Clause résolutoire en bail commercial : comment contester l’exécution provisoire ?

DE [Localité 1]

Première Présidence

AUDIENCE DES RÉFÉRÉS DE LA PREMIERE PRÉSIDENTE DE LA COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY, tenue au palais de justice de cette ville le DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

Nous, Marie-France BAY-RENAUD, première présidente de la cour d’appel de CHAMBÉRY, assistée de Ghislaine PROST, cadre-greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Dans la cause N° RG 25/00085 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HZXW débattue à notre audience publique du 03 février 2026 – RG au fond n° 25-01764 – 1ere section

ENTRE

S.A.R.L. FLORA, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Ayant pour avocat postulant Me Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY et pour avocat plaidant Me Jérémy ASTA-VOLA, avocat au barreau de LYON

Demanderesse en référé

ET

S.A.S. [Adresse 2], dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SARL JUDIXA, avocats au barreau d’ANNECY

S.A.S. JACQUES COEUR, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par Me Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

Défenderesses en référé
 »

Exposé du litige

Le 14 avril 2015, la SAS [Adresse 2] a donné à bail, pour une durée de neuf années entières et consécutives, à la SARL FLORA des locaux à usage d’hôtel-restaurant sis [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant un loyer annuel de 84 000 euros hors taxes et charges.

Le 27 juin 2025, la SAS [Adresse 2] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 33 855,98 visant la clause résolutoire à la SARL FLORA.

Saisi par acte de commissaire de justice, délivré le 08 août 2025 à la demande de la SAS [Adresse 2] le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy a, par ordonnance de référé du 10 novembre 2025 :

– accueilli l’intervention volontaire de la société JACQUES COEUR, locataire-gérant du fond de commerce de la société FLORA et exploitante des locaux désignés par le bail litigieux,

– Renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

– Constaté que le bail conclu le 14 avril 2015 se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 28 juillet 2025 ;

– Condamné la SARL FLORA à libérer l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

– Dit qu’à défaut pour la SARL FLORA de libérer le local paramédical sis au rez-de-chaussée d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

– Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les loyers impayés formulée par la SAS [Adresse 2] ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnités d’occupation de la SAS LA VILLA DES FLEURS ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise de la SAS JACQUES C’UR ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers et redevances formulée par la SAS JACQUES C’UR ;

– Condamné la SARL FLORA à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la SARL FLORA aux dépens en ce compris le commandement de payer de 255,98 euros ;

La SARL FLORA a interjeté appel de cette décision le 09 décembre 2025 (n° DA 25/01664 et n° RG 25/01764) émettant des critiques à l’encontre des chefs de l’ordonnance de référé constatant la résiliation du bail, la condamnant à libérer les lieux, la déboutant de sa demande d’octroi de délais de paiement et la condamnant au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code civil au profit de la SAS [Adresse 2], outre les dépens.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 18 décembre 2025, la SARL FLORA a fait assigner la SAS [Adresse 2] et la SAS JACQUES C’UR devant madame la première présidente de la cour d’appel de Chambéry statuant en référé sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile afin de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 10 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 puis renvoyée, à la demande des parties, aux fins de communication de pièces et d’échange de conclusions, à l’audience du 03 février 2026.

La SARL FLORA demande à la Cour, conformément à ses écritures, notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, de :

– Ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 10 novembre 2025 par le président du tribunal judiciaire d’Annecy ;

– Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

– Condamner la SAS [Adresse 2] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SAS LA VILLA DES FLEURS aux entiers dépens, distraits au profit de Me Christian Forquin, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce qu’il existe un moyen sérieux de réformation en ce que la clause résolutoire, visée par le commandement de payer, doit être réputée non-écrite dans la mesure où elle prive le juge de son pouvoir d’accorder des délais de paiement.

Elle ajoute qu’il incombait à la SAS [Adresse 2] de réaliser le ravalement de la façade ainsi que la réfection de la toiture, qu’en l’absence de réalisation de ces travaux la SAS LA VILLA DES FLEURS a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien, que ces manquements ont rendu le bien impropre à sa destination et qu’en conséquence elle peut opposer à la SAS [Adresse 2] une exception d’inexécution sans l’avoir mise préalablement en demeure de réaliser lesdits travaux.

Elle estime par ailleurs que le juge des référés n’avait pas compétence pour prononcer la résiliation du bail dans la mesure où il existait une contestation sérieuse sur la clause résolutoire et l’exception d’inexécution. Elle ajoute que l’exécution de la décision de première instance risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives en ce que la perte du local entrainera une perte de clientèle et donc une dépréciation de la valeur de son fonds de commerce.

La SAS JACQUES COEUR demande à la Cour, conformément à ses écritures, notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, de :

– Ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire dont bénéficie l’ordonnance de référé rendue le 10 novembre 2025 par monsieur le président du tribunal judiciaire d’Annecy ;

– Débouter la SAS [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes injustifiées ;

– Condamner la SAS LA VILLA DES FLEURS à lui régler la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SAS [Adresse 2] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce qu’il existe un moyen sérieux de réformation de la décision de première instance en ce que le commandement de payer doit mentionner le délai d’un mois à l’issue duquel la résiliation de plein droit produira effet, que cependant le commandement de payer du 27 juin 2025 sommait à la SARL FLORA de payer immédiatement et sans délai la somme de 33 855,98 euros et qu’en conséquence ledit commandement est nul.

Elle ajoute que, contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, la SARL FLORA dispose toujours de la possibilité de solliciter des délais de paiement.

Elle estime par ailleurs que l’impossibilité d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination est une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ajoute que l’exécution de la décision de première instance risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives dans la mesure où la perte de son droit au bail par la SARL FLORA entraînerait une dépréciation de la valeur de son fonds de commerce et qu’elle ne pourrait plus poursuivre son activité en tant que locataire-gérante du bien alors qu’elle avait réalisé d’importants investissements en vue de l’exploitation dudit fonds et qu’elle avait accepté de s’acquitter d’un loyer élevé pour bénéficier d’une promesse de vente.

La SAS [Adresse 2] demande à la Cour, conformément à ses écritures notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, de :

– Débouter la SARL FLORA et la SARL JACQUES COEUR de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

– Condamner la SARL FLORA et la SARL JACQUES COEUR à lui payer chacune la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 14 avril 2015, n’exclut pas la possibilité pour le preneur à bail de solliciter des délais de paiement mais prévoit seulement que ladite clause produira ses effets « même en cas de paiement postérieur à l’expiration du délai », qu’en tout état cause, le réputé non-écrit ne concerne pas la clause dans son entier mais seulement les stipulations interdisant au preneur à bail de solliciter des délais de paiement et que la SARL FLORA n’a formulé aucune demande de suspension des effets de la clause ni produit aucun élément aux débats permettant de justifier des difficultés qu’elle rencontre au soutien de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Elle estime par ailleurs que la formule dans le commandement de payer selon laquelle le paiement est requis immédiatement ne fixe pas un délai distinct ou concurrent au délai d’un mois à l’issu duquel la résiliation de plein droit produira effet et qu’en tout état de cause, cette formule n’a causé aucun grief à la SARL FLORA.

Elle ajoute que la SARL FLORA ne démontre ni l’antériorité des manquements à son obligation de délivrance et d’entretien au défaut de paiement des loyers, ni que ses manquements rendraient les locaux impropres à leur destination puisqu’elle a continué de les exploiter. Elle ajoute que la SARL FLORA ne produit aucun élément aux débats permettant d’apprécier la valeur de son fonds de commerce, le caractère indissociable de l’activité aux locaux ainsi que l’impossibilité de relocaliser son activité.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour plus de précisions sur les faits, prétentions, arguments et moyens des parties, à la décision déférée, aux conclusions régulièrement déposées et ci-dessus visées.
Sur ce,

1. Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Le moyen sérieux de réformation est celui qui présente des chances raisonnables de succès sans qu’il appartienne au premier président de se livrer à un examen approfondi de l’ensemble des moyens et arguments avancés par les parties et soumis à l’examen, au fond, de la cour d’appel.

1.1. Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est admis que la simple application de la clause claire et précise d’un contrat ne soulève aucune contestation sérieuse (Civ. 3ème 2 avr. 2003, n° 01-14.774).

Selon l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article L. 145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, l’article 10 du bail commercial, conclu le 14 avril 2015 entre les sociétés FLORA et [Adresse 7], stipule qu’à défaut de paiement du prix dudit bail commercial « et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause demeuré sans effet pendant ce délai, le présent bail sera résilié, de plein droit, et sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

Ledit article ajoute ’si dans ce cas, le preneur refusait de quitter les locaux, il suffirait pour l’y contraindre sans délai d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision et sans caution’;

Ainsi, ladite clause résolutoire n’exclut pas expressément la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement ; elle prévoit seulement la possibilité pour le bailleur, en cas de mise en demeure infructueuse, et même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à celle-ci, de se prévaloir de cette clause et de saisir le juge des référés pour contraindre le preneur à quitter les lieux ;

Il s’ensuit que la clause résolutoire insérée à l’article 10 du bail commercial en date du 14 avril 2015 est claire et précise et partant, que le juge des référés était bien compétent pour constater la résiliation dudit bail commercial.

1.2 sur le commandement de payer :

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement de payer délivré le 27 juin 2025 qui fait sommation à la société FLORA de payer la somme de 33 855,98 euros « immédiatement et sans délais » tout en précisant que « à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail » est suffisamment clair quant aux conséquences d’un défaut de réglement dans le délai d’un mois et répond aux exigences de l’article L.145-41 du code de commerce.

1.3. Sur l’exception d’inexécution

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis que le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail (Civ. 3ème, 21 déc. 1987, n° 86-13.861).

En l’espèce, il n’est pas démontré que les sociétés FLORA et JACQUES COEUR seraient dans l’impossibilité d’exploiter les locaux ; ainsi les manquements du bailleur qu’elles invoquent n’ont pas rendu le bien impropre à sa destination.

1.4. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le juge de première instance a constaté la résiliation du contrat aux motifs que la SARL FLORA n’avait pas réglé l’entièreté des causes du commandement de payer ni sollicité de délais de paiement pour le règlement de celles-ci dans le délai d’un mois à compter de la délivrance dudit commandement ;

Il est constant que la société FLORA n’a pas sollicité de délais de paiement dans le délai d’un mois du commandement ;

Si elle a sollicité des délais de paiement au cours de l’instance en référé, en revanche, elle n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en première instance.

En tout état de cause, à l’appui de sa demande de délais, elle n’avait communiqué aucun élément sur sa situation financière, sa capacité à régler l’arriéré ainsi que les loyers en cours ;

En l’état, si elle a réglé la somme de 20 455.95 euros en cours de délibéré en première instance, force est de constater que les loyers en cours ne sont pas réglés et qu’aucune autre somme n’a été versée depuis la décision de première instance; les comptes annuels 2023 produits ne permettent pas d’établir la situation financière actuelle de la société ; de même le projet de comptes annuels 2024 alors que la présente juridiction statue en 2026 n’est pas de nature à rassurer sur les capacités financières de la société FLORA à respecter les obligations du contrat de bail ;

En conséquence, il convient, en l’absence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision de première instance, de débouter la SARL FLORA et la SAS JACQUES COEUR de leur demande de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 10 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy.

2. Sur les autres demandes

La SARL FLORA, partie succombante, sera condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile ; les dépens relatifs à une instance de référé ne pouvant être réservés pour être tranchés avec l’instance au fond.

En outre, l’équité commande de condamner la société FLORA à verser une somme de 2 000 euros à la société [Adresse 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement et en matière de référés.

DEBOUTONS la SARL FLORA et la SAS JACQUES COEUR de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire;

CONDAMNONS la SARL FLORA à supporter la charge des dépens de l’instance ;

CONDAMNONS la SARL FLORA à verser à la SAS [Adresse 2] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes.

Ainsi prononcé publiquement, le 10 mars 2026, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Marie-France BAY-RENAUD, première présidente, et Ghislaine PROST, cadre-greffière.

La cadre-greffière La première présidente