Bail rural : résiliation et restitution des lieux en cas de troubles de jouissance

N° Minute :

C1

Notifié par LRAR aux parties

le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRÊT DU MARDI 10 MARS 2026

Appel d’une décision (N° RG 24/00006) rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Valence en date du 04 novembre 2024 suivant déclaration d’appel du 04 décembre 2024

APPELANTS :

Monsieur [C] [S]

né le 23 Décembre 1953 à [Localité 1] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2025-934 du 27/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

comparant assisté de Me Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de l’AIN

Madame [T] [O] épouse [S]

née le 12 Mars 1958 à [Localité 4]

[Adresse 2] »

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2025-933 du 27/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par Me Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de l’AIN

INTIME :

Monsieur [W] [V]

né le 28 Avril 1974 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant et assisté par M. [P] [R], défenseur syndical (Confédération paysanne) en vertu d’un pouvoir de représentation

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure PLISKINE, Conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

Mme Ludivine CHETAIL, Conseillère,

Monsieur Jean-Yves POURRET, Conseiller,

Assistés lors des débats de Mme Valérie RENOUF, Greffière, et de Mme Claire CHEVALLET, greffière présente lors du délibéré,

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 décembre 2025, étaient présents Monsieur Jean-Yves POURRET, Conseiller, Mme Anne-Laure PLISKINE, Conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B et Mme Ludivine CHETAIL, Conseillère, qui a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ayant été entendues en leurs explications.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu ce jour.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [C] [S] et Mme [T] [O] épouse [S] sont propriétaires de la parcelle sise [Adresse 4] à [Localité 7] (Drôme), cadastrée section ZR n° [Cadastre 1], d’une surface de 3ha 25a, qu’ils occupent partiellement en exploitant notamment un camping et qu’ils ont divisée en deux autres parcelles qu’ils ont données à bail.

En partie nord ouest, une surface de 60 ares a été louée à M. [Z] [K] suivant bail rural prenant effet le 1er juillet 2021 pour une durée de neuf années se terminant le 30 juin 2030, en nature de terre nue irriguée.

En partie sud ouest, une surface de 1ha 33a 50ca a été louée à M. [W] [V] suivant bail rural d’une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 pour se terminer le 30 juin 2030 ; cette location porte sur une partie de la parcelle agricole en nature de terre nue irriguée et sur deux bâtiments d’exploitation (un poulailler de 26 m² en ossature bois, un abri pour ovins de 60 m² en ossature bois).

Par requête reçue le 8 mars 2024, M. [W] [V] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de faire reconnaître et cesser le trouble de jouissance causé par les bailleurs.

Par jugement en date du 4 novembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence a :

– rejeté la demande reconventionnelle de résiliation du bail formée par M. [C] [S] et Mme [T] [O] épouse [S] s’agissant du bail rural conclu le 1er juillet 2021 entre eux et M. [W] [V] ;

– ordonné à M. [C] [S] et Mme [T] [O] épouse [S] de libérer et restituer à M. [W] [V] la super’cie de 600 m² qu’ils ont conservée aux fins de stockage de leur matériel, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

– fixé à 100 euros l’astreinte journalière provisoire à laquelle les époux [S] seront condamnés, limitée à trois mois, suivant l’expiration du délai ci-dessus accordé ;

– dit qu’au besoin, l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution ;

– condamné M. [C] [S] et Mme [T] [O] épouse [S] à payer à M. [W] [V] la somme de 27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

– condamné M. [C] [S] et Mme [T] [S] à payer à M. [W] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté M. [W] [V] du surplus de ses demandes ;

– débouté M. [C] [S] et Mme [T] [O] épouse [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

– condamné M. et Mme [S] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel en date du 4 décembre 2024, les époux [S] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de :

– débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes de restitution des lieux et de dommages et intérêts ;

– prononcer la résiliation du bail ;

– condamner M. [V] à quitter les lieux ou les faire quitter par tous occupants de son chef, si tel n’était pas le cas ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

– condamner M. [V] à verser aux époux [S] une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner le demandeur aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées au greffe le 20 juin 2025, l’intimé demande à la cour de confirmer le jugement déféré de tous ses chefs mais de :

– dire et juger que l’astreinte journalière de 100 euros ne sera pas limitée à trois mois mais prendra fin lorsque les époux [S] auront restitué la surface de 600 m² litigieuse et que la cour se réserve la limitation de l’astreinte ;

– condamner les époux [S] à payer à M. [V] la somme de 3 720 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.
MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de résiliation du bail des époux [S]

Moyens des parties

M. et Mme [S] sollicitent la résiliation du bail aux motifs d’une part que le preneur a procédé à des modifications culturales sans respecter la procédure de l’article L.411-29 du code rural et d’autre part qu’il a réalisé des travaux de changement de destination des bâtiments sans autorisation. Ils estiment que la bonne exploitation du fonds est compromise. Ils ajoutent que la résiliation est encourue en raison de la plantation de cultures pérennes, à savoir des arbres fruitiers, sans leur autorisation.

M. [V] réplique que l’enherbement en prairie temporaire ne peut en aucun cas être assimilé à une prairie permanente dont le retournement pourrait éventuellement être soumis à l’avis du propriétaire en application de l’article L.411-19 du code rural. Il fait valoir qu’il n’a pas changé la destination du bien et que les bailleurs échouent à démontrer en quoi le maraîchage leur créerait un dommage ou serait de nature à compromettre une bonne exploitation du fonds. Il souligne que l’article L. 411-73 du code rural n’évoque pas la résiliation du bail et que le fait de réaliser des travaux ou des plantations sans autorisation du bailleur n’est pas un motif de résiliation. Il relève qu’en cas de désaccord sur les travaux, les consorts [S] auraient dû saisir le tribunal paritaire des baux ruraux avant le 10 mai 2023 et que le bail initial autorisait les constructions et modifications de constructions existantes.

Réponse de la cour

L’article 1766 du code civil prévoit que si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article L. 411-31 I du code rural autorise le bailleur à demander la résiliation du bail s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Selon l’article L. 411-29 du code rural, nonobstant les dispositions de l’article 1766 du code civil mentionnées à l’article L. 411-27, le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. Le preneur peut s’exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur.

En l’espèce, les époux [S] reprochent à M. [V] trois manquements :

– la réalisation de travaux dans le bâtiment ’abri ovins’ ;

– la plantation de cultures pérennes sans autorisation ;

– l’enherbement en prairie.

– sur la réalisation de travaux sur la bâtiment ’abri ovins’ :

Le contrat de bail prévoit (page 3) :

’8.3 travaux et aménagements

Le preneur pourra, dans les conditions de l’article L.411-73 du CRPM, effectuer des travaux et des aménagements sur le fonds loué, construction de bâtiments, et/ou aménagements des bâtiments existants, avec l’accord des bailleurs et sous réserve d’accord d’urbanisme.’

Par courrier du 18 février 2022, M. [V] a informé les bailleurs de son projet de ’travaux d’aménagement du bâtiment ovins’ afin de ’mener à bien [son] activité agricole de maraîchage et d’arboriculture’ et évoque une première tranche de travaux concernant ’l’aménagement de la partie actuellement dédiée au stockage de la luzerne en un lieu de travail et en un espace de conditionnement, stockage et conservation des récoltes’.

Par courrier du 22 février 2022, M. et Mme [S] ont répondu que les éléments en leur possession de leur permettaient pas de donner une suite favorable à la demande d’aménagement.

Par courrier du 13 janvier 2023, M. [V] a transmis aux époux [S] une déclaration préalable de travaux délivrée par la commune de [Localité 7] le 7 octobre 2022.

Par courrier du 24 janvier 2023, les époux [S] ont de nouveau manifesté leur opposition à la modification du bâtiment ’abri ovins’.

Par courrier du 10 mars 2023, M. [V] a informé les bailleurs de ce que les travaux allaient être réalisés à compter du 22 mai 2023.

Par courrier du 2 mai 2023, les époux [S] ont réitéré leur position.

Il n’est pas contesté que des travaux de changement de destination ont été entrepris par M. [V] sur le bâtiment mis à sa disposition dans le cadre du bail pour accueillir des ovins.

Ce changement de destination a été réalisé en dépit de l’opposition des bailleurs.

Cependant, il n’est pas établi que ce manquement aux dispositions du bail rural soit de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Il n’est donc pas justifié la résilation du bail pour ce motif, la seule sanction du défaut d’autorisation résidant dans l’indemnisation du bailleur ou la remise en état par le preneur à l’issue du bail.

– sur la plantation de cultures pérennes sans autorisation :

Le contrat de bail prévoit (page 5) :

’8.11 Dispositions particulières et réserves

[…]

Autorisation à planter : le preneur est autorisé à planter ou à replanter des plantations pérennes sur la superficie faisant l’objet du présent bail.

Concernant les plantations de haies, le preneur devra avoir l’accord du bailleur pour les essences retenues.

Aucune plantation ne sera possible au droit des canalisations enterrées.’

Il est constant, non contesté et corroboré par constat de commissaire de justice en date du 7 avril 2025 que des plantations ont été réalisées aux abords des parcelles louées.

Cependant, il n’est pas démontré que ces plantations, réalisées sans l’accord des bailleurs, mais autorisées par le bail, seraient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Il n’est donc pas justifié la résilation du bail pour ce motif.

– l’enherbement en prairie :

Le contrat de bail précise que son objet concerne d’une part une terre nue irriguée et d’autre part un poulailler et un abri ovins (page 1).

M. [V] reconnaît mettre en oeuvre son activité de maraîchage, avec une rotation pluriannuelle incluant de la prairie temporaire (page 4 de ses conclusions).

Néanmoins, il n’est établi ni que cette pratique culturale serait contraire aux dispositions du bail rural, ni qu’elle serait de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Il n’est donc pas justifié la résilation du bail pour ce motif.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts [S] de leur demande de résiliation.

2. Sur les demandes de M. [V]

a) sur la demande de restitution sous astreinte

Moyens des parties

M. [V] soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de garantie de jouissance paisible en utilisant à leur seul profit 600 m² de la parcelle qu’il loue. Il réplique aux bailleurs qu’il n’y a pas eu d’entente sur la modification orale du bail écrit original. Il estime que suite à un arrangement amiable entre les parties, les 600 m² de terrain auraient dû être libérés le 30 juin 2022 et que depuis il se voit dans l’impossibilité d’utiliser une partie importante du terrain. Il demande que l’astreinte fixée par la juridiction de première instance prenne fin au jour de la libération des lieux.

Les époux [S] répliquent qu’il n’a jamais été contesté que la surface litigieuse était comprise dans l’assiette du bail. Ils soutiennent que les parties étaient toutefois libres de s’entendre verbalement pour en modifier le contenu, ce qu’elles ont fait et qui est reconnu par M. [V]. Ils contestent cependant que le retrait de la surface du bail devait être temporaire.

Réponse de la cour

L’article 1719 du code civil prévoit :

’Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.’

Le contrat de bail prévoyait que son objet était la totalité de la parcelle n° ZR [Cadastre 1].

Les parties reconnaissent qu’une surface de 600 m² a été occupée par les bailleurs. Elles sont en revanche en désaccord sur le caractère temporaire ou définitif de cet accord verbal postérieur à la signature du bail.

Dès lors que les bailleurs ne sont pas en mesure d’apporter la preuve d’une modification définitive de la convention faisant loi entre les parties, et alors même qu’ils n’ont pas répondu aux courriers de M. [V] et de M. [K] évoquant le caractère temporaire de leur accord, ils doivent être condamnés à restituer au bailleur la surface concernée, sous astreinte.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef, sauf à dire que l’astreinte prendra fin dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt.

b) sur la demande d’indemnisation

Moyens des parties

M. [V] estime qu’il se voit dans l’impossibilité d’utiliser une partie importante du terrain depuis deux ans. Il évalue son préjudice à la perte de chiffre d’affaire soit 3 720 euros.

Les consorts [S] répliquent que M. [V] confond chiffre d’affaire et résultat, fortement déficitaire. Ils estiment que le preneur échoue dans l’administration de la preuve. A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de retenir le même raisonnement que la juridiction de première instance et d’évaluer le préjudice sur la valeur locative.

Réponse de la cour

En application du principe de réparation intégrale, la victime ne peut obtenir indemnisation d’un préjudice qu’à condition qu’il n’en résulte ni perte ni profit.

La privation de jouissance imposée au preneur en infraction aux obligations contractuelles du bailleur justifie que ce dernier soit condamné à réparer le préjudice résultant de la privation partielle des terres (600 m² sur un hectare 33 ares 50 centiares, soit 13 350 m²).

Ce préjudice de jouissance peut être évalué non pas sur la base d’une perte de chiffre d’affaire, mais en regard du montant du fermage comme l’a fait la juridiction de première instance en retenant la somme de 27 euros pour les 28 mois pendant lesquels le préjudice a duré.

Le jugement déféré doit ainsi être confirmé de ce chef.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf à dire que l’astreinte prendra fin dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [C] [S] et Mme [T] [O] épouse [S] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section et par la greffière Mme Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section