Bail commercial : résiliation et créances en redressement judiciaire, enjeux et solutions.

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 25/00635 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FOUA

ordonnance du 21 Février 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 24/00513

ARRET DU 10 MARS 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. MAGAFONE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 125015 substitué par Me Laura BICHOT-MOREAU

INTIMEE :

S.A.R.L. FINANCIERE LANGUEDOCIENNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Emmanuel BRUNEAU, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier 240035 et par Me Stéphanie AMAR, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.E.L.A.R.L. SBCMJ, prise en la personne de Me [S] [I], en’qualité de mandataire de la SARL MAGAFONE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 125015 substitué par Me Laura BICHOT-MOREAU

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 12 Janvier 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CORBEL, Présidente de chambre

M. CHAPPERT, Conseiller

Mme BOURGOUIN, Conseillère

Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte du 22 janvier 2018, la SCI Beauregard, aux droits de laquelle vient la société Financière languedocienne, a donné à bail à la société Magafone des locaux commerciaux dans le centre commercial [Adresse 4] [Adresse 5] au Mans pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er août 2018, et moyennant un loyer annuel de 11 551, 67 euros hors taxe et hors charges, payable trimestriellement et d’avance le 1er de chaque trimestre.

Le12 mars 2024, la société Financière languedocienne a fait délivrer à la société Magafone un commandement de payer la somme de 23 699,97 euros, visant la clause résolutoire contenue dans le bail, puis ce commandement étant demeuré sans effet, le 28 octobre 2024, l’a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire du Mans en constatation de la résiliation du bail, explusion et paiement d’une provision à valoir sur les loyers restant dus et sur une indemnité d’occupation.

La preneuse s’est opposée aux demandes en invoquant l’existence de contestations sérieuses sur le montant du loyer et de la dette. Subsidiairement, elle a sollicté le bénéfice de délais de paiement et la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 21 février 2025, le juge des référés a :

– constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial de la cellule 4 du centre commercial située au [Adresse 6] [Adresse 4], [Adresse 7] [Localité 4] liant les parties et ce à la date du 13 avril 2024,

– ordonné à la SARL Magafone et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dès la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai,

– dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– dit que, faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de cent euros par jour de retard dans l’exécution,

– ordonné l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision,

– condamné la SARL Magafone à payer à la SARL Financière languedocienne la somme de 31 038,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 17 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024,

– condamné la SARL Magafone à payer à la SARL Financière languedocienne une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à la date du commandement de payer, soit 1 376,18 euros par mois, à compter de la résiliation du bail commercial jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux,

– rejeté les demandes formulées par la SARL Magafone,

– condamné la SARL Magafone à payer à la SARL Financière languedocienne la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

Par une déclaration du 8 avril 2025, la société Magafone a interjeté appel de ce jugement, l’attaquant en chacun de ses chefs et intimant la société Financière languedocienne.

Par jugement du 24 juin 2025, le tribunal de commerce du Mans a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la société Magafone, désignant la SELARL SBCMJ prise en la personne de Mme [I] en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre du 25 juillet 2025, la société Financière languedocienne a déclaré ses créances entre les mains de Mme [I].

la SELARL SBCMJ est intervenue volontairement à l’instance.

Les parties ont conclu

La clôture de l’instruction a été reportée au 12 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 22’décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société Magafone et la SELARL SBCMJ demandent à la cour de :

– infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle :

a constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial de la cellule 4 du centre commercial située au [Adresse 8], [Adresse 7] [Localité 4] liant les parties et ce à la date du 13 avril 2024,

a ordonné à la SARL Magafone et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dès la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai,

a dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

a dit que, faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de cent euros par jour de retard dans l’exécution,

a ordonné l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision,

a condamné la SARL Magafone à payer à la SARL Financière languedocienne la somme de 31 038,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 17 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024,

l’a condamné à payer à la SARL Financière languedocienne une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à la date du commandement de payer, soit 1 376,18 euros par mois, à compter de la résiliation du bail commercial jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux,

a rejeté les demandes formulées par la SARL Magafone,

l’a condamné à payer à la SARL Financière languedocienne la somme de 1’000’euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les coûts de l’assignation et du commandement de payer,

– juger et déclarer irrecevable la SARL Financière languedocienne en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter.

Très subsidiairement,

– suspendre les effets de la clause résolutoire et juger que la SARL Magafone pourra s’acquitter de sa dette locative sur un délai de 24 mois.

En toutes hypothèses,

– condamner la SARL Financière languedocienne à lui payer la somme de 2’000 euros, au titre de ses frais irrépétibles de première instance, en’application de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner à lui payer d’une part et à la SELARL SBCMJ d’autre part la somme de 2 500 euros chacune, au titre de leurs frais irrépétibles en cause d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 9’janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Financière languedocienne demande à la cour de :

– débouter les sociétés Magafone et SBCMJ de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

– confirmer l’ordonnance des référés rendue le 21 février 2025 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 avril 2024 et’ordonné l’expulsion de la SARL Magafone du local commercial de la cellule 4’du Centre commercial située [Adresse 9] [Localité 4],

– lui ordonner et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dès la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai,

– dire qu’il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– ordonner l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision,

– fixer la créance de la SARL Financière languedocienne au passif de la SARL’Magafone à la somme de 37 950,12 euros se décomposant comme suit’:

créance principale : 33 605,99 euros arrêtée au mois de juin 2025,

article 700 du code de procédure civile : 1 800 euros (ordonnance du 21’février 2025 et jugement du 12 juin 2025),

dépens : 873,36 euros (ordonnance du 10 février 2025)

intérêts acquis : 1 670,77 euros,

– fixer l’indemnité mensuelle due par la SARL Magafone à la SARL Financière languedocienne au montant du loyer et des charges à la date du commandement de payer, soit 1 376,18 euros par mois, à compter de la résiliation du bail commercial jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux,

– débouter la SARL Magafone de sa demande de délai de paiement des sommes dues pour s’acquitter du paiement de la dette locative due à la SARL’Financière languedocienne.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait accorder des délais de paiement à la SARL Magafone,

– juger qu’en cas de non paiement d’une seule des indemnités d’occupation ou charges ou d’une seule des échéances correspondant à l’échelonnement de la dette locative, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible et l’expulsion sera exécutée immédiatement et sans délai.

En tout état de cause,

– confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a condamné la SARL Magafone à payer à la SARL Financière languedocienne la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

– confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de condamnation de la SARL Financière languedocienne au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 en première instance,

– condamner la SBCMJ à payer à la SARL Financière languedocienne la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquence de la procédure de redressement judiciaire sur la résiliation du bail

La société Magafone fait valoir qu’elle a opté pour la poursuite du bail en cours en application des dispositions des articles L.622-13 et L.627-2 du code de commerce, se maintenant dans les lieux, poursuivant son exploitation et réglant le loyer courant.

C’est à bon droit qu’elle rappelle la règle selon laquelle l’action introduite par le bailleur, avant le placement en redressement du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement lequel suspend ou interdit, en vertu de l’article L. 622-21 du code de commerce, toute’action en justice de la part de créanciers dont la créance est antérieure audit jugement et tendant soit à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent soit à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, ce qui est le cas en l’espèce.

Et contrairement à ce que soutient la bailleresse, cette règle s’applique même lorsque l’ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail a été prononcée avant l’ouverture du redressement judiciaire du preneur dès lors que cette décision n’a pas acquis force de chose jugée au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il a été interjeté appel de cette ordonnance.

Il est vain pour la bailleresse de faire valoir que l’expulsion ne constitue pas une voie d’exécution sur les meubles ou immeubles mais une mesure d’expulsion s’exerçant sur la personne de sorte que l’ouverture d’une procédure collective qui entraine l’arrêt des poursuites et des mesures d’exécution ne peut faire obstacle à une mesure d’expulsion dès lors que le jugement fait obstacle à la résiliation du contrat de laquelle dépend la mesure d’expulsion.

Il résulte de ce qui précède que la demande de constatation de la résiliation du bail est devenue irrecevable du fait de l’ouverture de la procédure collective de la preneuse. En conséquence, la cour ne peut qu’infirmer l’ordonnance entreprise même si lorsque le juge des référés a statué et a rendu sa décision, le 21 février 2025, la preneuse n’était pas alors encore en redressement judiciaire.

Sur la créance de loyers impayés

Il a été rappelé ci-avant les dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce selon lesquelles le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice qui tend à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent de la part de tous créanciers dont la créance est née avant ce jugement.

Les instances en cours interrrompues qui peuvent être reprises dans les conditions prévues à l’article L. 622-22 du code de commerce, par la juridiction initialement saisie, une fois le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés et les créances déclarées, tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Mais cela ne vaut que pour les instances au fond qui tendent à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur l’existence et le montant de cette créance et non pour les instances en référés qui ne tendent à obtenir qu’une condamnation provisionnelle. Dans ce cas, la créance est soumise à la seule procédure de vérification du juge commissaire.

Il en résulte que l’action de la bailleresse tendant à voir fixer une créance provisionnelle au titre des loyers échus impayés échus antérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société Magafone est irrecevable en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites et ne peut être soumise qu’à l’examen du juge commissaire de la procédure collective, procédure qui a d’ailleurs été suivie puisqu’il est justifié d’un avis d’admission de créance sans contestation, du 31 décembre 2025, d’un montant de 37 950,12 euros à titre privilégié.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a alloué à la bailleresse une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a mis les dépens à la charge de la société Magafone, créances qui ont d’ailleurs été admises par le juge commissaire, étant comprises dans la somme de 37’950,12’euros.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles exposés en appel.

La société Magafone sera condamnée aux dépens d’appel, la cause d’irrecevabilité étant apparue postérieurement à l’appel.
PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a alloué à la bailleresse une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a mis les dépens à la charge de la société Magafone.

Statuant à nouveau des autres chefs,

Déclare irrecevables les demandes de la société Financière languedocienne en résiliation du bail, expulsion et paiement de provisions.

Rejette toutes les demandes d’indemnité présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne la société Magafone aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,