mais l’appelante a fait édifier une piscine et une véranda, et a créé un mur de soutènement, la demeure surplombe également la voie d’une hauteur de 6 mètres ; sur le plan de 1997, la voie d’accès à la [Adresse 7] se faisait encore par la parcelle désormais numérotée [Cadastre 1],

– Mme [I] a refusé de produire les justificatifs de ses constructions, elle prétend faussement que la pente dépasserait les valeurs réglementaires,

– la suppression partielle de l’EVV est envisageable, mais elle doit être compensée, en plus des espaces verts réglementaires, par de nouvelles plantations pour assurer la restitution ou

l’amélioration de l’ambiance végétale initiale du terrain,

– s’il existe un enclavement, le désenclavement doit se fait sur les parcelles objet de la division du fonds,

– l’expert [G] n’est pas allé sur leur parcelle, son estimation ne représente pas leur perte financière qui serait considérable, alors que leur propriété est par ailleurs frappée d’alignement,

– Mme [I] a cherché à les intimider en sa qualité d’avocat.

Réponse de la cour

S’agissant des dispositions invoquées par les parties, l’article 682 du Code Civil dispose que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’article 683 du Code Civil dispose que « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fond enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fond duquel il est accordé. »

L’article 684 du Code Civil dispose que « Si l’enclave résulte de la division d’un fond par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. »

Les dispositions visées ci-dessus sont applicables dès lors que les fonds en cause sont enclavés et il convient en premier lieu de déterminer si ces parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sont effectivement enclavées.

Il résulte du plan des lieux qu’elles ne disposent pas toutes, prises isolément, d’un accès sur la voie publique autre que le petit chemin piétonnier pour la parcelle [Cadastre 2] et rejoignant la [Adresse 7].

Le tribunal judiciaire a considéré que l’article 682 sur la notion d’enclavement ne peut venir à s’appliquer que si l’ensemble des parcelles appartenant au même propriétaire et non simplement les parcelles en litige ne permettent pas le désenclavement sollicité, que les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 1], [Cadastre 2] forment un tout qui bénéficie d’un accès à la voie publique par la [Adresse 6] par la parcelle [Cadastre 1] de sorte que les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 2] ne sont pas enclavées.

Il est en effet jugé avec constance par la Cour de cassation qu’un fonds n’est pas considéré comme enclavé si le propriétaire d’une parcelle dispose d’un droit réel sur une parcelle contigüe qui bénéficie d’un accès à la voie publique.

Tel est manifestement le cas en l’espèce puisque la parcelle [Cadastre 2] (constituant aux termes de l’acte d’achat le jardin de la maison) est contigue à la parcelle [Cadastre 1], laquelle comporte la maison et des dépendances et dispose d’un accès à la voie publique ; elle appartient également à Mme [I], les deux parcelles ayant été acquises en même temps et étant restées à ce jour sa propriété.

Concernant la parcelle [Cadastre 4] acquise plus tard, formant une longue bande très étroite, elle n’est reliée à la parcelle [Cadastre 1] qu’à un angle seulement mais elle longe par ailleurs la parcelle [Cadastre 2] dont elle est limitrophe.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les trois parcelles litigieuses formaient un tènement immobilier global et une unité de propriété qui bénéficie d’un accès à la voie publique par la [Adresse 6] par la parcelle [Cadastre 1], qu’il existe dès lors un fonds unique non enclavé et qu’il doit donc être considéré que les deux parcelles en cause ne sont pas enclavées.

La cour confirme en conséquence le jugement déféré en ce qu’il a retenu l’absence d’enclave.

Dès lors, la demande de fixation d’un droit de passage sur la parcelle des consorts [R] et les prétentions qui en découlent dont la fixation d’une indemnité de désenclavement sont sans objet et il n’y a pas lieu de les examiner.

Sur les dommages intérêts

Mme [I] fait valoir que son capital a été immobilisé pendant plusieurs années (à compter de juillet 2021), réclamant un montant mensuel l’indemnisant de ce préjudice.

Réponse de la cour

Succombant au principal sur ses prétentions, le jugement est confirmé en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages intérêts, aucun comportement fautif des consorts [R] n’étant établi.

Sur le préjudice moral

Les consorts [R] font valoir un préjudice moral en ce que Mme [I] a mandaté un expert privé dont le rapport est contestable dans ses conclusions, ne tenant pas compte de toute l’étendue de leur préjudice et interrogeant sur le point de savoir si l’expert ne s’est pas introduit à leur insu dans leur propriété, en ce que l’appelante a tenté d’intimider M. [R], âgé de 88 ans en menaçant d’une procédure judiciaire, et en mettant en avant sa qualité d’avocat, en réclamant des dommages intérêts alors qu’il n’avait rien été demandé jusqu’en 2021 sur le chemin longeant sa propriété, que ces événements ont été une source d’angoisse après le décès de son épouse, qu’il craint d’être dépossédé d’une partie de sa propriété pour que son adversaire fasse des profits plus importants.

Mme [I] prétend avoir sollicité son voisin depuis 30 ans pour mettre fin au désenclavement, et qu’elle n’a fait qu’user de son droit d’agir en justice.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, ’Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.’

L’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’agir, lequel suppose la démonstration d’une faute.

Tel n’est pas le cas lorsque celui qui agit ne fait qu’user de la possibilité de faire valoir ses droits en justice, en appel comme en première instance et en l’espèce, aucun comportement fautif de l’appelante générateur d’un préjudice n’est établi et ne justifie l’octroi de dommages intérêts pour préjudice moral alors que Mme [I] n’a fait que qu’user de son droit d’agir même si elle est déboutée finalement de ses prétentions.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages intérêts des consorts [R].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [I] a la charge des dépens d’appel et elle devra verser en cause d’appel la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à ses adversaires.
PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [I] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [W] [I] à payer aux consorts M. [M] [R], Mme [Z] [X] née [R], Mme [U] [D] née [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,