Indemnité d’éviction : évaluation et maintien dans les lieux en cas de congé – Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 6 mars 2026, N° de RG 24/01414

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction a pour objet la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail. L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose en son 2ème alinéa : « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Quels sont les critères pour déterminer l’indemnité d’occupation due par le preneur ?

L’article L. 145-28 du Code de commerce stipule que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation ». En principe, l’indemnité d’occupation est équivalente à la valeur locative, mais dans le cas de loyers variables, elle est régie par la convention des parties.

Quelle est la procédure à suivre pour la fixation de l’indemnité d’éviction ?

Le tribunal a ordonné une expertise avant de statuer sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, en raison de la complexité d’évaluation de cette indemnité. Cette expertise sera effectuée aux frais de la partie ayant le plus intérêt à cette mesure, en l’occurrence le preneur. Le tribunal a décidé de surseoir à statuer sur la fixation du montant de l’indemnité jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour l’abattement de précarité ?

Le tribunal a noté que l’abattement de précarité n’est pas automatique et peut être refusé, notamment en cas d’augmentation du chiffre d’affaires après la date d’effet du congé. Il a également souligné qu’il ignorait le chiffre d’affaires de la société preneuse d’octobre 2024 à septembre 2025, ce qui empêche de déterminer si un abattement de précarité doit être appliqué à l’indemnité d’occupation.

Quelle est la portée des articles 700 et 514 du Code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par l’autre partie. Dans cette décision, les prétentions sur le fondement de cet article ont été réservées en raison de l’expertise à intervenir. L’article 514 du Code de procédure civile stipule que le jugement est exécutoire de plein droit, ce qui signifie que la décision pourra être exécutée sans attendre l’expiration des voies de recours.