Indemnité d’occupation : obligations des associés en SCI et conséquences financières

Numéro 26/691

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 09/03/2026

Dossier : N° RG 23/00549 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IOP3

Nature affaire :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

Affaire :

S.E.L.A.S. [N] & ASSOCIEES

C/

[O] [D] épouse [X]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Janvier 2026, devant :

Mme Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,

assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Mme Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.E.L.A.S. [N] & ASSOCIEES

agissant en qualité de liquidateur de la Société Civile [H], dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 1], inscrite au RCS de [Localité 2] 504 298 936

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par Me Gilbert BASTERREIX de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

Madame [O] [D]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 4] (64)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N64445-2023-001624 du 20/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par Me Gilles LEFEBVRE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 05 DECEMBRE 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2]

RG : 21/1615
EXPOSE DU LITIGE

La société civile [H] ayant pour gérant associé M. [R] [X] et pour associée Mme [O] [D], a acquis le 4 septembre 2008, au rapport de Maître [E], notaire, un bien situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le prix de 450 000 €.

Par jugement du 15 octobre 2018, le tribunal de commerce de Bayonne a constaté la confusion des procédures de liquidation judiciaire de M. [X] et des sociétés SAS KD COL et SARL Etxeder, et a prononcé l’extension de cette procédure unique aux SCI Cavell 4, SCI [G] et SCI [H].

La SELAS [N] et associées a été désignée en qualité de mandataire judiciaire et a fait procéder à l’évaluation du bien immobilier acquis par la société civile [H], tant en valeur vénale qu’en valeur locative.

Suivant acte du 21 septembre 2021, la SELAS [N] et associées a fait assigner Mme [O] [D] aux fins de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation du bien d’un montant global de 26 400 € pour la période comprise entre le 1er novembre 2018 et le 28 février 2020, outre la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement réputé contradictoire du 5 décembre 2022 (RG n° 21/01615), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

– rejeté la demande,

– condamné la SELAS [N] et associées aux dépens.

Dans sa motivation, le tribunal a retenu :

– que la demande formulée par la SELAS [N] et associées n’est assortie d’aucun fondement juridique, textuel ou jurisprudentiel,

– que les statuts de la société civile [H] ne sont pas versés aux débats, de sorte que le tribunal n’est pas mis en mesure de juger du bien-fondé de la demande, celui-ci étant dans l’ignorance du nombre de parts détenues par Mme [D] dans la société et de l’existence éventuelle de dispositions particulières relatives à l’occupation du bien.

Par une déclaration du 16 février 2023 (RG N° 23/00549), la SELAS [N] et associées a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par conclusions d’incident du 3 janvier et du 3 décembre 2024, Mme [D] a sollicité du conseiller de la mise en état, d’enjoindre la SELAS [N] et associées, de communiquer sous astreinte, diverses pièces relatives à la procédure.

Par une ordonnance du 15 janvier 2025, le conseiller de la mise en état de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a débouté Mme [D] de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SELAS [N] et associées, agissant en qualité de liquidateur de la société civile [H], appelante, demande à la cour de :

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

– condamner Mme [O] [D], divorcée [X], à régler à la SELAS [N] et associées, ès-qualités de liquidateur de la société civile [H] la somme de 18.150 € correspondant à l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 01 novembre 2018 et le 30 septembre 2019.

– condamner Mme [D] à payer à la SELAS [N] et associées, ès qualités de liquidateur de la société civile [H] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner Mme [D] aux entiers dépens.

– débouter Mme [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de son appel, la SELAS [N] et associées fait valoir sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

– que Mme [D], associée de la société civile [H], a occupé l’immeuble de [Localité 7], propriété de la société civile [H] sans régler aucune indemnité d’occupation alors même qu’en raison de ses difficultés financières, la société [H] est en liquidation judiciaire depuis le 15 octobre 2018,

– qu’un expert judiciaire a estimé la valeur vénale de la propriété à 605 000 € et la valeur locative annuelle à la somme de 19 800 € soit 1 650 € par mois,

– que le départ effectif de Mme [D] date du 30 septembre 2019 de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation sur la période du 1er novembre 2018 au 30 septembre 2019 et qu’elle devra verser la somme de 18 150 € à la SELAS [N] et associées,

– que les statuts ne comportent aucune disposition permettant l’occupation à titre gratuit du bien par l’un des associés,

– que dès lors, Mme [D] est redevable d’une indemnité à la société,

– que la demande formulée par la SELAS [N] et associées est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil,

– qu’il résulte de l’ordonnance de non-conciliation du 29 juin 2017 que Mme [D] ne bénéficiait pas d’un droit de jouissance à titre gratuit du domicile conjugal,

– qu’une SCI est une personne morale qui dispose de sa propre entité et qui donc a le droit de percevoir une indemnité pour toute occupation du bien dont elle est propriétaire, que ce n’est qu’en envisageant dans les statuts l’occupation gratuite des associés que l’on peut y déroger, ce qui n’est pas le cas,

– qu’il n’existe aucun consentement tacite permettant à Mme [D] d’occuper gratuitement le bien immobilier.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [O] [D], intimée, demande à la cour de :

– déclarer recevable et bien fondée l’appel de Mme [O] [D],

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de la SELAS [N] et associées en paiement d’une indemnité d’occupation, constatant son incapacité à juger du bien-fondé de la demande en l’absence d’informations sur le nombre de parts détenues par Mme [X] dans ladite société et sur la possible existence de dispositions spécifiques concernant l’occupation de la propriété,

Statuant à nouveau,

– constater que pour la période du 1er novembre 2018 au 28 février 2019, Mme [D] occupait le bien à titre gratuit, conformément à l’ordonnance de non conciliation en date du 29 juin 2017 et à la décision de la commission de surendettement,

– constater qu’aucune assemblée générale des associés de la SCI [H] n’a été convoquée par le liquidateur durant la période litigieuse en vue de fixer une indemnité d’occupation, les statuts de la société ne prévoyant aucune clause relative à une telle indemnité,

En conséquence,

– débouter la SELAS [N] et associées de l’intégralité de ses demandes,

– condamner la SELAS [N] et associées ès qualités à payer à Mme [D] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SELAS [N] et associées ès qualités aux entiers dépens.

Au soutien de ses conclusions, Mme [D] fait valoir sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

– qu’elle n’a pas été consultée par l’expert judiciaire en charge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation,

– qu’il est établi qu’elle a remis les clés au commissaire de justice mandaté par la SELAS [N] le 30 septembre 2019 à 18h,

– qu’elle s’est vue accorder le droit de jouissance du domicile conjugal à titre gratuit à la suite du prononcé du divorce et de la décision de la commission de surendettement le 17 août 2018, que l’ordonnance de non conciliation du 29 juin 2017 lui a attribué la jouissance du domicile conjugal et lui a donné acte du dépôt d’un dossier de surendettement et du report à deux ans du paiement des dettes,

– qu’aucun loyer n’a été formellement exigé ou payé pendant la période de vie conjugale, ce qui implique un consentement tacite des parties quant à l’absence d’obligation de paiement d’une indemnité d’occupation,

– que les statuts ne prévoient pas l’obligation de payer une indemnité d’occupation, ce qui ne peut être interprété comme une obligation automatique de paiement,

– qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée par le gérant de la société [H], M. [X], ou par le liquidateur pour décider la fixation d’une indemnité d’occupation à sa charge, qu’aucune décision formelle n’a été prise par les associés pour mettre à sa charge une indemnité d’occupation,

– qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne lui impose le paiement d’une indemnité d’occupation après la liquidation du régime matrimonial.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe d’une indemnité d’occupation :

Il est constant que la SCI [H], créée le 23 mai 2008 entre M. [X] et son épouse Mme [D], chacun détenant la moitié des parts, a acquis le 4 septembre 2008 un immeuble situé [Adresse 5] à Biarritz au moyen d’un crédit immobilier ; que M. [X] et Mme [D] ont occupé ce bien à titre gratuit dès l’origine et que cette occupation à titre gratuit par Mme [D] et son fils s’est prolongée après la séparation du couple en 2016 et l’extension de la procédure de liquidation judiciaire des sociétés commerciales de M. [X] à la SCI [H] en octobre 2018 ; que Mme [D] et son fils ont quitté les lieux le 30 septembre 2019.

Selon l’article 1835 du code civil, les statuts déterminent l’objet de la société.

Aux termes de l’article 1836 du code civil, les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par l’accord unanime des associés.

S’agissant des sociétés civiles, l’article 1853 du code civil dispose que les décisions collectives sont prises par les associés réunis en assemblée et que les statuts peuvent prévoir aussi qu’elles résulteront d’une consultation écrite. L’article 1854 du code civil prévoit que les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte.

En l’espèce, l’article 2 des statuts de la SCI [H] stipule :

« La société a pour objet l’acquisition, par voie d’apport ou d’achat, la location, l’administration et l’exploitation de tous immeubles bâtis à l’exclusion de tous immeubles à vocation forestière ou agricole.

Et plus généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu’elles ne portent pas atteinte au caractère civil de la société. »

Force est de constater que les statuts ne prévoient pas la mise à disposition gratuite d’un immeuble appartenant à la société au bénéfice d’un tiers, fut-il associé, étant observé que le terme « exploitation », qui fait référence à un usage économique du bien, ne peut être interprété comme englobant une occupation gratuite du bien, ce qui n’est d’ailleurs par soutenu, et qu’une occupation gratuite d’un bien immobilier appartenant à la société ne constitue pas une opération pouvant se rattacher même indirectement à l’une des activités énumérées à l’article 2 des statuts.

Ainsi, l’occupation à titre gratuit de l’immeuble par Mme [D] n’était pas autorisée par les statuts de la société puisqu’elle n’entrait pas dans son objet social ainsi défini.

Il appartient donc à Mme [D] d’apporter la preuve que les statuts ont été modifiés par l’accord unanime des associés (à défaut de clause contraire prévu dans les statuts) dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du code civil rappelés ci-dessus.

Or, force est de constater qu’elle ne produit ni décision d’assemblée générale, ni consultation écrite, ni acte signé de tous les associés autorisant l’occupation gratuite d’un immeuble appartenant à la société.

Il résulte des dispositions précitées qu’un tel accord dérogatoire aux statuts ne peut résulter de la tolérance, par définition tacite, dont Mme [D] a bénéficié par le passé, ni de l’ordonnance de non conciliation du 29 juin 2017, qui contrairement à ce qui est soutenu par Mme [D] ne lui a pas accordé la jouissance gratuite du bien litigieux, ni de la décision de la commission de surendettement du 14 mai 2019.

Il résulte de ces éléments que Mme [D] est bien redevable d’une indemnité du seul fait de l’occupation du bien litigieux sur la période du 1er novembre 2018 au 30 septembre 2019.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

M. [K], expert immobilier et foncier, a été désigné par ordonnance du tribunal de commerce de Bayonne du 10 janvier 2019 dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI [H] à l’effet d’évaluer le bien immobilier litigieux.

Au terme d’un rapport précis et argumenté, l’expert judiciaire a évalué la valeur locative annuelle du bien à la somme de 19 800 €, soit 1 650 € par mois.

La circonstance que cette expertise ait été ordonnée à la demande du liquidateur n’est pas de nature à douter de l’objectivité de l’expert dès lors que ce dernier a été désigné par la juridiction commerciale et non par le liquidateur.

L’expert précise en page 2 de son rapport qu’il a convoqué les parties par LR AR à une réunion d’expertise sur les lieux le 2 avril 2019 à 11h30 et qu’à cette réunion était présent le fils de Mme [D]. L’intimée ne conteste pas avoir été convoquée par l’expert ni que son fils était présent à cette réunion. Dès lors, l’absence de Mme [D] aux opérations d’expertise, qui relève de son fait, ne démontre pas une violation par l’expert du principe du contradictoire.

L’estimation effectuée par l’expert repose sur des calculs et des constats précis et objectifs que Mme [D] a été en mesure de discuter contradictoirement dans le cadre de la présente instance. Or, Mme [D] ne produit aucune pièce pour contredire les conclusions de l’expert.

Dès lors, la cour fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 1 650 € telle qu’estimée par l’expert judiciaire.

Il y a lieu en conséquence d’infirmer le jugement et de condamner Mme [D] à payer au liquidateur la somme de 18 150 € au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er novembre 2018 au 30 septembre 2019.

Sur les demandes accessoires :

Il convient d’infirmer le jugement sur le sort des dépens et de condamner Mme [D] aux dépens de première instance et d’appel.

Mme [D], qui succombe, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au liquidateur la somme de 2 000 € pour l’indemniser de ses frais irrépétible de procédure.
PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [D] à payer à la SELAS [N] et associés en qualité de liquidateur de la SCI [H] la somme de 18 150 € au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er novembre 2018 au 30 septembre 2019,

Condamne Mme [O] [D] à payer à la SELAS [N] et associés en qualité de liquidateur de la SCI [H] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,