Transfert de bail : conditions de cohabitation et droits des héritiers en HLM – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 mars 2026, N° de RG 23/11923

Quelle est la règle de droit applicable au transfert de bail en cas de décès du locataire ?

La règle de droit applicable au transfert de bail en cas de décès du locataire est énoncée à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article dispose qu’au décès du locataire, le contrat de location est transféré au bénéfice des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut, le contrat est résilié de plein droit.

Quelles sont les conditions supplémentaires pour le transfert de bail dans le cadre d’un logement social ?

L’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions relatives au transfert de bail sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage prévues par la réglementation.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour conclure à l’absence de droit au transfert de bail ?

La juridiction a retenu que la défenderesse ne remplissait pas la condition de cohabitation édictée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, les enquêtes effectuées par le bailleur ont montré que la défenderesse déclarait occuper un logement T3 avec ses enfants, tandis que sa mère déclarait occuper seule le logement T5. Les attestations produites par la défenderesse, qui contredisaient ses propres déclarations antérieures, n’ont pas été reconnues comme ayant une valeur probante.

Quelle est la portée des mises en garde adressées par le bailleur concernant la résiliation du bail ?

Le bailleur a formellement mis en garde la défenderesse quant aux conséquences de la résiliation de son propre bail, en lui indiquant qu’elle se retrouverait occupante sans droit ni titre dans le logement de sa mère. Cette mise en garde a été considérée par la juridiction comme un élément déterminant dans l’appréciation de la bonne foi de la défenderesse et de sa situation locative.

Quels sont les critères de preuve requis pour établir la cohabitation au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Pour établir la cohabitation au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il est requis que le descendant ait vécu avec le locataire décédé pendant au moins un an avant le décès. La juridiction a constaté que les déclarations de la défenderesse, qui variaient au fil du temps et ne correspondaient pas aux enquêtes de ressources réalisées, ne permettaient pas de prouver cette cohabitation.

Quelle est la conséquence de la résiliation de plein droit du bail en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ?

La conséquence de la résiliation de plein droit du bail en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 est que le contrat de location prend fin automatiquement, et le locataire ou les occupants doivent quitter les lieux. Dans le cas présent, la juridiction a ordonné l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, en considérant qu’elle était occupante sans droit ni titre du logement T5.