La résiliation d’un bail commercial nécessite une référence précise aux éléments contractuels en vigueur. La nullité d’un commandement de payer basé sur un bail antérieur a conduit à l’invalidation de la clause résolutoire, rendant inopérantes les demandes d’expulsion et de restitution des lieux.
Dernière mise à jour : 23 mars 2026
L’essentiel
- Résiliation de bail commercial nécessite des éléments contractuels clairs.
- Clause résolutoire invalidée par référence à un bail antérieur.
- Commandement de payer basé sur un contrat non valide.
- Importance de la clarté dans les références contractuelles.
- Praticiens doivent vérifier la conformité des actes de procédure.
Contexte de l’affaire
Face à l’inaction de la SARL JAF [Localité 1], la SCI Kiener D202 a saisi le juge des référés pour obtenir la constatation de la résolution du bail et l’expulsion de la locataire. Le juge a constaté la résiliation du bail à compter du 21 décembre 2024 et a ordonné la restitution des lieux, ainsi que l’expulsion de la SARL JAF [Localité 1] si nécessaire, tout en condamnant cette dernière à verser des frais à la SCI Kiener D202.
La SARL JAF [Localité 1] a interjeté appel de cette décision, arguant que le commandement de payer était nul, car il se fondait sur un contrat de sous-location antérieur qui n’était plus en vigueur. Elle a également soutenu que son activité de restauration était conforme à l’objet social et qu’elle avait respecté ses obligations contractuelles.
En réponse, la SCI Kiener D202 a demandé la confirmation de l’ordonnance initiale, affirmant que le bail de 2017 avait été exécuté et que le commandement de payer était valide. Cependant, la cour a jugé que le commandement de payer était nul, car il ne pouvait se référer à un contrat de sous-location qui n’était plus applicable. Par conséquent, la cour a infirmé l’ordonnance de référé, rejeté les demandes de la SCI Kiener D202 et condamné cette dernière à payer des frais à la SARL JAF [Localité 1].
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Existence de deux baux commerciaux distincts, l’un daté du 13 avril 2017 et l’autre du 2 février 2018.
- Clarté des références contractuelles dans les actes de procédure, notamment l’absence de mention du bail de 2017 dans le contrat de 2018.
- Condition suspensive non réalisée dans le contrat de 2017, rendant ce dernier inopérant.
- Remplacement explicite du bail de 2017 par le bail de 2018, qui régit les obligations des parties.
- Nullité du commandement de payer en raison de la référence erronée à un bail antérieur.
- Inopérabilité de la clause résolutoire en raison de l’absence de fondement contractuel valide.
Réflexe juridique
Les articles 455 et 700 du Code de procédure civile ont été appliqués pour statuer sur les frais de justice. La cour a rejeté la demande de l’intimée au titre de l’article 700, en condamnant celle-ci à verser une somme à l’appelante. La décision souligne l’importance de la clarté dans les références contractuelles lors de la mise en œuvre de clauses résolutoires. Les praticiens doivent veiller à ce que les actes de procédure soient en adéquation avec les contrats en vigueur pour éviter des nullités.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Contrat de sous-location du 13 avril 2017
- Contrat de sous-location du 2 février 2018
- Commandement de payer délivré par la SCI Kiener D202
- Ordonnance de référé constatant la résiliation du bail
- Arguments de la SARL JAF [Localité 1] concernant la nullité du commandement de payer
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le bailleur, ayant vu ses demandes rejetées, doit faire face à des frais de justice et à l’impossibilité de récupérer les lieux loués, tandis que le preneur bénéficie d’une protection contre l’expulsion et d’une compensation financière.
- Le bailleur doit assumer l’intégralité des dépens de première instance et d’appel.
- Le bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion du preneur en raison de la nullité du commandement de payer.
- Le preneur reçoit une somme de 2 000 euros en compensation des frais engagés.
- Le bailleur doit veiller à la conformité de ses actes de procédure avec les contrats en vigueur pour éviter des nullités futures.
- Le preneur peut continuer à occuper les lieux sans crainte d’expulsion immédiate.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la conformité des références contractuelles dans les actes de procédure.
- Confirmer l’existence et la validité du bail en vigueur avant toute résiliation.
- Documenter les éléments contractuels clairs pour justifier une résiliation.
- Consulter un avocat pour évaluer la validité des commandements de payer.
- Respecter les délais de contestation des actes de procédure.
À éviter
- Utiliser des références à des baux antérieurs non valides.
- Ignorer les conditions suspensives des contrats en vigueur.
- Émettre des commandements de payer sans vérification préalable.
- Omettre de mentionner les baux en vigueur dans les actes de procédure.
- Prendre des décisions sans consulter un professionnel du droit.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation d’un bail commercial ?
La résiliation d’un bail commercial est régie par les dispositions du Code civil et du Code de commerce, notamment l’article L. 145-41 du Code de commerce qui prévoit que le bail peut être résilié en cas de manquement aux obligations contractuelles. En l’espèce, la résiliation a été constatée par le juge des référés, qui a relevé que le commandement de payer avait été délivré pour des loyers impayés, ce qui constitue un manquement aux obligations du locataire.
Quels sont les critères de recevabilité d’un appel en matière de référé ?
L’appel en matière de référé est recevable lorsque la décision attaquée est une ordonnance rendue par un juge des référés, conformément à l’article 499 du Code de procédure civile. En l’espèce, l’appel a été interjeté dans le délai légal et a respecté les formes requises, ce qui le rend recevable.
Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre d’une décision de référé ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans la décision, le juge a condamné le défendeur à verser 1.500 euros en application de cet article, justifiant ainsi la prise en compte des frais engagés par le demandeur pour la procédure.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?
La juridiction a retenu que le commandement de payer délivré par le demandeur pour des loyers impayés constituait un manquement aux obligations contractuelles du locataire, entraînant ainsi la résiliation du bail. De plus, le juge a constaté que le contrat de sous-location du 2 février 2018 remplaçait le contrat précédent de 2017, ce qui a permis de conclure que les obligations des parties étaient régies par ce dernier contrat.
Quelles sont les conditions de nullité d’un commandement de payer en matière de bail commercial ?
La nullité d’un commandement de payer peut être prononcée si celui-ci ne respecte pas les conditions de fond et de forme prévues par la loi. En l’espèce, l’appelante soutient que le commandement du 20 novembre 2024 est nul car il se fonde sur un contrat qui n’a jamais produit d’effet entre les parties. La juridiction a examiné cette question et a conclu que le commandement ne pouvait être frappé de nullité en raison de l’absence de mention de la date exacte du bail, considérant que les différences entre les documents de 2017 et 2018 n’étaient que formelles.
Quelle est la motivation requise pour une décision de référé en matière de résiliation de bail ?
La motivation d’une décision de référé doit être suffisante pour justifier la mesure prise, notamment en ce qui concerne l’urgence et le fondement juridique de la demande. Dans la décision, le juge a motivé sa décision en constatant le manquement du locataire à ses obligations, ce qui justifiait la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
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Copie exécutoire à
– Me Patricia CHEVALLIER -GASCHY
– Me Joëlle LITOU-WOLFF
Le 11.03.2026
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A
ARRET DU 11 Mars 2026
Numéros d’inscription au répertoire général :
1 A N° RG 25/00912 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IPNF
1 A N° RG 25/01232 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IP6F
Décision déférée à la Cour : 17 Février 2025 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de COLMAR
APPELANTE :
S.À.R.L. JAF [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me PIETRI, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEE :
S.C.I. KIENER D202
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre et M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme WURTZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
– Contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
– signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique, la SA Alsacienne de Crédit-Bail Immobilier (Alsabail) a consenti à la SCI Kiener D202 un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de 15 ans.
La société Kiener D202 a consenti à la SARL JAF [Localité 1] un bail de sous-location commerciale, pour des locaux cadastrés section IC n° [Cadastre 1] dans la zone industrielle nord de [Localité 1], [Adresse 1].
Le 20 novembre 2024, la société Kiener D202 a fait délivrer à la société JAF [Localité 1] un commandement aux fins de payer la somme de 4 769,66 € TTC en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), de cesser d’exploiter l’activité de restauration, de démonter ou faire démonter l’installation d’un four à pizza, de remettre les lieux dans leur état d’origine et de justifier de l’assurance du bien loué, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.
Soutenant que ce commandement est resté sans effet, par exploit de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société Kiener D202 a fait citer la société JAF [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar aux fins de constater la résolution du bail de sous-location entre les parties et d’ordonner l’expulsion de la société locataire.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 17 février 2025, le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Colmar a :
’Au principal, Renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,
Constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 décembre 2024 ;
Condamné la SARL JAF [Localité 1] à restituer les lieux situés à [Localité 1], [Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;
Ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
Dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir condamner la SARL JAF [Localité 1] à une indemnité d’occupation de 6.000 euros ;
Condamné la SARL JAF [Localité 1] à payer à la SCI KIENER D202 la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné la SARL JAF [Localité 1] aux dépens de l’instance ;
Ordonné l’exécution provisoire de la décision.’
La SARL JAF a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 février 2025, suivie d’une seconde déclaration d’appel du 18 mars 2025 venant rectifier la dénomination sociale de l’appelante.
La SCI Kiener D202 s’est constituée intimée le 7 mars 2025 (RG n° [Immatriculation 1]/00912), puis le 23 mai 2025 (RG n° [Immatriculation 1]/01232).
Par ordonnance de référé rendue le 2 avril 2025 (RG n° R[Immatriculation 2]/00022), la déléguée de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar, saisie d’une demande d’arrêt d’exécution provisoire, a notamment ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar du 17 février 2025.
Par ordonnance de fixation du 16 septembre 2025 du président de chambre, la date prévisionnelle de la clôture a été fixée au 16 décembre 2025 et l’audience de plaidoirie au 12 janvier 2026.
Par requête du 4 décembre 2025, transmise par voie électronique le même jour, à laquelle est joint un bordereau de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SARL JAF [Localité 1] a sollicité le décalage de la clôture en raison de pourparlers en cours, qui n’ont pas abouti.
Aussi, une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2026, préalablement à l’audience qui s’est tenue le jour même.
Dans ses dernières conclusions datées du 5 janvier 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SARL JAF [Localité 1] demande à la cour de :
’Recevoir la société JAF [Localité 1] en ses demandes, fins et prétentions, et l’y déclarer bien fondée ;
Dire recevable et bien fondée la société JAF [Localité 1] en ses fins et conclusions ;
Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a /
constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 décembre 2024 ;
condamné la SARL JAF [Localité 1] à restituer les lieux situés à [Localité 1], [Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;
ordonné, passé ce délai, son expulsion et celle de tous occupants de son fait et par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique.
condamné la SARL JAF [Localité 1] à payer à la SCI KIENER D202 la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamné la SARL JAF [Localité 1] aux dépens de l’instance.
Statuant à nouveau
Avant dire droit
Ordonner la production aux débats du contrat de crédit-bail immobilier conclu entre la SCI KIENER D 202 et ALSABAIL en date du 2 février 2018
Prononcer la nullité du commandement délivré le 20 novembre 2024
À titre subsidiaire
Constater l’existence de contestations sérieuses
Constater que les ’griefs’ contenus dans le commandement visant la clause résolutoire ont disparu
Condamner la SCI KIENER D202 à payer à la SARL JAF [Localité 1] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 CPC ;
Condamner la SCI KIENER D202 aux entiers frais et dépens de l’instance.’
Au soutien de sa demande, l’appelante fait principalement valoir que :
– avant dire-droit, pour connaître le lot qui a été loué à titre principal à la société Kiener, il est essentiel d’ordonner le versement aux débats du contrat de crédit-bail du 2 février 2018, conclu entre les sociétés Kiener et Alsabail, le contrat du 13 avril 2017 ne pouvant servir de fondement,
– le commandement de payer du 20 novembre 2024 visant la clause résolutoire encourt la nullité, puisqu’il ne peut se fonder sur le contrat du 13 avril 2017 qui n’a jamais reçu le moindre effet entre les parties, car le crédit-bail a été consenti par contrat du 2 février 2018,
– subsidiairement, sur l’existence d’une contestation sérieuse, l’activité connexe ou accessoire de restauration par le biais d’un four à tarte flambée entre dans l’objet social de la locataire, bien qu’elle n’y figure pas en tant que telle dans le bail et ne saurait constituer une infraction au bail,
– en tout état de cause, la société JAF, qui a justifié de son assurance, qui est à jour du paiement des loyers et charges, a pris la décision de retirer le four à tarte flambée.
Dans ses dernières conclusions datées du 9 janvier 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SCI Kiener D202 demande à la cour de :
’Déclarer l’appel mal fondé,
En Débouter l’appelante ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,
en conséquence,
Confirmer l’ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamner la SARL JAF [Localité 1] aux dépens d’appel et à payer un montant de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.’
L’intimée fait valoir, sur l’absence de difficulté sérieuse, que :
– le bail de 2017, certes consenti sous la condition suspensive de la résiliation d’un crédit-bail, a bien été exécuté entre les parties, car le preneur a pu faire effectuer ses travaux d’aménagement selon contrat d’architecte et le document de 2018 vient simplement constater par avenant la réalisation de la condition suspensive, de sorte qu’il s’agit de la même location commerciale et du même bail,
– ainsi, le commandement de payer ne pourrait être frappé de nullité, en raison du seul fait qu’il ne comporte pas la date exacte du bail,
– les différences entre les documents de 2017 et 2018 ne sont qu’apparentes, sachant qu’ils comportent une destination des lieux loués identique et que les clauses concernées par le litige sont les mêmes,
– la demande de production du contrat de crédit-bail ne se justifie pas, les conditions financières convenues entre les sociétés Alsabail et Kiener sont confidentielles,
– la société appelante n’a jamais été assurée pour la restauration, contrairement à ce qu’elle tente de faire croire.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.
MOTIFS :
Les appels enregistrés sous les numéros RG [Immatriculation 1]/00912 et RG [Immatriculation 1]/01232 portent sur la même décision et opposent les mêmes parties. Aussi, dans le souci d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner leur jonction.
1) Sur la résiliation du bail :
Il est constant que la société Kiener D 202 et la SARL JAF [Localité 1] ont conclu deux baux commerciaux de sous-location, conclus respectivement le 13 avril 2017 et le 2 février 2018, portant sur les mêmes locaux.
Le contrat conclu le 13 avril 2017 mentionne (en page 4/17), que la présente sous-location est consentie sous la condition suspensive de signature du contrat de crédit-bail immobilier introduisant ce document, sans préciser qu’un second bail devrait être établi lorsque le contrat de crédit-bail immobilier serait signé.
Quant au contrat du 2 février 2018, il précise qu’il ’constitue l’accessoire d’un crédit-bail immobilier’, ce qui implique que ledit contrat de crédit-bail immobilier a bien été signé. En revanche, il est muet au sujet du contrat conclu précédemment le 13 avril 2017 entre les mêmes parties et portant sur le même emplacement.
Dès lors, aucun élément contenu dans l’un ou l’autre des deux contrats ne permet de déduire, tel que le soutient l’intimée, que le contrat du 2 février 2018 aurait été établi en tant qu’accessoire du premier bail de 2017, après ’réalisation de la condition suspensive du contrat conclu’ entre les mêmes parties antérieurement le 13 avril 2017.
Le second contrat conclu en 2018 entre les parties est venu remplacer le précédent conclu en 2017. Le bail du 2 février 2018 était, à compter de sa conclusion, le seul susceptible de régir les obligations réciproques des parties.
En conséquence, le commandement de payer en date du 20 novembre 2024 ne pouvait utilement faire référence au contrat de sous-location de 13 avril 2017, ce qu’il a pourtant fait, puisqu’il visait la clause résolutoire de ’l’acte sous seing privé conclu entre les parties en date du 13 avril 2017’, sans aucunement faire référence au contrat de sous-location conclu le 2 février 2018.
Ainsi, le commandement de payer est nul et la clause résolutoire ne peut produire son effet.
Il y a dès lors lieu d’infirmer l’ordonnance de référé rendue en date du 17 février 2025 et de rejeter les demandes du bailleur tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail, la restitution des lieux loués et l’expulsion du preneur, sans qu’il ne soit nécessaire de se pencher sur la demande de la SARL JAF [Localité 1] aux fins de voir communiquer aux débats copie du contrat de crédit-bail ou encore d’étudier les autres contestations soulevées par l’appelante.
2) Sur les demandes accessoires :
L’ordonnance déférée étant infirmée en ses dispositions principales, elle le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par les parties à l’occasion de la première instance.
L’intimée, qui succombe, supportera la totalité des dépens de première instance et d’appel.
Sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée et elle sera condamnée à verser à la SARL JAF [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le même fondement.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Ordonne la jonction de la procédure RG N° [Immatriculation 1]/01232 à la procédure RG N° [Immatriculation 3]/00912,
Infirme l’ordonnance rendue le 17 février 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar, en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Annule le commandement de payer délivré le 20 novembre 2024,
Rejette l’ensemble des demandes de la SCI Kiener D202,
Condamne la SCI Kiener D202 aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,
Condamne la SCI Kiener D202 à payer à la SARL JAF [Localité 1] une somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Kiener D202 de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le cadre greffier : le Président :
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Colmar, 11 mars 2026, N° de RG 25/00912 — Thématiques associées : Baux commerciaux — Résiliation de bail commercial — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.
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